03项目后评估管理制度

项目后评估管理制度编制鲍跟泽日期2015.1.15审核鲍跟泽日期2015.1.19批准王耀楚日期2015.1.20修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人湖南省中欣房地产开发集团有限公司文件类别总裁办管理文件文件编号ZX-ZB-P-003版本/本次A/0文件名称项目后评估管理制度生效日期2015-01-19页码1/71.目的对项目开发进行评估，总结各专业经验和教训，提高后续项目开发的管理能力，并进行项目综合评价。2.适用范围适用于公司投资开发的所有项目分期或全期的评估总结工作。3.权责3.1总裁办3.1.1负责组织项目后评估工作的开展；3.1.2负责汇总完成《项目阶段性/项目后评估报告》。3.2相关部门3.2.1负责进行各专业的后评估工作；3.2.2负责对各专业主责部门后评估工作提供支持；3.2.3负责进行项目工程、项目综合管理的后评估。3.3总裁3.3.1按权限审核各专业/项目公司后评估报告；3.3.2审批《项目阶段性/项目后评估报告》。4.管理规定4.1术语和定义项目综合评价：指对已进行结案和总结的项目实施过程、项目指标完成情况及项目经验总结情况进行的系统、客观的分析与评价，为项目绩效评价提供依据，为今后项目管理提供改进建议。4.2后评估编制时间项目经营期结束评估报告，根据项目的实际情况，在集中交房一个月后，对项目设计、报建、工程质量、入伙进行总结评估，在销售量达95%后组织对营销管理进行总结评估，项目结算一个月后组织对项目投资、成本、财务、工程管理进行总结评估。4.3项目营销后评估各项目（各期）销售量达95%后开始编制（特殊情况可视销售状况调整后评估时间）。营销管理中心负责，项目销售部/营销部协助。湖南省中欣房地产开发集团有限公司文件类别总裁办管理文件文件编号ZX-ZB-P-003版本/本次A/0文件名称项目后评估管理制度生效日期2015-01-19页码2/74.4项目开发后评估各项目在“五证”办理完毕后进行项目开发后评估。报建部/异地项目公司综合部负责，项目公司协助。4.5产品相关后评估4.5.1各项目在集中交房三个月后由总裁办组织相关部门/项目公司进行产品相关后评估。由各专业部门/项目公司编制本专业的后评估报告。(1)项目概况（总裁办负责，开发报建部、项目部协助）；(2)项目设计专业后评估（设计管理部负责）；(3)项目工程专业（质安、进度、配套报建）后评估（项目工程部、工程管理中心、报建部、总裁办协助）；(4)工程资料管理后评估（项目部负责、开发报建部、设计管理部协助）；(5)项目客服专业后评估（营销管理中心负责）；(6)项目物业前期服务后评估（物业公司负责）；(7)项目采购管理和供方管理后评估（成本控制中心负责）》。4.5.2项目阶段性后评估报告（总裁办汇总各部门编制的后评估报告而形成）。4.6投资收益相关后评估4.6.1各项目在财务决算后由总裁办发起，财金管理中心组织相关部门/项目公司进行投资收益后评估。由各专业部门/项目公司编制本单元的后评估报告。(1)项目设计产品、质量标准；(2)建安成本管理后评估（成本控制中心负责）；(3)项目运营目标书中经济指标完成情况的后评估（财金管理中心负责，项目部协助）；(4)项目报建、营销、财务、管理等成本管理总结以及项目全成本管理后评估（财金管理中心负责）；(5)财务投资收益分析（财金管理中心负责）。4.6.2项目总体经验总结（总裁办汇总在各阶段编制的后评估后形成）。湖南省中欣房地产开发集团有限公司文件类别总裁办管理文件文件编号ZX-ZB-P-003版本/本次A/0文件名称项目后评估管理制度生效日期2015-01-19页码3/74.7项目后评估报告基本内容及责任部门各专业部门/项目公司后评估报告由各中心总监/项目总审核后，交总裁办汇总编制《项目后评估报告》（具体内容见模板），内容包括但不限于：4.7.1项目概况(1)项目拓展概况（投资拓展部）；(2)项目经济技术指标的变化情况（经济指标：财金管理中心、相关部门配合；技术指标：工程管理中心、总裁办）；(3)项目开发周期（开发报建部）；(4)项目全成本（财金管理中心）；(5)项目销售情况（营销管理中心，项目营销部）；(6)项目财务情况（财金管理中心）。4.7.2宏观经济及房地产市场发展的回顾与分析（总裁办）(1)当地宏观经济发展回顾；(2)当地房地产市场发展回顾；(3)后评估项目所在片区房地产市场发展回顾；(4)项目发展期内当地经济及房地产市场发展状况对本项目影响的评估。4.7.3规划设计的分析与总结（设计管理部）(1)设计理念；(2)实际效果。4.7.4项目报批报建工作的分析与总结（开发报建部、项目部）(1)项目前期工作进度的变动分析；(2)项目施工过程中的配套报建分析。4.7.5项目开发进度的分析与总结(1)项目施工进度的变动分析（项目部）；(2)项目进度计划完成情况的综合评估（项目部、总裁办）。4.7.6项目销售情况的分析与总结（项目营销部、营销管理中心）(1)楼盘推出时机说明；(2)原定位的户型、面积比例与实际建成户型、面积比例的对比分析；湖南省中欣房地产开发集团有限公司文件类别总裁办管理文件文件编号ZX-ZB-P-003版本/本次A/0文件名称项目后评估管理制度生效日期2015-01-19页码4/7(3)实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因；(4)项目计划销售期和速度与实际情况的对比分析；(5)计划销售费用与实际发生费用对比分析；(6)预期销售价格与实际价格的对比分析；(7)项目销售情况的综合评估。4.7.7项目开发成本的分析与总结（财金管理中心）(1)实际总成本构成及各部分所占比例；(2)政府土地出让金、拆迁补偿费、转让费、中介费、建成物业分成或分利费用、市政配套设施费等土地费用的变动分析；(3)三通一平、勘察设计费、开办费等在内的前期费用的变动分析；(4)主体的建筑安装费及相关费用的变动分析（成本控制中心）；(5)小区道路、环境、小品和室外水、电、气的安装及增容等基础设施费的变动分析（成本控制中心）；(6)项目管理费和财务费用等间接成本的变动分析；(7)其它不可预见费的发生情况及原因；(8)项目发展费用总体变化情况及综合评价。4.7.8财务评价（财金管理中心）(1)项目现金流量和资金来源的变动分析；(2)资金回收变动分析；(3)项目成本利润率的变动分析；(4)项目内部收益率、税后利润、动态项目回收期、资金需求最高点等的变化情况；(5)财务情况综合评估。4.7.9风险管理总结（审计监察中心、行政人力中心）(1)内控体系及风险管理总结；(2)法务工作总结；(3)审计工作总结。4.7.10后评估报告归集（总裁办）(1)本项目值得借鉴和推广的经验；湖南省中欣房地产开发集团有限公司文件类别总裁办管理文件文件编号ZX-ZB-P-003版本/本次A/0文件名称项目后评估管理制度生效日期2015-01-19页码5/7(2)本项目及开发过程中有待改进的方面；(3)对未来房地产项目和开发的建议；(4)对工程资料管理的评价。4.8项目综合评价4.8.1总裁办将《项目后评估报告》汇总完成后，提请总裁办公会参会成员对项目进行综合评价，评价程序如下：(1)会前准备：总裁办发送《项目后评估报告》给参会人员，并负责编制《项目评价表》报总裁审批；(2)述职和质询：各专业部门负责项目履行的述职，总裁办公会成员提出质询意见；(3)项目评价：述职后，由总裁办公会成员单独进行项目评价，并填写《项目评价表》，内容包括但不限于：A.项目指标完成评估（包括财务、客户、运营和成长指标等）；B.项目环境效益、社会影响评价；C.项目可持续性评估；D.综合评价和结论：卓越、成功、基本成功、有限成功、不成功；E.经验教训总结：包括项目决策与目标、项目实施过程和项目外部因素影响的经验教训总结。(4)建议和措施：项目纠正和延续措施、项目可持续发展措施、项目改进措施和项目不可控因素处理措施等。4.8.2《项目评价表》按《权责手册》完成审核/审批后确定项目后评估报告及对项目做出综合评价。4.9持续改进：总裁办责成各相关部门实施改进措施和方案，必要时组织各中心和项目部相关部门进行专题讨论，形成项目管理案例库，组织开展培训学习、宣传推广活动，为其他项目提供经验和教训的知识案例，按要求归入知识库，以便管理工作持续改进。5.附则5.1未执行本制度规定的，按《奖惩管理制度》执行负激励；5.2本制度自生效之日起执行，过去相关文件同时作废；湖南省中欣房地产开发集团有限公司文件类别总裁办管理文件文件编号ZX-ZB-P-003版本/本次A/0文件名称项目后评估管理制度生效日期2015-01-19页码6/75.3本制度的归口解释权属集团总裁办。6.附录/记录6.1《项目后评估报告（模板）》6.2《项目评价表》序号记录名称附表1、《项目后评估报告（模板）》项目后评估报告（模板）.doc2、《项目评价表》项目综合评价表.doc