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十九大政策汇总分析战略研究部2017-11-18目录宏观篇战略研究部延伸解读——宏观环境对房地产行业的影响与公司各部门相关政策汇总1.“十九大”内容及解读2.重要管理部门发言及解读3.宏观经济及金融政策4.中国人口形势租赁市场专题研究分析结论及对公司阶段性建议战略研究部延伸解读——宏观环境对房地产行业的影响公司各部门相关政策汇总及战略研究部研判租赁市场专题研究“十九大”明确了中国特色社会主义进入了新时代中国特色社会主义进入了新时代；在新时代背景下，中国社会主要矛盾发生转变：由“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”转向“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”；主要历史判断做出之后，报告要解决的问题——如何在“新时代”解决新的“主要矛盾”，进而实现“美好生活”。为了解决这一问题，报告从经济、政治、文化、社会、生态、国防和军队、“一国两制”和祖国统一、外交、党建等九个方面理论分析和政策指导，提出“新时代、新使命、新思想、新征程”四新理念。十九大报告明确指出：“十九大”四新理念是“十八大”理念的延续和深化“四新”定调上有两个转变：第一，进一步提高“十九大”的历史和政治意义，明确了“十九大”期间将完成前一百年的收尾和为建成全面小康社会打好基础；第二，将“中国梦”的实现路径具化为“斗争、工程、事业”，将成为中国未来发展的顶层设计。新时代•以“十九大”为关键点，具有重要历史意义和政治意义新使命•展现斗争、工程、事业、梦想的发展愿景•确定中国未来发展的顶层设计新思想•确定新时代中国特色社会主义思想为中国发展的理论指导新征程•“十九大”期间将起到承上启下的关键作用“十九大”四新理念新定位•上升科学发展观地位•解决中国发展的方向和路径新概括•提出一个中心、两个基本点、五大建设•中国特色社会主义发展以经济为中心，兼顾其他方面的立体发展模式新布局•实现全面小康社会的路径•建成全面小康社会时间点新要求•适应新环境下，党职能转变•以道德建设为基础“十八大”四新理念“十九大”报告的两点重大变化与十八大相比，十九大报告有两点重大变化：经济增长方式转变和供给侧改革侧重点的转变经济增长方式发生转变需求侧刺激投资消费出口供给侧改革去产能去库存去杠杆降成本补短板适当需求侧刺激缩小区域发展不平衡缩小贫富差距完善社会保障制度“十八大”“十九大”加快推进基本公共服务均等化缩小收入分配差距加强社会保障体系建设增加稳定脱贫人口扩大中等收入群体数量增加人民消费倾向三去一降一补(去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板)供给侧改革侧重点发生转变对比十八大报告，“十九大”报告具有五大结构性亮点亮点一：制造强国——供给侧改革向创新驱动转换报告指出，以供给侧结构性改革为主线，推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革，提高全要素生产率。亮点二：农村振兴——延包利好土地流转、精准扶贫攻坚战报告首次提出乡村振兴战略，更加强调农业在经济发展中“三产”里的重要作用，对于农村土地制度改革及农村脱贫均给予了政策支持。亮点三：美丽中国——首提“绿色金融”，污染防治污染防治是未来重点攻坚战，伴随金融改革强调“脱虚入实”，绿色金融通过发挥金融机制吸引社会资本，解决环保财政问题，环境保护将大力推进亮点四：“一带一路”自贸区建设升级，模式转变一带一路是我国未来对外开放最重要的外交战略，未来将进一步升级亮点五：国企改革——“做强做优做大”，进一步国际化国企改革核心思路是“做强做优做大”，实现手段是重组和混合所有制改革制造强国供给侧改革向创新动能转换军工强国战略强化乡村振兴土改深化精准扶贫“攻坚战”美丽中国首提“绿色金融”多维污染防治一带一路自贸区建设升级合作模式转变国企改革“做强做优做大”思路不变，目标国际化“十九大”五大结构性亮点宏观篇战略研究部延伸解读——宏观环境对房地产行业的影响与公司各部门相关政策汇总1.“十九大”内容及解读2.重要管理部门发言及解读3.宏观经济及金融政策4.中国人口形势租赁市场专题研究分析结论及对公司阶段性建议战略研究部延伸解读——宏观环境对房地产行业的影响公司各部门相关政策汇总及战略研究部研判租赁市场专题研究目录央行行长周小川在十九大中央金融系统代表团开放日答记者问“货币政策以宏观审慎管理政策为主，在经济过热时采取逆周期操作，同时增加传统货币调节工具的内容，比如对资本的质量、流动性、杠杆等等都有新的要求。”谨防中国版“明斯基时刻”的到来。解读：传统的降准、降息将不再作为首要调节工具；谨防系统性金融风险。货币政策运用“企业：规范和界定地方政府融资平台和地方国企之间的债务关系。”尤其三四线城市在未来对土地财政的依赖度更高。”“家庭部门的债务杠杆率较低，与发达国家相比仍有空间。”解读：三四线城市房价收入比低，将成为债务杠杆率提升的主要区域。金融杠杆率重要管理部门发言及解读——央行-周小川从周小川的发言来看，货币政策运用以宏观审慎管理政策为主，传统的降准、降息将不再作为首要调节工具。规范和界定地方政府融资平台和地方国企的债务关系，未来三四线城市地方政府对土地依赖度提升。与发达国家相比，中国家庭部门债务杠杆率较低，主要是因为三四线城市房价较低，未来三四线城市的债务杠杆率具有提升空间。注：明斯基时刻——经济长时期稳定可能导致债务增加、杠杆比率上升，进而从内部滋生爆发金融危机和陷入漫长去杠杆化周期的风险。十九大报告中特别提出要“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，深化利率和汇率市场化改革”，此前全国金融工作会议也提到要“强化人民银行宏观审慎管理和系统性风险防范职责”。因此，面对当前中国经济和金融体系所面临的复杂挑战，监管层需要采取新思路、新方法来应对，也就是结合“货币政策和宏观审慎政策”双支柱来调控经济发展，从而守住不发生系统性金融风险的底线。重要管理部门发言及解读——央行-易纲央行副行长易纲在十九大中央金融系统代表团开放日答记者问“只有货币政策对于维持金融系统稳定还不够，金融系统风险的主要来源是金融顺周期性和跨市场风险传染，宏观审慎就是对金融顺周期性和跨市场风险传染对症下药。”宏观审慎政策在易纲看来，建立双支柱调控框架可以起到两方面作用：一是保持币值稳定；二是维护金融系统的稳定。这意味着，除了常规的货币政策（比如法定准备金率、公开市场操作和贴现政策），宏观审慎政策也逐步成为我国宏观调控的重大措施。其中我国宏观审慎政策的主要做法包括：差别准备金动态调整机制、宏观审慎评估体系（MPA）、强化跨境资金流动监控、差别化房地产信贷政策等。银监会主席郭树清在十九大中央金融系统代表团开放日答记者问“确定同业、理财、表外三个重点领域，这三个领域覆盖了比较突出的风险点，比如，影子银行、交叉金融、房地产泡沫、地方政府债务等，同时还有与其相关的操作性风险，所以要集中精力整治。”解读：从银行业治理的方向来看，与房地产行业的上下游关系较大，从私募基金备案管理规范4号文件、互联网金融整治、开发商拍地自有资金审查、禁止首付贷等行为来看，房地产行业融资渠道已经收窄。银行业治理方向“未来整个趋势是金融监管会越来越严，严格执行法律、严格执行法规、严格执行纪律，防范中小银行流动性风险，同时抵御外部冲击风险，包括IT系统、互联网金融、非法集资等方面风险。”解读：金融行业的监管程度不会发生改变，银行端资金的可获得性将下降。风险控制与金融监管重要管理部门发言及解读——银监会-郭树清从郭树清的发言来看，房地产行业的上下游的融资渠道是未来的主要治理方向。针对私募基金备案管理规范、互联网金融、开发商拍地自有资金审查、禁止首付贷等方式，已经收窄房地产行业融资渠道，同时金融行业监管程度不会放松，不排除更为严厉的措施跟进。重要管理部门发言及解读——证监会-刘士余从刘士余的发言来看，我国资本市场一方面要打好防范化解风险的攻坚战，另一方面也要补短板，不能制约去杠杆的进程，要为经济结构优化做出应有的贡献。下一步将要持续推进改革，建成具有国际竞争力的多层次资本市场体系。证监会主席刘士余在十九大中央金融系统代表团开放日答记者问“我国资本市场一方面要打好防范化解风险的攻坚战，另一方面也要补短板，不能制约去杠杆的进程，要为经济结构优化做出应有的贡献。”解读：刘士余上任以来强调的依法监管、从严监管、全面监管，维护住公平公开公正的市场秩序。未来“强监管”将继续下去。去杠杆防风险“现在市场发展也存在很多问题，不过证监会也在迎难而上，今年资本市场对外开放持续推进，沪港通、深港通都运行正常，A股被纳入明晟(MSCI)新兴市场指数，证监会最近也加入了经济合作与发展组织(OECD)公司治理委员会等。”解读：不完备的交易制度、不完善的市场体系、不成熟的交易者、不适应的监管制度都是中国资本市场不成熟的原因。对此，加快改革，转变职能，加强监管，促进资本市场持续健康发展将是未来的主要工作。稳定资本市场住建部部长王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动答记者问“将按照习近平总书记提出的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加快研究和制定“住房租赁管理条例”。研究建立房地产的统计和市场监测预警指标体系，加快建立市场预警机制，加强监测和分析，以保持房地产市场平稳。”解读：短期内，住建部的工作重心为制定和出台“住房租赁管理条例”，使得“多渠道保障、租购并举”住房制度具有法律效应。同时建立监测预警体系，加快对房地产市场变化的调整速度和预期管理。住房租赁管理条例“满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，综合运用金融、土地、财税、投资等手段推进房地产市场建设。”解读：地方政府及地方国企、央企提供公共租赁房、共有产权房满足中低收入人群的基本住房需求，地方国企及央企利用自有土地、自有资金及其他自身优势发展公共租赁房，降低开发成本。政府主导保障住房重要管理部门发言及解读——住建部-王蒙徽10月19日，住建部部长王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动的表态集中在，短期内制定和出台“住房租赁管理条例”，使得“多渠道保障、租购并举”具有法律约束效应，建立市场监测预警体系，对房地产市场变化做出更快的反应和预期管理。政府、地方国企及央企主导保障性住房，利用自身资源优势，降低保障房开发成本。住建部部长王蒙徽在十九大新闻中心举办记者招待会活动答记者问“我们坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，坚持分类调控，因城因地施策，落实地方政府主体责任，出台了一系列有针对性的措施来稳定市场。”解读：短期内房地产政策调控不放松，保持政策的连续性和稳定性。长期因城因地施策、建立长效机制，调控政策在一二三四线城市出现分化。房地产调控“房地产长效机制目前也在抓紧研究制定。”解读：从保障房持续建设、住房租赁市场的立法工作到北京、上海积极探索发展共有产权住房，房地产长效机制的轮廓基本出炉，关于调控的细则也将在未来逐步落实。长效机制重要管理部门发言及解读——住建部-王蒙徽10月22日，王蒙徽在十九大新闻中心举办记者招待会上的表态集中在，长期制定“房地产长效机制”，保持房地产市场长期稳定，而采取措施方面“坚持分类调控，因城因地施策”，未来各城市调控政策将会出现分化。宏观篇战略研究部延伸解读——宏观环境对房地产行业的影响与公司各部门相关政策汇总1.“十九大”内容及解读2.重要管理部门发言及解读3.宏观经济及金融政策4.中国人口形势租赁市场专题研究分析结论及对公司阶段性建议战略研究部延伸解读——宏观环境对房地产行业的影响公司各部门相关政策汇总及战略研究部研判租赁市场专题研究目录宏观经济形势——2017年中国经济总体乐观10月19日，国新办举行前三季度国民经济运行情况发布会。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏表示，前三季度国内生产总值，按可比价格计算，同比增长6.9%。第一产业增长3.7%;第二产业增长6.3%;第三产业增长7.8%。三季度，国内生产总值同比增长6.8%，经济连续9个季度运行在6.7-6.9%的区间，保持中高速增长。7.2%2.6%4.0%0%2%4%6%8%中