土增税清算申报表讲解

江苏省地方税务局土地增值税清算申报表讲解江苏省常州地税局查雷彬2013年6月//土地增值税清算申报表讲解出台的背景申报表内容直接归集法同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。•（一）普通标准住宅；•（二）其他类型住宅；•（三）非住宅类房产。苏地税规〔2012〕1号自2012年10月1日实施。清算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。【土地增值税实施细则】第八条清算审核时，应审核……不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。国税发〔2009〕91号第十七条土地增值税纳税申报表中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。国税发[1995]90号//土地增值税清算申报表讲解出台的背景申报表内容直接归集法房地产项目土地增值税清算申报表内容《开发项目情况报告表》《土地增值税清算申报表》《分类型清算可扣除项目金额确认表》《分类型清算扣除项目确认表》10张附表（主要是收入、各类扣除项目）10张附表的明细列表•扣除项目金额确认原则扣除原则相关性准确性真实性合法性实际支付配比性成本费用应当准确地在各列举扣除项目中分别归集，不得混淆。同时满足以下两条件：1、款项已经实际支付2、取得合法有效凭证三次分配：各种类开发产品扣除项在已售与未售间进行分配一次分配：共同扣除项在多个项目间进行分配所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。二次分配：本项目开发产品扣除项在各种类开发产品间进行分配原始凭证明细表附表过渡表1过渡表21：销售项目收入附表明细表2：取得土地使用权所支付的金额明细表3：土地征用及拆迁补偿费明细表4：前期工程费明细表5：建筑安装工程费明细表建筑安装工程造价分类明细表6：基础设施费明细表7：公共配套设施费明细表8：开发间接费明细表9：利息支出明细表总表1：房地产转让收入附表2：取得土地使用权所支付的金额附表3：土地征用及拆迁补偿费附表4：前期工程费附表5：建安工程费附表6：基础设施费附表7：公共配套设施费附表8：开发间接费明附表9：利息支出附表10:与转让房地产有关税金缴纳情况附表《分类型清算扣除项目确认表》《分类型清算可扣除项目金额确认表》1、《开发项目情况报告表》企业基本情况；项目情况；项目清算条件确认；项目需补充说明的情况。1、《开发项目情况报告表》江苏省地方税务局房地产企业开发项目情况报告表一、企业基本情况纳税人名称经营地址成立日期：注册地址：企业类型：地税税务管理代码：法人代表：经营范围：税务登记证号：注册资本:主管地税税务机关二、项目情况项目名称项目座落地址板块区域选项立项文号土地合同签订时间开工时间开始预售时间竣工时间土地合同面积土地使用证面积土地合同与土地证差异土地合同与土地证差异说明容积率绿化率公共配套设施公配名称规划建筑面积实际验收面积结构情况备注（说明：根据公配竣工验收单等填列，表中内容由纳税人按照实际增加或删除，本表实际验收面积分别记入下表的其中可扣除的公共配套设施面积（2）中）物业用房社区服务中心公共车库配电房合计0.000.00项目测绘信息项目合计其中砖混结构（6层及以下）其中多层框架（6层及以下）其中高层框架（14层以下)高层框剪(15-25层)高层框剪(26层以上)其他建筑物1建筑物2建筑总面积（平方米）（1）其中可扣除的公共配套设施面积（2）0可销售建筑面积（3）=（1）-（2）0类别面积类别面积类别面积类别面积其中：可销售普通标准住宅面积0.00已销售普通标准住宅0.00已自用普通标准住宅0.00已出租普通标准住宅0.00可销售其他类型住宅面积0.00已销售其他类型住宅0.00已自用其他类型住宅0.00已出租其他类型住宅0.00可销售非住宅类房产面积0.00已售非住宅类房产面积0.00已自用非住宅类房产面积0.00已出租非住宅类房产面积0.00可销售建筑面积合计（3）0.00已销售面积合计（4）0.00已自用面积合计（5）0.00已出租面积合计（6）0.00已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（7）=（4）÷（3）%剩余的可售建筑面积已经出租或自用的比例（8）=【（5）+（6）】÷（3）%三、项目清算条件确认应主动清算的可要求清算的1234—14—2567房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的取得销售（预售）满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的省税务机关规定的其他情况四、项目需补充说明的情况next立项批文号、项目名称、项目坐落地址等基本信息根据发改委《项目立项批复》填写土地合同签订时间、土地合同面积根据签订的《土地合同》填写开工时间按照《施工许可证》发放时间填写开始预售时间填报最早取得的《预售许可证》时间土地使用证面积根据《土地使用证》面积按项目累加容积率、绿化率按照《建筑规划许可证》填报建筑物1、建筑物2等按《建筑工程施工许可证》的名称填写，结构类型按《建筑工程施工许可证》的类型选择，面积按照测绘报告填写2、《房地产转让收入附表及其明细列表》房地产转让收入附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元清算类别申报合计数年度年度年度年度年度年度调整说明普通标准住宅其他类型住宅非住宅类房产合计项目销售收入附表明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月合同备案号客户名称施工房号楼号（栋）单元房号合同面积单价合同总价实测面积实际总价调整金额申报确认金额发票号码类型清算类型备注车位普通标准住宅车库其他类型住宅别墅非住宅类房产联排商铺合计----时间为合同备案时间；施工房号为房产公司自设的合同上的房号；楼号、单元、房号为公安部门确立的与产权证一致的编号；实测面积为测绘报告确立的面积；实际总价按照发票所载全额付款的金额确认，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。3、《取得土地使用权所支付的金额附表》及明细表取得土地使用权所支付的金额附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元支付项目申报合计数年度年度年度年度备注支付的土地出让金支付地价款金额交纳的有关税费其中：土地登记费土地交易费土地分割费土地契税其他合计取得土地使用权所支付的金额附表明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1支付的土地出让金2支付的土地转让金3交纳的有关税费4其中：土地登记费5土地交易费6土地分割费7土地契税8其他合计4、《土地征用及拆迁补偿费附表》及其明细表土地征用及拆迁补偿费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度备注土地征用费耕地占用税劳动力安置费安置动迁用房支出拆迁补偿净支出其他合计土地征用及拆迁补偿费附表明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1土地征用费2耕地占用税3劳动力安置费4安置动迁用房支出5拆迁补偿净支出6其他7合计5、《前期工程费附表》及其明细表前期工程费附表明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1规划费用2设计费用3项目可行性研究费用4水文费用5地质费用6勘探费用7测绘费用8三通一平支出9其他合计前期工程费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度备注规划费用设计费用项目可行性研究费用水文费用地质费用勘探费用测绘费用三通一平支出其他合计6、《建筑安装工程费附表》及其明细表建筑安装工程费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度调整说明建筑安装工程费用其中：甲供材桩基工程门窗工程水电安装精装修工程外装饰工程合计6、《建筑安装工程费附表》及其明细表建筑安装工程费附表明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1建安费2石材3门窗4涂料5678合计7、《基础设施费附表》及其明细表基础设施费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报数年度年度年度年度年度调整说明开发小区内道路供水工程支出供电工程支出供气工程支出排污工程支出排洪工程支出通讯工程支出照明工程支出环卫工程支出绿化费用景观工程其他设施工程发生的支出合计基础设施费附表明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1开发小区内道路2供水工程支出3供电工程支出4供气工程支出5排污工程支出6排洪工程支出7通讯工程支出8照明工程支出9环卫工程支出10绿化费用11景观工程12其他设施工程发生的支出合计8、《公共配套设施费明细表》及其明细列表公共配套设施费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度调整说明物业管理用房费用变电站费用热力站费用水厂费用居委会用房费用派出所用房费用学校用房费用人防工程支出（可补充录入）合计公共配套设施费附表明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1物业管理用房费用2变电站费用3热力站费用4水厂费用5居委会用房费用6派出所用房费用7学校用房费用8人防工程支出9（可补充录入）10合计9、《开发间接费明细表》及其明细列表开发间接费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度调整说明管理人员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费周转房摊销费其他发生的间接费用合计开发间接费附表明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1管理人员工资2职工福利费3折旧费4修理费5办公费6水电费7劳动保护费8周转房摊销费9其他发生的间接费用10合计10、《利息支出附表》及其明细列表利息支出附表（按实扣除的项目填报）纳税人名称（公章）：项目名称：金额单位：元金融机构名称金融机构利息借款金额借款期限利率允许扣除金额合计利息支出附表明细表（按实扣除的项目填报）纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月凭证号摘要金融机构利息备注金额发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额123456调整事项合计0.0011、《与转让房地产有关税金缴纳情况明细表》与转让房地产有关税金缴纳情况明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目应缴纳税款金额本次清算申请扣除税金年度年度年度年度年度备注营业税城建税教育费附加地方教育费附加合计土地增值税总计扣除项目一般原则•（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。•（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。•（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。•（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。•（五）纳税人分期开发