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MORETHANMORE新型城镇化形势下·做城市配套服务商毛大庆2014-03-19第一部分新型城镇化形势下的必然选择中国城镇化：受行政地域空间所限，并非所有城市都发展相同，对比上海、深圳和北京，均有自己独特的城镇化发展模式北京市域面积：16411平方公里蔓延→线性→外卫星城+内城更新深圳市域面积：1949平方公里蔓延→内城更新上海市域面积：6341平方公里蔓延→线性→内城更新•对比北京、上海和深圳，20公里半径面积占总面积比例（较适宜的通勤距离，约为1256平方公里），北京为7.7%，上海为19.8%，深圳为64.4%；50公里半径面积（通勤距离的上限，约为7850平方公里），仅占北京总面积的47.8%，大约是上海面积的1.24倍，深圳面积的4.03倍；•在现行的管理模式下，行政区划的间隔注定了三个城市会走出不同的城市发展道路，北京将经历“蔓延→线性→外围卫星城+内部城区更新”这样的完整发展路径，上海面临的是“蔓延→线性→更新”，深圳面临的是“刚开始蔓延-即要开始更新”的局面北京、上海、深圳城市发展模式示意图（红色区域为行政区划，黑色内环为距市中心20公里半径区间，黑色外环为距市中心50公里半径区间）9中国城镇化：中国城镇化的另一特征是区域发展不均衡，爱晖腾冲线往西的广大地区，主要为农村人口迁出地，房地产市场未来发展将自然形成“天花板”资料来源：公开数据，麦肯锡《会面2020中国消费者》90,00064,45614,564010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000商品房销售额2020E2018E80,0002015E70,0002012201044,121200821,196200520024,958中国商品房销售规模VS万科合同销售额预测（单位：亿元）爱晖滕冲珠三角长三角环渤海城镇化与房地产：三大城市群之外的部分二线及三四线城市或许会成为中国过去十年高速发展不好的见证中国商品住房千人开工套数分城市类型看，一线城市起点较高，但2004年后呈现下降趋势，2006年后降低到10-15较为合理的水平；三、四线城市趋势与全国类似，但增速高于全国。而二线城市一直高于全国水平，到2011年，只算商品住房的千人开工套数已经达到了30。对未来的启示：多中心的城市格局、人口导入及消费力的持续提升将给商用地产的发展提供空间；另一方面，住宅调控的挤出效应也推动了商用物业的增长发展阶段人均ＧＤＰ城镇化水平主导商用地产形态第一阶段1,100美元以下25％以下庙会、地摊、集贸市场为主导形态第二阶段1,100—2,000美元45％以下时百货商场、商业街、批发市场第三阶段2,000—4,400美元45%—70%大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业第四阶段4,400美元以上70％以上ShoppingMall、LifestyleShoppingCenter旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现北京多中心城市格局消费力及城镇化与商用地产形态分析2012年房地产开发及销售情况同比增幅（%）-20-1001020304031,6%11,4%2,0%10,9%12,4%4,8%房屋竣工面积8,0%商品房销售额2,1%商品房销售面积1,4%12,2%17,6%6,2%21,5%房屋施工面积10,6%-11,2%6,4%10,9%房地产开发投资25,4%房屋新开工面积商业营业用房办公楼住宅未来的业务：根据人的需求和新型城镇化发展下的城市格局变化，依托住宅业务优势打造服务平台，向城市配套服务商转型“服务平台”商业配套养老医疗物流仓储文教体育住宅创新包容质量绿色效率国际化……依托传统业务平台：用创新精神开拓新业务；开放包容人才战略与政策；国际化视野，站得高，看得远；新业务为传统业务增强核心竞争力：助力提高住宅品质；坚持技术领先，追求绿色；提升开发效率，增强统筹能力；“主题商街”型社区商业“五菜一汤”型社区商业公园5号新五街台湖新城007、017长阳九号地长阳1号地长阳3号地长阳5号地万科橙金域东郡金域华府028/金域国际007金域缇香幸福汇香河假日风景如园天竺保税区万科的实践举例——社区商业：打造“五菜一汤”和“主题商街”两大社区商业产品线，让万科的住宅社区成为配套完善的一生之城台湖007台湖017新五街假日风景金域华府长阳九号地长阳1号地长阳3号地长阳5号地万科橙金域东郡如园幸福汇金域缇香金域国际007香河万科的实践举例——新型养老业务：为老年人提供居家、社区、机构三位一体化的全新养老服务模式——“社区化养老服务模式”第二部分实践举例——万科的社区商业滋养地球为生命加油滋养地球为生命加油Feedingtheplanet，Energyforlife万科用食堂定义米兰世博我们用食堂定义中国城镇化你脑海中的社区商业是怎样的？仅仅是住宅底商？形态千篇一律？被动持有，整体散售？品质难以保证？？社区商业是否可以告别散售时代打造品质商圈？全新万科的社区商业——给商业无限可能全新的万科社区商业到底什么样？学习对象：领汇模式——香港“领汇”实现社区商业的成功模式，小生意做成大买卖，发展成了香港最大的一支房地产基金学习对象：领汇模式——瞄准解决住户“最后一公里”消费，实现社区商业的丰富性和便利性，以规模为支撑，形成独特的商业模式北京万科社区商业设计指导要点规划建筑空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性；共享空间：令人愉悦的空间尺度；短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣；人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间；天际线外立面商业氛围建筑细部及材质的运用：地面铺装、门窗、雨蓬、挑檐、灯具、栏杆历史文化与建筑风格的传承灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程旗帜等软装饰花坛、雕塑等小品、电话亭、凉亭、座椅、路牌广告柱、广告牌、招牌产品形态：万科社区商业在设计上改变被动规划的方式，建立全面细致高标准的规划设计导则，并将其作为整个项目设计的强制输入条件万科长阳半岛·中央城项目总面积商业面积设计15.6万平米1.5万平米CPG产品形态：以长阳半岛·中央城为例，舒适的空间尺度、丰富现代的外立面、人车分流、村落式布局、适度的公共广场，都使得北京万科社区商业区别于传统概念优先布局商业：优先满足商业的最优容积率及层数要求，使商业效益最大化共享空间与立面设计：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，制造令人愉悦的空间尺度；短街、窄巷、天际线：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性；小品物设计：充分利用建筑小品物、细部处理及材质选择，装点营造轻松的商业氛围；万科台湖新城项目总面积商业面积设计55万平米3万平米三磊公园五号·新五街项目总面积商业面积设计13万平米1.3万平米美国GBBN顺义天竺万科中心项目总面积商业面积设计4.5万平米0.5万平米津岛晓生长阳半岛5号地项目总面积商业面积设计27.6万平米15.6万平米CPG、三磊、中建院开发节奏：通过对开发节奏把控，北京万科社区商业实现“两个同步”，即商业展示区和项目示范区开放同步，商业开业和首批商品住宅交付同步同步展示：通过在销售阶段的商业实际业态与环境展示，将真实的自营、战略、招商业态呈现，提升项目价值助力销售，形成良好商住协同效应业态组合：北京万科社区商业定位于“家的延伸”，看重商业给业主的归属感，在业态上着力完善家庭功能业态组合：“家的延伸”经过提炼形成了“五菜一汤”业态模型，在此基础上又不断升级并重点引进了教育、医疗原“五菜一汤”引入教育类业态引入医疗类业态升级方向加大餐饮类业态业态组合：北京万科社区商业已经形成了成熟的“1+1+1”模式，即社区商业业态中1/3自营、1/3战略同盟和1/3招商1/3自营1/31/3第五食堂、BRUNO咖啡、BRUNO面包坊、童玩中心、4PM学堂等战略同盟招商银行、便利店、洗衣店、药店等符合项目商业定位属性、契合项目特性商家自营业态：自营业态在北京万科社区商业中起到了汇聚人流的作用，使战略加盟和招商类业态从中受益第五食堂BRUNO咖啡BRUNO面包童玩中心4PM学堂家的厨房家的会客厅家的儿童房家的小书房自营业态：自营业态一方面承担主力店角色吸引人流，另一方面给业主提供了更多交往平台，增强客户粘性非营业时间业主到自营店和服务员聊天第五食堂员工记得每一个业主的名字孩童在第五食堂找到小伙伴儿都市白领在第五食堂找到朋友自营业态分享——BRUNO咖啡店&第五食堂BRUNO咖啡店：让每一个回家人都享受优雅安静的“她”第五食堂，让每一个上班族家里有了“田螺姑娘”第三部分实践举例——社区化养老服务模式养老≠规模化养老单体项目动辄上千，甚至上万张床位是目前养老项目的开发趋势，但这种大规模、集中式养老项目却形成孤立的“老人城”，与市场需求存在偏差养老≠自理化候鸟式养老、分时度假的概念成为越来越多养老项目的噱头，然而，真正的养老需求却是那些失能、失智，具有刚性需求的老人和家庭养老≠机构化养老机构酒店化、养老机构医院化是目前养老项目的形象类比，然而，真正的养老机构应该像家，是一个有温情，有幸福感的养老居所针对全市老龄化的严峻形势及传统养老模式的不足之处，北京万科在针对自己二十多个已入住小区老龄人口做了认真翔实的调查我国社会化养老问题的基点应放在社区，形成一种可以兼顾中国传统孝道，老年群体身心需求的理想养老模式、为老年人提供居家、社区、机构三位一体化的全新养老服务模式——“社区化养老服务模式”由于家庭的小型化，子女与父母分开居住，从而形成许多“空巢”家庭或独居家庭，给照顾老年人带来不便。但如果离开自己熟悉的生活环境，长期住在护理院、养老院等养护机构的老年人中，不少人患有抑郁症症状，其健康状况和生活质量都不理想。一碗汤的距离万科制造将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源养老机构作为城市配套的重要组成部分，服务社会养老万科从我国养老服务业发展进程和特点分析，提出以下三点理念：机构养老社区化、机构养老家庭化以养老机构（主要为护理型）为平台，辐射具有居家养老、社区养老需求的社区家庭。养老设施建设与社区服务配套相结合，平台开放，资源共享专业护理型养老机构为基础植根于城市生活社区整合社区配套资源北京万科将本着就近原则，在全市新建小区及部分有条件的在建小区内，根据小区的建设规模及人口规模持有一至若干幢包括住宅、商业楼栋在内的资源海淀、昌平、长阳、顺义、通州、大兴北戴河香河公园里香河秦皇岛北戴河幸福汇长阳天地长阳半岛，长阳中学金域缇香万科橙金域东郡如园金域国际长阳中央城高丽营于庄沙河七里渠北京万科社区养老项目分布（拟）466thring5thring475联系医疗资源1引入护理机构2提供就近服务3日间照料服务5覆盖短期+长期服务4持有优质资源6符合传统11身心双重服务10打造整体服务9重新规划设计7整合社区配套8全龄化社区12将“健康生活&护理”作为我们养老业务的核心组件之一，将所有用作养老楼栋的1~2层将重新设计，建立针对老人的特殊设备及功能用房，并与万科已在社区上形成一定品牌效应的社区商业联动，打造一体化综合配套服务，建立适合长者生活的圈子。圈子跋：新十年启航新形势下万科的两个思考三十岁的万科面临前所未有的复杂形势▪万科的主流地产开发业务面临市场整体增长放缓、行业调控常态化、局部市场供过于求的挑战▪万科的业务模式并没有被资本市场充分认可，2013年营收增加20%，但市值却出现下跌▪互联网对传统行业的冲击愈演愈烈，万科需要改变思维，自我革命▪职业经理人制度在成就万科三十年发展后需要突破和创新两个思考：定位城市配套服务商及引入事业合伙人制度事业合伙人城市配套服务商▪互联网思绪▪盖有人用的房子▪与城市共同发展▪跟投▪背靠背信任▪与公司共同成长