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曹妃甸房地产市场研究分析目录（一）项目地块分析3（二）土地市场分析7（三）外部环境分析10（四）市场竞争分析19（五）项目SWOT分析及客户初步定位35第一部分：项目地块分析区位分析项目位于曹妃甸生态城，正对青龙湖湿地公园，临近高教城，5KM即可实现观湖看海，区位条件良好。曹妃甸生态城是曹妃甸新区规划的一个新城区域，未来将成为聚集100万人口滨海城市，主打生态和旅游。本项目位于通海路东侧，正对青龙湖湿地公园，临近高教城，5KM即可到达滨海大道，实现观湖看海。5KM滨海大道第一部分：项目地块分析周边配套项目目前配套缺乏，未来各项生活配套较为齐全。①②③④⑤⑥⑦⑧⑨序号配套①青龙湖湿地②高教城③文化公园④小学⑤中学⑥管委会⑦五星级酒店⑧便民服务中心⑨游艇码头第一部分：项目地块分析项目位于唐山南部核心区域，未来的滨海新城，临近高教城和青龙湖湿地公园。区位属性交通属性地块目前仅靠土路通勤，外部依靠通海路可到达工业区、唐海县、渤海海边等区域。地块本体项目为非真正意义上的保障房用地，工业区和生态城工作人员均有资格购买。总建面16万平米，容积率1.88，适宜建造小高层产品。周边配套项目目前周边几乎没有配套设施，高教城、市委党校等相关配套均处于规划建设阶段。本项目所在区域属于新城开发的初级阶段，目前周边配套还不完善。本项目非真正意义的保障房用地，潜在购买客户为工业区及生态城工作人员，可重点关注项目周边的高教城和市委党校。项目界定目录（一）项目地块分析3（二）土地市场分析7（三）外部环境分析10（四）市场竞争分析19（五）项目SWOT分析及客户初步定位35第二部分：土地市场分析基准地价基准地价分为三个级别，项目所在区域基准地价为65万/亩。1级2级3级1级居住用地基准地价为82万/亩，主要位于生态城南部靠海位置，目前基本已无存量土地；2级居住用地基准地价为65万/亩，主要位于生态城中间区域，保障房用地均位于这个区域；3级居住用地基准地价为49万/亩，主要位于生态城北部。居住用地基准地价分为三个级别综合用地基准地价同样分为三个级别，范围与住宅用地基本重合，基准地价为别为47万/亩、38万/亩，31万/亩；1级商业用地范围比居住用地多出图中蓝色区域部分，基准地价为91万/亩；2级、3级商业用地基准地价为72万/亩、55万/亩。综合用地、商业用地基准地价1级商业、2级居住成交地价出让方式生态城现有项目地价在30-43万元/亩之间，部分土地土地手续未办理即开始建设施工，地价未知；另外部分土地通过BT形式出让。第二部分：土地市场分析规划保障房用地区域，基准地价为65万/亩；由上至下分别为翰林国际、滨海太阳城、金科、和泓地块；共约6000户；本项目可供参考土地挂牌价格：上海文广正在挂牌地块，挂牌价43万元/亩；该地块包含部分文化设施规划，参考了综合用地定价；A:橙霞项目，主体已基本完工，土地手续未办理；B:万年丽海花城项目，1期已入住，后期尚未启动；土地取得价格30万/亩，综合容积率1.5，由政府与万年基业合作开发；C:美和蓝湾项目，主体已基本完工；工业区实业港务公司定向销售；D:金海湾项目，未开工建设，尚无销售计划；E:规划未来建设低密度住宅；启动区内部分土地通过BT形式出让。规划政府大楼建设中约3万平米生活配套中小学配套ABCDE目录（一）项目地块分析3（二）土地市场分析7（三）外部环境分析10（四）市场竞争分析19（五）项目SWOT分析及客户初步定位35第三部分：外部环境分析生态城起源为满足曹妃甸工业区和南堡开发区的产业和人口发展需要，2007年生态城开始开发建设。为满足曹妃甸新区产业和人口快速聚集的需要，2007年唐山市政府开始谋划建设生态城。生态城是唐山市总体规划中的南部发展核心区，是曹妃甸工业区、南堡开发区最核心的居住、休闲配套生活区。唐山中心城区中部发展核心南部发展核心生态城工业区南堡开发区唐海县发展状况2007年规划、2009年开工，目前已经完成启动区的道路配套建设和部分配套生活小区建设，但基本的生活配套还未形成，基本无常住人口和企业。2009年3月11日生态城正式开工建设；近期(2008年-2010年)：为基础设施和起步区建设阶段，起步区规划面积12平方公里，初步形成6万人左右的人口规模。中期（2011—2020年）：为加速建设阶段，在74.3平方公里的建设区内完成生态城建设示范模式，构建起唐山南部核心城市的雏形，形成80万人左右的人口规模。远期（2020年以后）：全面完成曹妃甸新城建设规划内容，城市功能进一步完善，形成100万人口、150平方公里面积的城市规模。启动区先行开发板块远期开发板块第三部分：外部环境分析当前开发区域第三部分：外部环境分析未来发展根据规划生态城是服务于曹妃甸新区的现代化未来生态城市，唐山南部副中心城市、环渤海区域中心城市功能规划生态城主要分为旅游度假区、高教区、生活配套区、核心商务区以及生态保护区。高教城：一期规划建筑面积10万平米，目前已完成部分建设；目前唐山职业技术学院已确定整体搬迁至高教城，未来规划师生总数超过3万人。青龙湖生态公园：目前尚未整体建设，仅有约3万平米生活配套在建，以餐饮、办公为主。主要功能规划办公、酒店、教育、旅游配套集中区域，世博会瑞典馆所在区域。滨海旅游度假区：由滨海高速分割形成内观湖、外观海的景观；目前在营造部分沙滩，属远期规划功能区。住宅第三部分：外部环境分析第三部分：外部环境分析用地规划生态城先行开发板块土地功能划分1-1~1-6科学文教区2-1~2-15生活居住区3-1~3-7交通枢纽区4-1~4-9混合功能区5-1~5-4城市核心区6-1~6-3旅游风景区生态城先行开发板块土地使用功能规划交通规划为避免出现大城市的通病，生态城从一开始就高标准规划，尤其在交通方面规划了BRT和城际交通。通海大道：已建成滨海高速：已建成，可直达秦皇岛；蓝色线为规划BRT快速公交专用线，将禁止社会车辆通行项目地块位置紫色线为城市轻轨建设规划目前生态城内部交通设施较为薄弱，公交车仅有一辆沿通海大道通往唐海县，约每半小时一班；政府办公人员及部分在生态城工作人员上下班主要通过班车往返于“生态城-唐海县或唐山市”，私家车少；有少量黑出租车，但价格较高，去往唐海县单程约需70-80元；第三部分：外部环境分析重大项目为带动区域建设和吸引人流，目前政府正在加紧建设相关的服务配套设施，如文化公园、中小学、医院等。可持续发展中心体育公园文化公园滨海旅游度假区商务办公综合体温泉夏威夷第三部分：外部环境分析第三部分：外部环境分析住房政策生态城住房项目多以为工业区企业定向开发为主，且享受政府补贴，另工业区内的所有职工同时也具备保障房的购买和租赁资格。唐山市政府关于企业集资建房的相关规定：距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。为工业区企业职工定向开发：从生态城内现有住宅项目的开发来看，生态城内的项目多以为工业区定向开发。且在一定程度上享受政府补贴。生态城现有住宅项目主要开发方式生态城保障房申请条件遵从唐山市标准宜租则租、宜购则购：按照《唐山市人民政府关于进一步完善住房保障体系加快保障性安居工程建设的实施意见》，唐山市将逐渐构建起以中等偏下、低收入家庭为保障对象，由廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房构成的、多层次、更完善的住房保障体系，并逐步实施住房保障“双并轨”，即：对家庭可支配收入低于上年度人均可支配收入0.8倍以下的低收入家庭给予廉租住房、经济适用住房保障，实现“宜租则租、宜购则购”；对中等偏下收入家庭、政府引进人才及外来务工人员给予公共租赁住房、限价商品住房保障，实现“宜租则租、宜购则购”。工业区内职工具备购买资格：根据上述实施意见和相关人士的访谈，可知曹妃甸工业区内相关企业职工均具有资格购买或租赁生态城内各种形式保障房。目录（一）项目地块分析3（二）土地市场分析7（三）外部环境分析10（四）市场竞争分析19（五）项目SWOT分析及客户初步定位35第四部分：市场竞争分析竞争环境本项目属于生态城保障房项目，未来将面临生态城商品房、生态城其他保障房和唐海县商品房三方面的竞争。本项目是生态城保障房项目，未来的潜在客户是曹妃甸工业区的职工、管委会的工作人员及生态城自身的高教城、市委党校、管委会等相关教职工及工作人员。曹妃甸工业区购房客户来源唐海县生态城竞争关系鉴于目前生态城的购房客户全部来自于曹妃甸工业区的工作人员，与唐海县的购房客户存在部分重叠，同时这部分客户也是本项目未来潜在客户重要组成部分。考虑到未来1-2年内还有大量的保障性项目开工建设，因此本项目未来需要面临生态城商品项目、生态城保障房项目和唐海县商品房项目的三重竞争。第四部分：市场竞争分析生态城市场概况商品房市场处于起步阶段，市场化程度不高，多为定向开发和定向销售，目前销售价格4500元/平米左右。发展阶段：生态城房地产市场还处于起步阶段，市场化程度不高，项目主要通过管委会定向销售给工业区企业或者工业区企业定向委托开发商进行开发建设。供应量：近两年生态城目前在售/已售项目仅有万年丽海花城、橙霞水岸和美和蓝湾三个项目，总体供应量52万平米。销售价格：住宅4500元/平米左右（不考虑政府补贴因素）。客户：工业区央企职工及管委会工作人员。项目名称建筑面积建筑形式销售价格销售情况客户万年丽海花城150万（一期8万）小高层、高层4500一期售完工业区央企职工及管委会工作人员美和蓝湾25万小高层、高层-定向开发橙霞水岸19万多层、小高层、高层4500定向开发金海湾88万小高层、高层4600未开盘橙霞水岸美和蓝湾丽海花城金海湾第四部分：市场竞争分析生态城典型项目万年丽海花城项目名称万年丽海花城物业地址曹妃甸工业区曹妃甸国际生态城通港大道南侧建筑类别板楼、小高层、高层土地面积100万平米建筑面积150万平米容积率1.5时间节点2009年初与意向企业洽谈-2009年3月开工-2009年5月意向企业确定-2009年9月首栋封顶-2010年1月开盘-2010年8月网签主力户型60-110平米销售价格4000元/平米开盘，后期4500元/平米销售情况一期售罄客户特征首钢京唐、首自信（首钢自动化信息技术有限公司）、中石化曹妃甸油库、冀东水泥、华润电力、中冶京唐等工业区领导及部分职工。开发商唐山曹妃甸国际生态城万年丽海花城房地产开发有限公司项目点评：生态城第一个地产开发项目，由万年基业和管委会共同开发，总建面达150万平，一期开发8万平米，现已售罄；目前项目处于停滞状态，一期交房产品几乎没有入住。（工业区内客户购房政府补贴500-700元/平米）第四部分：市场竞争分析户型户型类别面积（平米）两室两厅A户型90E户型60G户型60H户型77J户型79三室两厅B户型110三室一厅C户型85D户型80大都会生态情景别墅F户型88万年丽海花城户型（一期）户型点评：由于生态城缺乏配套，项目一期整体户型偏小，主要供央企职工的宿舍或者供投资之用，主力户型在60-110平米之间。90平米95平米生态城典型项目万年丽海花城80平米110平米户型面积占比两居室60-8027%80-9538%三居室90-12023%120平米以上12%万年丽海花城户型配比基本上以两居的户型为主，户型面积普遍偏少。万年丽海花城户型配比（一期）访谈第四部分：市场竞争分析生态城典型项目万年丽海花城77平米79平米80平米78平米注：因万年丽海花城无售楼处和比较完备的资料，且时间久远，无法获得具体的户型配比信息，只是通过内部访谈获得大概的信息整理而成。第四部分：市场竞争分析生态城典型项目橙霞水岸项目名称橙霞水岸物业地址曹妃甸国际生态城通港大道和通海路交口西南侧建筑类别多层、小高层、高层建筑面积19