搜索
2016年01月石家庄荣盛华府项目前期分析目录3-1本项目产品建议3-2本项目风格建议3-对本项目定位的理解4-1产品附加值4-2规划附加值4-3精细化设计、一体化设计4-4结语4-项目增值空间2-1石家庄在售高端盘分析2-2石家庄高端盘特点总结2-石家庄高端住宅分析1-1区位分析1-2周边项目分析1-3周边配套分析1-项目地块分析1-项目地块分析石家庄荣盛华府项目前期分析本案位于石家庄市长安区，长安区位于石家庄市中心城区，属于城市中的老城区，基础设施齐备，社会配套完善。本案东至育才街北延、南至和平东路、西至纺织街、北至光华路。该片区交通便利，东西方向有和平东路、和平西路，南北方向有体育北大街、体育南大街等主干道，属于城市核心地段，区位优势明显。距市中心2Km，距石家庄站9.5Km，距正定国际机场38Km。紧邻城市中轴线广安大街，广安大街沿线属于繁华商务区，与本案南侧商业地块呼应。本案石家庄区位分析石家庄荣盛华府项目前期分析本案位于住宅区名门华都东侧。原属于石家庄市第三棉纺织厂用地。东至育才路北延，南至和平东路，西至纺织街，北至光华路。与石家庄城市中轴线广安大街隔路相望，距离规划中地铁一号线省博物馆站约1.8公里。本案区位分析地铁站石家庄荣盛华府项目前期分析周边项目分析项目奥北公元紫晶悦城瑞城国际广场蓝天林语北城国际惠城嘉苑规模占地：32.5公顷建面：100万㎡容积率：3.0占地：106.7公顷总建面300万㎡容积率：3.2占地：133亩建筑面积：47万㎡容积率：3.75占地：135亩建筑面积：40万㎡容积率：3.0占地：500亩建面：130万㎡容积率：1.8占地：95亩建面：16万㎡容积率：3.0产品16-35层高层联排、高层公寓、写字楼高层高层、洋房高层、多层面积新推：88-165㎡主推：133-165㎡洋房：122-195㎡高层：95-120㎡公寓：44-84㎡高层：88-124㎡高层：50-145㎡洋房：160-260㎡高层：80-105㎡单价均价9300元/㎡高层：7200元/㎡公寓：9000元/㎡待定高层：7900元/㎡起洋房：9500元/㎡起洋房：9000元/㎡高层：7000元/㎡城市中心的土地供应会越来越少，此类土地属稀缺类优质土地资源。原属于石家庄市第三棉纺织厂用地。目前本案周边在售楼盘有6家，项目体量不尽相同，但整体还是以较高端的高层住宅为主。城市核心区域，人文气息浓厚，基础配套设施完善，属于稀缺土地资源，周边居住区以高端大盘居多，整体品质较高。周边产品具有单价高，面积大，总价高等特点，所以多为改善性住宅需求，此类人群对生活品质、人文建筑等有要求，向往更高层次的居住生活品质。板块特征客户特征奥北公元紫晶悦城蓝天林语瑞城国际广场北城国际惠城嘉苑石家庄荣盛华府项目前期分析周边配套分析幼儿园：华北制药厂幼儿园、河北医科大学幼儿园、金色蓓蕾双语幼儿园、布朗幼儿园、棉三幼儿园中小学：育才小学、师大附小、师大附中、石家庄第八十一中学、石家庄第三十一中学医院：石家庄市第四医院、石家庄市第一医院附属棉二医院、河北省中医院、长安区医院、建华百货大楼商场：先天下广场、北国商场、新源乐汇城、银行：交通银行、民生银行、建设银行、中信银行总结：周边基础配套设施完善，生活品质可以得到保障，属于市中心稀缺土地资源。华北制药厂幼儿园棉三幼儿园布朗幼儿园金色蓓蕾双语幼儿园河北医科大幼儿园育才小学师大附小石家庄市第四医院石家庄市第八十一中学师大附中石家庄市第三十一中学华药医院河北省中医院石家庄市第一医院附属棉二医院长安区医院北国商城先天下广场建华百货大楼新源乐汇城交通银行建设银行中信银行民生银行2-石家庄高端住宅分析石家庄荣盛华府项目前期分析石家庄豪宅项目分析天山九峯2013年石家庄市地王，折合楼面价格6590元/平。天山九峯，择址于建通街塔南路交口东南角，北临塔南路、西临建通街、东临仓兴街、南临金利街。项目邻北国先天下、万达怀特、新客站三大商圈。产品特点：1-建筑设计：建筑户型平面端庄方正，有160㎡,175㎡,210㎡,290㎡四种面积区间。建筑立面采用了法式建筑分格，立面层次丰富，质感厚重。2-景观设计：规划设计了22000㎡中央花园及5000㎡湖面水景，小区内部规划设计了风雨连廊，地下会所及下沉式庭院等。3-商业设计：规划设计了体验式商业街。沿建通街规划了多重连续商业街，商业街设置在退居红线15米外。结论：从项目的规划、建筑、景观、户型面积区间、材料等几个方面可以看出，项目定位为高端住宅小区。天山九峯规模占地：87亩；总建筑面积：19万㎡容积率：3.14户型面积160㎡、175㎡、210㎡、290㎡产品高层价格均价17000元/㎡建筑风格法式建筑风格石家庄荣盛华府项目前期分析石家庄豪宅项目分析新源燕府地域优势：项目东边是石家庄市内最大的一个综合性公园——长安公园。它占地约400亩，生态环境品质较高。产品特点：1-规划设计：品字形规划布局，庭院错落有致，为了更好的景观视野，建筑单体南向偏东向旋转了一定的角度。2-建筑户型平面富有变化，面积区间133-543平方米，共计7个户型。建筑立面采用了ART-DECO的建筑分格，立面规整而挺拔，端庄厚重。3-景观设计：景观整体为法式自然主义园林，采用了自然与规则相结合的设计手法。即规则的南北主入口及中心花园镶嵌在自然山水溪流体系中，共同生长成一个成熟的高品质社区。4-商业办公：项目二期沿建设大街规划有写字楼和公寓，目前还在设计中。结论：项目位于城市核心区域，紧邻公园，地域优势明显，户型面积较大，单价、总价均较高，定位高端住宅区，新源燕府规模占地面积：6.12公顷总建筑面积：30万㎡容积率：3.50户型面积133㎡、160㎡、179㎡、186㎡、276.03㎡、276.36㎡、543㎡产品高层价格均价18000元/㎡建筑风格ART--DECO建筑风格石家庄荣盛华府项目前期分析石家庄豪宅项目分析启锐园启锐园位于裕华东路和胜利南大街交汇口东南角，地处一环，地理位置优越。产品特点：1-规划设计：项目定位于城中央生态住宅，规划设计为4栋高层，6栋洋房。洋房区独立布局，品质有提升，二期商业位于西侧，整体布局合理。2-建筑设计：建筑户型平面功能合理，面积区间102-206平方米，共计8个户型。高层住宅建筑立面采用了新古典建筑分格，尺度合理，端庄厚重。洋房立面采用了法式建筑风格。3-景观设计：社区道路采用“无阶梯”设计，同时打造了南北双向景观长廊，沿裕华路进深33米绿化长廊，沿纺南路进深26米景观带。结论：此项目是高层和洋房相结合的一个住宅小区，高层采用了新古典建筑风格，洋房为法式建筑风格，户型面积较大，外加地理位置优越，所以定位高端住宅小区。启锐园规模占地面积：4.8万㎡总建筑面积：13万㎡容积率：2.80户型面积102㎡、104㎡、126㎡、135㎡、159㎡、180㎡、197㎡、206㎡产品高层，洋房价格高层均价11500元/㎡洋房均价15500元/㎡建筑风格高层新古典建筑风格洋房法式建筑风格石家庄荣盛华府项目前期分析石家庄豪宅特点总结定义：何为高端住宅？高端住宅，一般具备地段优势、占有完善的城市配套，同时开发企业在产品打造中，使用优质的外立面、人性化的户型设计、优美的景观设计以及完善的物业服务，一般来说，价位不菲。地段:地段是豪宅之所以能称之为豪宅的最核心价值支撑。土地不可复制的稀缺性价值，不仅展现了作为豪宅提供出的高品质生活基础，也为豪宅奠定了十分广阔的升值前景。口碑效应：对于地段的选择固然是豪宅购买的重要标准，产品设计和品质以及开发商的品牌度也是购房者重点关注的方面，而于一些持续积聚力量的楼盘来说，前期产品产生的口碑效应则是吸引购房者的杀手锏。精装修:对于一些豪宅市场，精装修是其吸引购房者的亮点。人性化精装设计具有很强的吸引力，同时加入新科技产品也是豪宅发展的趋势，例如：智能家居系统、恒温恒湿系统等。各个楼盘都在用不同的产品特色吸引着高端购房者，不同的产品形态以及不同的产品特征给了购房者多重购房选择。业内人士认为，高端项目的差异化正是抢占市场的法宝。配套先行：在竞争日益激烈的高端房产市场，如何在不大的市场中分一杯羹，是开发企业冥思苦想的事情，而在这其中，项目本身的景观及配套设施打造，也成了吸引购房者的一大亮点。身份象征:豪宅不仅拥有生活方式的内涵，更折射出文化的光辉。豪宅的气质和灵魂，不仅要满足消费者对安全、舒适、便捷等共性化的需求，更要为目标消费群提供尊贵感、身份感、超前感、时尚感等特殊化的需求。业内人士认为，豪宅的十个指标主要包括：自然生态指数、交通便利指数、生活配套指数、建筑规划指数、文化教育指数、安全指数、医疗指数、社交指数、生活方式指数等，十个指数缺一不可。今后高端住房的发展方向，不但要求硬件配套齐全，包括完善的社区配套，精细的园林绿化，独特的地段优势，甚至房屋的精装修标准提高一定的水准，同时在软件服务等方面也要达到一定档次，管家式服务，智能化配套等方面的优化将是高端住宅未来发展的前景。结论1-本案位于长安区核心地段，交通便捷，有着优秀的地域资源优势。2-荣盛发展集团在石家庄市场已经成功开发了阿尔卡迪亚高端住宅小区，而且有着良好的口碑，为此案进行蓄力。3-本案可以根据具体情况，加入一些富含新科技元素的设计，为业主提供更好的想象空间，同时也可以考虑精装修交房。4-本案周边配套设施完善，且地块内规划有幼儿园和小学，未来还会规划商业等其他配套，配套设施竞争力强。5-荣盛发展集团为上市公司，对于购房者而言，这是一种无形的保障，同时产品设计充满人文关怀，书香气息浓厚，增强品质感。综上所述，本案具备设计成为豪宅的基础。3-对本项目定位的理解石家庄荣盛华府项目前期分析产品面积区间建议长安区新源燕府奥北公元新华区林荫大院弘石湾裕华区天山九峯保利拉菲公馆西美五洲天地中央悦城天阳御珑湾桥西区金正君庭华基君程荣璟台启锐园100㎡以下130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡250㎡270㎡290㎡350㎡400㎡以上对目前石家庄市场的部分高端住宅做了整理分析，得出以下结论：1-高端住宅面积密集区是150-190平方米区间，这个面积区间主要的产品是豪华大三居和豪华大四居为主，作为改善性住宅的面积区间，符合目前市场上大部分人群对于城市大平层豪宅的需求。2-230-270平米属于第二密集区间，这个区间主要产品是豪华四局或者五居，品质相对于上一区间，有进一步提升，此面积区间是豪宅中的精英产品，高端住宅区一般会配备一些此面积区间产品。3-350-400平米及以上，此面积区间是大平层住宅的至臻产品，是高端住宅小区楼王的可选面积区间。4-100平米或120平米以下，有部分高端住宅区配备了一定比例此面积区间的户型，主要是对加快去化有更多的考虑，增加受众人群的面积，此面积区间户型比例不宜过高，一则会影响小区品质，二则会加大小区整体容积率的压力。针对以上分析，我们认为本项目产品面积区间应以市场为主导，做到市场需求与自身项目容积率、日照等实际情况相结合，同时集团公司的项目定位报告也是重要参照。石家庄荣盛华府项目前期分析新源燕府--ART-DECO风格保利拉菲公馆--ART-DECO风格金正君庭—法式风格弘石湾--法式新古典风格林荫大道—新古典风格天阳御珑湾--巴洛克风格目前石家庄市场上，城市大平层豪宅产品的立面风格，以ART-DECO风格、法式风格、新古典风格为主，这些风格的特点是线脚细腻，尺度恢弘，比较有气势，结合石材等立面材料，彰显高端大宅品质。产品立面风格建议石家庄荣盛华府项目前期分析三种立面风格参考：立面风格参考法式建筑风格ART-DECO建筑风格新古典建筑风格石家庄荣盛华府项目前期分析新中式风格产品立面风格建议钓鱼台七号院--新中式风格4-项目增值空间石家庄荣盛华府项目前期分析用地规模：规划总用地：18.9212h㎡实用地：10.7851h㎡道路用地：4.6346h㎡绿化用地：0.9634h㎡公建用地：2.538h㎡用地性质实用地面积（h㎡）容积率建筑密度（%）绿地率（%）建筑高度（M）公共绿地（㎡/