搜索
期末大作业题目：万科企业股份有限公司财务报表分析院系：南京师范大学会计专业班级：11级24班姓名：学号：18112424教师：赵自强日期：2013年1月2日第一章公司简介第二章公司经营状况及发展战略一、公司经营状况二、发展战略第三章公司财务报表的财务分析一、财务报表中数据的解读1、资产负债表的分析2、利润表的分析3、现金流量表的分析二、财务指标分析1、偿债能力分析2、营运能力分析3、发展能力分析三、杜邦分析模型四、同行业的对比分析第四章2012年公司的综合分析评价第一章公司简介万科企业股份有限公司（股票代码：000002），英文名称为：CHINAVANKECO.,LTD.缩写为“VANKE”，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150万平方米。第二章公司经营状况及发展战略一、主营业务经营状况报告期内，公司坚持主流市场定位，积极促进销售，推盘节奏契合市场景气变化，取得良好的销售业绩。2012年，公司共实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%，销售金额再度刷新行业纪录。分区域看，公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积412.8万平方米，销售金额468.2亿元；在以长三角为核心的上海区域实现销售面积255.7万平方米，销售金额329.7亿元；在以环渤海为核心的北京区域实现销售面积346.0万平方米，销售金额369.9亿元；在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积281.1万平方米，销售金额244.5亿元。公司所销售的住宅产品仍然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，144平方米以下户型占比达到90%。报告期内，公司实现结算面积899.3万平方米，结算收入1015.8亿元，同比分别增长60.0%和43.8%。2012年公司营业收入首次突破千亿，达1031.2亿元，同比增长43.7%，实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%。公司房地产业务的结算均价为11,295元/平方米，较2011年下降10.1%；房地产业务结算毛利率为25.84%，较11年下降2.95个百分点；结算净利率13.08%，较2011年下降1.93个百分点。尽管利润率同比下降，但公司净资产收益率有所上升。报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011年提高1.49个百分点，为近十年来最高水平。这一方面是因为公司经营效率的提升，一定程度上克服了2011年市场低谷时售价、利润率下滑的影响；另一方面公司近年来全面推进装修房战略，装修业务的利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。截至2012年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计1354.9万平方米，对应合同金额1436.5亿元，较2011年末分别增长24.8%和17.6%，为未来的业绩体现奠定了良好基础。公司保持着安全稳健的财务结构。虽然由于预收账款由2011年底的1111.0亿元增长至1310.2亿元，公司的资产负债率达到78.3%，较2011年的77.1%增加1.2个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。除预收帐款外，公司其他负债占总资产的比例为43.7%。截至报告期末，公司的净负债率为23.5%，仍然保持在行业较低的水平。公司继续贯彻现金为王的策略，保持良好的资金状况。截至报告期末，公司持有货币资金522.9亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6亿元。年内，尽管加大了投资力度，公司的经营性现金流的流入和流出总体仍然保持平衡。相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活的应对市场变化。公司注重库存去化。期末各类存货中，已完工开发产品（现房）159.9亿元，占比6.27%；在建开发产品1622.2亿元（其中包含已售出未结算产品），占比63.57%；拟开发产品（对应规划中项目）767.3亿元，占比30.07%。存货结构保持在健康状态。2012年，公司实现新开工面积1,433万平方米，相比年初计划增长7.9%。实现竣工面积979万平方米，相比年初计划增长10.0%。2012年下半年土地供应力度加大，公司亦积极把握机会，在坚持严格投资标准的前提下，获得了一批可满足未来发展需要的项目资源。期内，公司新增加开发项目78个，按万科权益计算的占地面积约624万平方米（对应规划建筑面积约1,589万平方米），平均楼面地价约2,790元/平方米。此外，公司还参与城市更新改造类项目1个，根据当前规划条件，相关项目按万科权益计算的占地面积约6万平方米（对应规划建筑面积约33万平方米），预计平均楼面综合改造成本和地价约3,800元/平方米截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3,947万平方米，较年初3,277万平方米有所增长，可满足未来两到三年的开发需求。此外，报告期末公司参与旧城改造的项目，按当前规划条件，万科权益建筑面积约303万平方米，也较年初有所增长。二、公司发展战略万科在中国企业中是另类的，这种可贵的另类使万科成功地建立了现代企业制度。在中国企业以诚信为最高标准的状况下，万科却以诚信为企业的底线。在不讲究规则的房地产界，万科的伦理直到现在仍然会被很多人所怀疑。然而，正是在诚信环境极度恶劣的中国房地产市场中，万科不仅取得了成功，而且还在同行业中遥遥领先。这说明以诚信为底线，即使在低信的中国市场环境中，也是制胜的法宝。虽然万科的成功不仅仅是一个诚信可以造就，但诚信却是其成功的基本保证。没有这一基本的品质，万科的模式就无法建立。万科的经营模式与管理模式，都见证了对中国式管理的彻底超越。在万科的字典中，我们找不到一个关于中国式管理的字眼。就经营模式而言，万科的成功是美国模式的成功。中国地域辽阔，房地产领域的竞争条件和市场化走向与美国相象。因此，万科很早就将注意力转到美国模式，走一条极度专业化的道路。目前万科的专业化不仅是将主业集中到房地产，更将所有产品简化为城乡结合部面向新兴白领的成片居住社区。万科生产房子就像沃尔玛开店一样，已经形成大规模复制的能力。美国的可口可乐公司单靠卖可乐可乐成为世界第一，而万科也单靠卖一种白领住宅成为产量世界领先的房地产开发商。在采用美国房地产经营模式的同时，万科还成功地建立了以职业经理人制度为特色的现代企业制度。身为万科创始人的王石把自己定位为职业经理人的做法，其境界已经远远超过中国大部分的企业家。而万科之所以能够建立职业经理人制度，首先就在于对中国传统文化的超越。王石指出，规范化被万科称为企业的生命线。讲究规范化，就需要冲破传统思维中对个人英雄主义的崇尚，按照现代企业制度的原则，将企业的行为规范化，通过建立一支优秀的职业经理队伍来实现企业的策略和计划。从上世纪90年代初期提出职业经理人口号至今，万科已经形成了一支富有理想和激情的职业经理团队。万科充满理想主义色彩的职业经理人文化之所以对人才具有难挡的魅力，在于职业经理人文化超越地缘与血缘关系，使人人都可以获得公平竞争的空间。万科曾经以为职员提供理想的终生职业为己任，但后来却改成为职员提供可持续发展的机会和空间。但索尼等日本企业的大规模裁员让万科意识到终身雇佣制的局限性。如果企业都不在了，谈何提供终身职业？企业应该给员工提供可持续发展的空间，而不是终身饭碗。万科的这种做法与中国式管理的“修己安人”相比，显然更能适应市场经济的竞争。尽管万科没有倡导终身雇佣制，但这丝毫没有影响到万科的凝聚力。万科以核心价值观来凝聚企业的做法，是成功的。万科的整体薪酬待遇在业内并不算高，但却是业内最有凝聚力的企业。万科甚至一度成为中国最受文科大学生向往的公司。万科透明的文化成功地构筑了一种真正的集体主义，而这种集体主义却与儒家文化没有多少内在的关系。有人说，万科的可怕之处，在于万科有一群思考的脑袋。因此，从某种角度而言，万科已经将员工个人的智慧整合为集体的智慧。在一个没有血缘、地缘关系的组织中，万科能做到这一步，完全在于对中国式管理的超越。专业化是万科地产最重要的特点，也是万科取得成功的重要因素。万科不断的减法预算中，不断实现利益的加法。初期的城乡结合部的战略让万科实现了初期高额利润的获取，同时也让万科在逐步建立了万科的品牌影响力。第三章公司财务报表的财务分析一、财务报表中数据的解读（一）资产负债结构分析表1资产负债表（金额单位：人民币元）项目2013年3月31日2012年12月31日2011年12月31日资产货币资金52,258,688,500.1152,291,542,055.4934,239,514,295.08应收账款1,818,703,512.651,886,548,523.491,514,813,781.10预付款项33,371,503,081.2233,373,611,935.0820,116,219,043.31其他应收款23,884,692,786.2620,057,921,836.2518,440,614,166.54存货289,765,724,060.82255,164,112,985.06208,335,493,569.16流动资产合计401,099,311,941.06362,773,737,335.37282,646,654,855.19非流动资产合计16,794,936,093.6916,027,877,740.0013,561,785,174.86资产总计417,894,248,034.75378,801,615,075.37296,208,440,030.05负债及所有者权益流动负债合计299,237,121,799.42259,833,566,711.09200,724,160,315.26非流动负债合计34,030,698,996.8636,829,853,376.1827,651,741,167.76负债合计333,267,820,796.28296,663,420,087.27228,375,901,483.02股本11,006,757,559.0010,995,553,118.0010,995,210,218.00资本溢价25,832,961,971.0425,700,912,050.2122,492,191,573.03留存收益47,786,707,708.4345,441,729,819.8934,345,136,756.00所有者权益合计84,626,427,238.4782,138,194,988.1067,832,538,547.03负债和总股本合计417,894,248,