高邮市房地产去库存路径分析

龙源期刊网高邮市房地产去库存路径分析作者：杨海霞来源：《今日财富》2017年第01期一、我市商品房库存情况（一）商品房库存总量逐年增加，但增幅下降。近几年统计数据显示，我市商品房待售面积总量不断增加，从2012年12.0万㎡，到2016年底达到58.3万㎡。统计数据显示的待售面积指的是已经竣工的现房未销售部分，如果加上施工过程中未竣工的项目面积、已拿地未开工项目等潜在的供应量，商品房存量数字将会更大，仅2016年底施工过程中未竣工的项目面积就达247.8万㎡。虽然总量较高，但是与前几年相比，商品房待售面积增幅呈逐年下降趋势，2013年为最高峰，同比增幅达114.1%，之后逐年下降，2016年待售增幅为近五年来首次负增长。（二）待售现房以住宅为主，商业用房占比增长。至2016年底，待售面积中住宅面积为41.1万㎡，占全部待售面积的70.5%，商业营业用房待售面积为17.2万㎡，占全部待售面积的29.5%。（三）从库存住宅户型看，中等户型住宅更畅销。2012年至2016年的五年中，小、中、大户型住宅累计竣工面积分别为42.0万㎡、340.5万㎡、27.6万㎡，2016年末中等户型住宅待售面积占近五年竣工面积的比重为7.8%，而小户型住宅的这一比重为19.4%，大户型住宅这一比重为23.2%，中等户型住宅建设规模最大，但库存占比最低，可见，在开发的住宅户型中，中等户型住宅销售更好、更加符合市场需求。（四）七成以上的库存商品房集中在城区附近。2016年底，城区高邮镇、城南新区、经济开发区商品房待售面积分别为27.7万㎡、5.5万㎡、9.1万㎡，3乡镇园区合计数占全市待售面积的72.6%。（五）商品房库存在各房地产企业之间分布不平衡。房地产项目建设的区域位置、生活便利程度、小区环境等因素对项目的销售有着较大的影响。销售较好的项目已基本结束，销售差的库存较多。二、库存原因分析（一）前期开发量过大，供需不平衡。从2012年的29家房地产企业36个项目，到2016年底达到62家房地产企业73个项目，每年的新开工面积均在销售面积的2倍以上，最高峰在2013年，新开工面积230.9万㎡，销售面积88.9万㎡。而我市近几年来人口规模基本稳定，市场需求量明显跟不上开发量，势必会使库存量越来越大。龙源期刊网（二）房地产生产周期长，存在一定的库存风险。房地产的生产周期一般在3年以上，在此期间，只要资金、销售、市场行情等任何一环出现问题，房地产企业的资金琏就会收紧，资金实力雄厚的企业尚能应对，而一些小企业就举步维艰。（三）从居民收入情况看，对商品房的购买力仍显薄弱。从2016年统计资料看，每套住宅均价为58.9万元，而当年我市城镇居民人均可支配收入为3.1万元，每购买一套住宅相当于城镇居民19年的可支配收入，对于农村居民来说则更多。而城镇居民的一部分购买力已经分流到扬州、南京、苏州等城市，农村居民则更多选择在市区购买，面对购房的巨大支出，居民的收入情况仍显力量薄弱。三、房地产去库存路径分析化解库存要与房地产行业发展、地方经济、人口变化等因素结合起来，建立科学合理的政策导向与房地产供给体系，逐步实现去库存目标。（一）适度收紧供给侧，合理规划房地产开发规模。将去库存与房地产行业长期发展战略结合起来，着眼于房地产行业的长期可持续发展，是化解房地产库存的根本途径。建立科学合理的房地产供给体系，坚持供给侧政策导向，合理控制土地出让的数量、节奏和结构，引导房地产供给方优化调存量和控增量策略，制定切实可行的营销方案去存量，根据我市经济发展及房地产发展形势，制定合理的未来发展规划控增量，避免无序扩大开发规模，减小供需之间的矛盾，达到逐步化解库存的目的。（二）大力发展地方经济，进一步增强城市的吸引力。搞好地方经济，促进就业环境优化、就业岗位增加，原本外出务工人员会更多地选择在本地工作，同时还会吸引外来人才，人口的增加会扩大住房需求，进一步促进房地产库存的化解。同时，对外来人口要给予相关的政策支持，包括购房、就业、医疗、教育等多方面的政策，增加我市留住人才、吸引人才的保障。（三）不定期实施购房优惠政策，刺激居民的购买欲望。2015年到2016年期间实施的购房补贴政策对商品房销售起到了较好的促进作用，相关数据显示，2015年10月到2016年2月这5个月期间，商品房销售面积42.2万㎡，与同期相比增长36.1%，国庆节实施的补贴政策使3天的销售量达到700多套，对消费的刺激作用非常明显。如果长期实施资金补贴、税费减免政策，一来政府财政负担过重，二来消费者反而会持等待、观望态度，期待更大的优惠，如果不定期实施优惠政策，在一定程度上会刺激居民的购房欲望，抓住短期的优惠政策，促进商品房销量的增长。（四）加大货币化安置力度，控制安置房建设规模。政府应逐步减少每年投资建设的安置房、廉租房、公租房等保障性住房，提高货币安置比例，积极推进政府组织居民购买商品房转变安置方式。同时，积极引导开发企业合理改变商业营业用房类非住宅地产的用途，考虑与实龙源期刊网体经济发展程度和提高项目宜居程度等因素相结合，研究推进其用途转化，如鼓励和引导滞销用房向社区养老、医疗、租赁等新兴业态转化。（五）鼓励房企适时降价，进一步提高后续服务质量。企业应针对项目自身的特点与市场行情制定适宜的营销方案，适时降低商品房售价，促进购房消费。政府可出台税收优惠与降价销售挂钩的政策，增强房地产开发商降价销售的积极性。房地产企业在积极谋划营销的同时，要进一步做好后续的服务与管理，为入住的居民提供优质的物业管理、环境维护等相关服务。（六）进一步加大信贷支持力度，降低房企融资风险。资金问题是多数房地产开发企业面临的难题，加大信贷支持力度，解决开发企业项目建设资金难题，就能实现项目整体的良性循环。另一方面，在消费者层面，要进一步降低购房门槛，提高公积金以及商业贷款的额度、降低首付比例，支持中低收入家庭购买商品房。（作者单位为江苏省高邮经济开发区管理委员会）