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1亚洲房地产投资信托基金（REITs）报告2017cushmanwakefield.com.cn亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告中国房地产业协会金融专业委员会与戴德梁行联合发布02国内商业房地产资产证券化市场表现分析03香港、新加坡标准化REITs持有大陆物业VS国内商业房地产资产证券化产品持有物业--持有情况对比04香港、新加坡标准化REITs持有大陆物业VS国内商业房地产资产证券化产品持有物业--代表性物业对比（分业态）05案例分析-领展房地产投资信托基金01亚洲REITs市场概览CONTENTS戴德梁行与中国房地产业协会金融专业委员会于2016年发布了第一期亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告，其中重点分析了香港和新加坡REITs的市场表现及其持有的中国大陆物业情况。本期研究报告新增了日本REITs市场分析以及国内商业房地产资产证券化市场分析。截至2017年第二季度，亚洲市场上活跃的REITs共计142支，总市值达1,989亿美元，其中香港、新加坡、日本三地REITs市值合计占比达94.1%，仅日本一国占比过半。参考各支REITs的年度财务报告以及彭博数据库，我们发现三地REITs的主要财务指标呈现以下特点：杠杆率从高到低依次为日本(44.5%)-新加坡(34.3%)-香港(29.1%)；分派收益率从高到低依次为新加坡(6.3%)-香港(5.6%)-日本(4.0%)；就溢价/折价率而言，香港REITs整体呈现折价状态(-34.7%)，新加坡和日本REITs整体来看则略有溢价，溢价率分别为5.2%及2.8%。自2014年首单权益型类REITs中信启航专项资产管理计划成功发行以来，国内商业房地产资产证券化市场蓬勃发展。尤其是2017年，仅前10个月成功发行的产品在数量以及规模上就已超过前三年总和。截至2017年10月，国内已成功发行商业房地产资产证券化产品共计43单，总发行规模1,262.2亿元。从底层资产的角度分析，香港和新加坡REITs目前持有68个位于中国大陆的物业，国内类REITs/CMBS产品涉及的底层物业数量已达107个。本期报告通过选取代表案例，从物业所在区位、硬件指标以及核心经营数据等方面对境内外资产证券化产品所持有的大陆物业进行了对比分析。尽管所选案例并非能代表所有物业水平，但不难发现，目前已有多个优质的区域型地标物业在国内发行类REITs/CMBS产品。单纯从资产质量的角度来看，国内已经具备发行公募REITs的资产储备。最后，本期报告选取了第一支在香港上市的REITs产品-香港领展房地产投资信托基金(LinkRealEstateInvestmentTrust)进行案例分析。自2005年11月上市以来，领展的计划管理人利用资产提升和资产投资策略进行主动管理，使其在过去10多年表现出持续稳健的发展态势，成为按市值计算亚洲最大的房地产投资信托基金。本期报告对领展的物业资产组合、财务表现、经营发展模式以及计划管理人角色等方面进行了重点研究，为今后可能开放的中国公募REITs市场提供借鉴意义。2cushmanwakefield.com.cn亚洲REITs市场概览13亚洲房地产投资信托基金（REITs）报告根据戴德梁行统计，截至2017年第二季度，亚洲共有142支REITs，总市值达1,989亿美元。亚洲国家中，日本、韩国和新加坡最早出台REITs相关法律，并批准REITs在本国的股票市场上交易。日本的REITs市场尤其活跃：截至2017年第二季度，日本共有58支REITs，总市值达1,017.8亿美元。REITs在新加坡和香港同样发展迅猛，总市值分别达到了545.5亿美元和307.7亿美元。日本、新加坡、香港三地REITs市值合计占比达94.1%，因此本报告主要对日本、新加坡和香港市场进行分析。亚洲REITs市场概览日本-58韩国-3台湾-5香港-10马来西亚-17新加坡-36泰国-13来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部整理亚洲各大交易所REITs数量4cushmanwakefield.com.cn5亚洲房地产投资信托基金（REITs）报告物业类型亚洲的REITs主要包含以下几种物业类型：其中，综合型REITs最为普遍。在亚洲市场上的全部REITs中，53支都是包含多种物业类型的综合REITs。其次为写字楼物业、零售物业和工业/物流物业的REITs，分别为23、20和18支。除此之外，酒店、公寓和医疗健康领域的REITs则分别占13、9和6支。酒店写字楼零售公寓工业/物流医疗健康综合来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部整理日本新加坡香港马来西亚泰国台湾韩国亿美元占比日本1,017.851.17%新加坡545.527.42%香港307.715.47%马来西亚70.43.54%台湾25.61.29%泰国21.01.06%韩国1.00.05%总计1,989.0100%来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部整理酒店写字楼零售公寓工业/物流医疗健康综合5323181396200102030405060亚洲各物业类型REITs数量来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部整理5亚洲房地产投资信托基金（REITs）报告亚洲各大交易所REITs市值占比（2017年第二季度）51.17%27.42%15.47%3.54%1.29%1.06%0.05%亚洲各大交易所REITs总市值6cushmanwakefield.com.cnREITs在新加坡和香港发展迅猛，市场不断扩大。1999年5月，新加坡发布了第一版《房地产基金指南（PropertyFundGuidelines）》，为REITs的发展奠定了基础。随后，税务局机关在2001年制定了税收透明规则，加快了REITs的落实。2002年7月，新加坡的第一支REIT⸺凯德商用新加坡信托（CapitaLandMallTrust）⸺在新加坡交易所主板成功上市。2005年，香港证券及期货事务监察委员会发布了《房地产投资信托基金守则（CodeonRealEstateInvestmentTrusts）》，为香港REITs的发展奠定了法律基础。同年，香港的第一支REIT⸺领汇房地产投资信托基金（LinkREIT，现已更名为领展房地产投资信托基金）⸺在香港交易所成功上市。2000年11月，日本对《投资信托及投资公司法（ActonInvestmentTrustsandInvestmentCorporations/投資信託及び投資法人に関する法律）》进行了修订，允许REITs以公司或信托两种形式成立发行。2001年9月，日本的首两支REITs⸺NipponBuildingFundInc.和JapanRealEstateInvestmentCorporation⸺在东京交易所成功上市。2007年9月，日本又颁布了《金融工具和交易法（FinancialInstrumentsandExchangeLaw/金融商品取引法）》，要求资产管理公司必须注册成投资管理人（InvestmentManager），进一步为日本REITs市场的规范和完善提供了法律保障。起源香港、新加坡和日本REITs市场表现分析香港、新加坡和日本REITs一览表目前，香港交易所共有10支REITs，新加坡交易所共有36支REITs，日本交易所共有58支REITs。下表分别列举了其名称、代码及物业类型。香港、新加坡和日本各物业类型REITs的数量来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部整理酒店写字楼零售公寓工业/物流医疗健康综合237768451133322910100510152025香港新加坡日本港交所REITs证券一览表名称代码物业类型冠君产业信托2778HK综合置富产业信托778HK零售汇贤产业信托87001HK综合领展房地产投资信托基金823HK综合开元产业投资信托基金1275HK酒店泓富产业信托808HK综合富豪产业信托1881HK酒店春泉产业信托1426HK综合*阳光房地产基金435HK综合越秀房地产投资信托基金405HK综合*春泉产业信托于2017年收购位于英国各地的84项零售物业7亚洲房地产投资信托基金（REITs）报告新交所REITs证券一览表名称**宝泽安保资本工业房地产信托腾飞酒店信托腾飞房地产信托雅诗阁公寓信托北京华联商业信托凯诗物流信托易商信托***凯德商务产业信托凯德商用新加坡信托凯德商用中国信托城市发展酒店服务信托运通网城房地产信托远东酒店信托先锋医疗产业信托星狮地产信托星狮商产信托辉盛国际信托星狮物流工业信托德国写字楼房地产投资信托吉宝数据中心房地产投资信托吉宝房地产信托力宝印尼商场信托宏利美国房地产投资信托丰树商业信托丰树大中华商业信托丰树工业信托丰树物流信托华联商业房地产投资信托华联酒店信托百汇生命产业信托胜宝工业信托速美商业空间信托新加坡报业控股房地产投资信托升禧环球房地产投资信托新达信托亿达工业房地产投资信托代码AAREITSPASCHTSPAREITSPARTSPBHGREITSPCACHESPEREITSP***CCTSPCTSPCRCTSPCDREITSPECWREITSPFEHTSPFIRTSPFCTSPFCOTSPFHTSPFLTSPIREITSPKDCREITSPKREITSPLMRTSPMUSTSPMCTSPMAGICSPMINTSPMLTSPOUECTSPOUEHTSPPREITSPSSREITSPSBREITSPSPHREITSPSGREITSPSUNSPVITSP物业类型工业/物流酒店综合公寓零售工业/物流工业/物流综合零售零售酒店工业/物流综合医疗健康零售综合综合工业/物流写字楼综合写字楼零售写字楼综合综合工业/物流工业/物流综合酒店医疗健康工业/物流工业/物流零售零售综合工业/物流**中文名称仅为翻译***剑桥工业信托（CREITSP）于2017年被易商红木集团（ESRGroup）收购，并改名为易商信托（EREITSP）8cushmanwakefield.com.cn日交所REITs证券一览表名称NIPPONACCOMMODAMCUBSMIDCITYINMORIHILLSINVESINDUSTRIAL&INFADVANCERESIINVKENEDIXRESIDENTACTIVIAPROPERTIGLPJ-REITCOMFORIARESIDENNIPPONPROLOGISHOSHINORESORTSONEREITINCAEONREITINVESTHULICREITINCNIPPONREITINVEINVESCOOFFICEJNIPPONHEALTHCARSEKISUIHOUSERETOSEIREITKENEDIXRETAILRHEALTHCARE&MESAMTYRESIDENTIAJAPANSENIORLIVNOMURAREALESTAICHIGOHOTELREILASALLELOGIPORTSTARASIAINVESTMARIMOREGIONALMITSUIFUDOSANLOOEDONSENREITSAKURASOGOREITMIRAICORPMORITRUSTHOTELNIPPONBUILDINGJAPANREALESTATJAPANRETAILFUN代码3226JP3227JP3234JP3249JP3269JP3278JP3279JP3281JP3282JP3283JP3287JP3290JP3292JP3295JP3296JP3298JP3308JP3309JP3451JP3453JP3455JP3459JP3460JP3462JP3463JP3466JP3468JP3470JP3471JP3472JP3473JP3476JP3478JP8951JP8952JP8953JP物业类型公寓写字楼综合工业/物流公寓公寓综合工业/物流公寓工业/物流酒店写字楼零售综合综合写字楼医疗健康综合综合零售医疗健康公寓医疗健康综合酒店工业/物流综合综合工业/物流酒店综合综合酒店写字楼写字楼零售9亚洲房地产投资信托基金（REITs）报告来