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2013年11月炎黄集团产业发展中心－汇报版－园区综合运营平台项目建议书Contents六、项目投资概算五、项目发展规划四、项目实施计划二、项目背景一、平台定位九、战略目标八、成功案例三、项目必要性七、项目效益分析12平台定位创造一个全国领先园区专业运营服务的创新理念建立一个完整的创新服务运营体系深入运用现代管理理念与方法以及现代信息化技术模式创新，理念创新，策略创新，方法创新，工具创新，组织创新，团队创新通过组织﹑规范﹑融合线上信息网络平台﹑线下专业服务团队与市场服务资源物联网，移动互联网，互联网，云计算，大数据技术等技术在全国打造一个现代化智慧化规范化园区集群，为国内外创业者和投资者、创新企业提供一个极具有吸引力的创业园区，从规划、筹建、建设、销售、产业整合、招商引资到后续运营为全国各类高新技术园区以及创新与创业企业提供全方位现代化及智慧化的一站式综合园区服务。3平台定位六大业务平台构成产业规划咨询平台●产业规划●产业研究●市场研究分析规划建筑顾问平台●项目概念规划●项目概念规划图版招商销售代理平台●招商方案类●招商执行类●销售方案类●销售执行类整合传播推广平台●中国园区网推广●中国园区杂志及电视栏目推广●全国性园区协会●专业园区博览会及研讨会园区运营托管平台●基础运营服务●人力资源服务●商务代理服务●金融咨询服务云计算服务平台●商业地产/产业园区IT咨询规划●IT基础设施规划●商业地产/产业园区经营管理信息系统Contents六、项目投资概算五、项目发展规划四、项目实施计划二、项目背景一、平台定位九、战略目标八、成功案例三、项目必要性七、项目效益分析45园区内涵：是指建立在土地、开发资金及合理规划基础上的，在划定的特定区域内，通过引进项目的形式引进产业资本，并和产业的先进技术和管理经验相结合，实现技术创新和经济发展的一个功能区。1234网络性：园区内以分工与专业化合作为基础的合作网络特征。整体性：园区内各要素的耦合不是简单相加和偶然的融合，而是各个要素通过各种互相作用而构成的有机整体，其存在的方式、目标、功能都表现出统一的整体性。开放性：园区功能的实现，不仅是靠园区内各行为主体之间频繁有序的互动，还需要园区内各节点不断地与区域外的网络节点发生全方位、多层次的联结，形成新的合作网络，从而发现新的合作伙伴、开辟新的市场，完成园区外部的合理链合。自组织性：正如一个生物群落组织能够通过反馈来调节自身结构与活动，动态地适应环境，从而保持群落结构的稳定、平衡及其与环境一致性。项目背景四大特点项目背景党的十八大报告指出：要实现国内生产总值和城乡居民人均收入比二0一0年翻一番的目标，必须全面深化经济体制改革、实施创新驱动发展战略、推进经济结构战略性调整。要将这些改革创新的措施落到实处，必须积极发展地方创新经济，而创建聚集化专业产业园区是发展创新经济的必然途径。我国为及时抓住全球产业转移的机遇，吸引内外资本带动本地产业升级和结构优化，从1978年开始将园区模式引入国内，截止到2009年9月，已设立了20156个园区，对GDP的贡献超过了35%。可以说，在我国市场经济体制趋于完善的过程中，园区已成为地方创造就业、承载企业、技术升级和增加税收的重要区域，特别是产业园区。6发展前景7改革开放以来大量实践表明，产业园区建设是实现工业化、城镇化的重要载体，产业、技术、资金、人才通过在园区聚集，实现更好地互动，进而能产生更好地经济效益。我国园区的发展历程及特点项目背景阶段时间内容起步阶段1984—1990依靠国家支持兴建了大连、秦皇岛、福州和上海虹桥等14个国家经济技术开发区。但规模较小、形式单一、企业技术含量低，以劳动密集型为主。成长阶段1991—1997园区开发从国家层面扩展到省、市、县及部分乡镇，开发区从沿海向内陆城市推进。各类国家级开发区有上百个，园区类型呈多元化发展格局。发展阶段1998至今中西部省会城市国家级经济技术开发区纷纷获批成立。各地区产业园兴建蓬勃发展，截止到2009年，仅全国54个国家级经济技术开发区实现地区生产总值17730亿元，工业总产值51271亿元，工业增加值12482亿元。8特征分析：招商难，这已经成为了制约产业园区发展的一大瓶颈。越来越多的产业园区投资商、政府、招商人员发现，破解产业园区持续发展问题，必先突破招商难题。产业地产是近年来逐渐发展形成的新型商业模式，结合了地产开发、产业发展和城市功能三个层面。在国家严格房地产调控不放松的情况下，产业地产成为下一个蓝海。随着产业向内陆转移进程的加快，传统房地产商转型介入，专业地产运营商扩张，产业地产在全国范围内快速增长，产业园区同质化现象严重，相互之间的竞争日益激烈，招商速度慢、入驻率不足日益成为各产业园区的首要难题。据调查显示，国内产业园区超过50%的一年内招不到10家企业，招到中大型企业的数量更是少之又少。有三分之一的产业园区虽然经过几年的开发建设，但招进的企业仅有可怜的几十家，大量的园区物业空置，工程停止建设，留下来的是一堆分文不值的废铜烂铁。炎黄集团致力于产业园区投资开发与建设运营，已在武汉及经济繁华地市州成功开发过华中智谷、为侨服务产业园、中部数谷等多个产业园，其母公司华人集团作为中国成长型企业金融服务提供商，并具有支持入园高科技企业发展的投融资平台。项目背景Contents六、项目投资概算五、项目发展规划四、项目实施计划二、项目背景一、平台定位九、战略目标八、成功案例三、项目必要性七、项目效益分析91A2A3A园区定位问题没有以营销的观点对待招商机制的制约在定位时没有很好地从区域经济的实际情况出发，走高端路线，追求热门题材，听从领导指示，以致没有针对性的产业和企业可以引进。招商是一项系统工程，需要专业知识的支撑，但现有的招商人员对区域经济的价值，对项目所在地的产业环境，对招商对象的投资偏好，对机构的投资决策方式，都缺乏深入的了解和分析。政府机制有其自身的优势，但在面对招商和运营问题时，也存在着诸多不便之处，如对人员的考核与激励，难以做到与市场机制对接。相当多的园区在开发建设完毕，进入运营阶段后，会面临招商、服务等各种困难，主要因素如下：项目必要性10供给与需求建设与运营体制与专业推销与营销我国各类形态的园区数量达数千个，而且数量还在持续增加，这种供需不平衡的情况还在加剧。强建设弱运营是当前园区的“通病”，建设者是甲方”心态，运营者则须具备“乙方”心态，两者有较大的差异。园区运营需要与业的技能，而政府团队并不具备这样的技能。单兵作战，倚重个人关系和个人技巧；依靠公关和“政策折让”，压低要素价格和商务条件，同质化竞争激烈。园区运营存在多个方面矛盾政府及开发商角色的转变给园区运营带来多各方面的矛盾：项目必要性1112123搭建产业园区运营平台，是中国特色的产业园区城市化模式发展的必然结果。搭建产业园区运营平台是建设和谐社会的有效途径。搭建产业园区运营平台是地方政府招商的利器。搭建产业园区运营平台是产业园区快速发展的保证。搭建产业园区运营平台是产业园区能够持续稳定发展的可靠保证。4项目必要性综上所述，面向政府、投资机构及开发商的园区、园区入住企业提供运营专业服务，从产业规划、招商顾问到运营托管，为客户提供从方案设计，到参与运营等提供多个层面的服务，将市场机制和政府机制结合、市场资源与政府资源结合，创造园区运营的新模式，更好地实现园区开发者的战略意图，更好地为园区入住企业提供全面的专业服务，促进招商引资，引领区域经济的发展，显得尤为重要！项目必要性13Contents六、项目投资概算五、项目发展规划四、项目实施计划二、项目背景一、平台定位九、战略目标八、成功案例三、项目必要性七、项目效益分析14华人集团及关联方奥信集团及关联方项目管理公司拟由华人集团与关联方奥信集团及关联方管理层以及未来将引入的两家股东联合出资5000万元，依托上海作为我国经济、交通、科技、工业、金融、贸易、会展和航运中心的优势，把握上海成为我国深化改革推进经济结构转型创新试点的契机，在上海注册成立，一期到位资金1000万元。股东二股东一管理层项目实施计划15董事会总经理（办公室）副总经理（云计算）副总经理（招商策划）副总经理（运营托管）副总经理（投资规划）行政人事部财务部技术部运营部招商部客服部物业部策划部投资部规划部股东会监事会将招聘园区管理，物业管理，市场营销，金融投资管理，专业培训，客户服务以及互联网行业各个行业的专业人才，前期招聘30人左右。16项目实施计划运营服务主体拟建立以华人集团与奥信集团为主导，杭州恒生科技园有限公司和武汉东湖高新集团参与的联合运营服务主体。主要承担园区产业规划、概念规划、招商策划、托管运营和云计算服务等职能，致力于为全国科技园区、产业园区提供全方位的解决方案，成为专业化、规模化、国际化的园区综合服务商。17项目实施计划运营模式园区综合运营平台的运营模式是以“产业推动城市进步、创新引领产业升级”为发展依托，以华人集团控股企业炎黄集团与奥信集团投资开发的产业园区为运营载体，采取“首先做产业定位、其次做概念规划、接着做招商代理、然后整合传播推广、最后园区托管运营”的运作模式，大力引进和培育一批“高科技、高成长、高回报”的优质项目进入园区，利用华人集团与奥信集团的金融平台优势，进行金融创新和科技孵化。促进该平台朝着专业化、规模化、国际化的方向快速发展，争取在最短的时间内，形成包括产业规划、产业招商、托管运营等业务一体化的集团公司。18项目实施计划B规划建筑顾问C招商销售代理D整合传播推广E园区运营托管F云计算服务A产业规划咨询业务构成19项目实施计划bcaA产业规划咨询产业规划产业研究市场研究分析产业规划咨询主要从事产业园区、总部基地、市场集群等产业地产项目及城市新区等综合项目的可行性分析，市场整体调研、战略定位及商业模式构建等前期策划顾问咨询工作。项目地块选址及价值研判项目初步可行性分析项目初步规划及发展建议项目立项申请报告撰写及汇报政府公关及扶持政策申请产业研讨及研究报告产业定位及发展规划产业投资决策支持主力客户研究项目基准研究宏观经济及区域经济研究产业市场研究参考模式研究竞争环境研究20项目实施计划与国内外多家实力设计院建立了长期稳固的合作关系，项目服务过程中，双方合建团队，为客户提供无缝隙的规划建筑设计服务。主要为客户提供从项目前期的概念规划设计、详规设计、建筑设计、配套工程设计、景观设计到后续的施工图设计等服务。B规划建筑顾问项目概念规划项目概念规划图版项目单体规划策略项目景观规划策略项目路网规划策略项目建筑规划策略项目业态规划策略项目功能及配套规划策略区位图交通图板块分布图总平面图功能布局图内部交通图各功能分区总平面图及局部布局景观示意图建筑设计服务ab21项目实施计划招商方案类招商执行类销售方案类销售执行类招商总纲租金价格报告招商监测报告市场管理公约法律合同类阶段执行方案蓄客期招商执行方案认筹期招商执行方案开盘期招商执行方案持销期招商执行方案签约期招商执行方案装修设计期招商执行方案开业期招商执行方案各阶段招商工作执行实施销售总纲销售价格报告销售监测报告物业管理公约市场管理公约法律文本类阶段执行方案蓄客期销售执行方案认筹期销售执行方案开盘期销售执行方案持销期销售执行方案签约期销售执行方案销售按揭执行方案销售回款方案售后服务方案C招商销售代理主要为产业园区、总部基地、市场集群等各类产业地产项目开发商提供招商销售代理等产业地产营销顾问代理服务。abcd22项目实施计划园区特点bcadD整合传播推广专注于产业园区、总部基地及市场集群等产业地产领域的品牌核心创作，整合传播推广规划与全程服务执行等工作，为项目提供全程一站式无缝链接专业执行。中国园区网推广通栏广告及软文网络展示宣传APP手机客户端营销电子邮件营销行业园区内企业的展示宣传以及企业家高端访谈园区在相关卫视进行15～20分钟的广告宣传组织召开中国园区博览会及举办中国园区发展高峰论坛等活动中国园区杂志及电视栏目推广专业园区博览会及研讨会全国性园区协会成立全国性园区协会及协会相关活动（如年会）的推介23