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1服务区整体招商工作方案河南高速公路发展有限责任公司：依据豫交集团运[2012]11号《关于对部分服务区餐饮、超市对外招商的批复》、豫高司多[2012]24号《关于对部分服务区餐饮、超市对外招商的批复》的要求，服务区公司依据自身及服务区的实际情况，拟定如下招商工作方案：一、服务区招商工作分析服务区公司目前管理服务区54对，其中直管并在运营的服务区39对，主要分布在连霍、京港澳、沪陕、大广、二广、商周等高速公路河南段，点多面广。对外招商工作是发展服务区经济效益的有效手段，但也不能一包了之，特别是服务区的总体对外承包，存在社会形象下滑及经营不确定风险。通过调研，目前影响服务区整体对外招商的主要因素如下：（一）目前，部分服务区因运营时间较长，或面积较小等因素的影响，需进行改扩建，如京港澳高速公路确山、信阳、灵山、渑池、朱砂等服务区均已纳入改造提升计划；洛阳、巩义服务区改扩建工程尚未结束，近3年的改扩建造成经营数据存在不确定性；安阳、鹤壁服务区受河北省高速公路封闭施工的影响，现阶段经营受损较大。如将此类服务区进行对外招商，很容易因经营数据的不准确导致招商价值难2以确定，为今后的经营埋下诸多隐患。（二）连霍高速灵宝、三门峡、渑池西服务区因与台湾南仁湖育乐股份有限公司尚未解除合同，如进行对外承包将直接面对法律风险。（三）且现阶段连霍高速、京港澳高速公路正在进行路面加宽建设工程，将在一定程度上影响到服务区的经营，造成经营数据的不准确。（四）从2013年服务区的经营情况来看，目前，服务区公司管辖范围内正在运营的39对服务区中，日均收入在1万元以下的有平舆、禹州西、汝南、汝阳、商丘东、南阳北、淮阳、鄢陵南、铜山湖、柘城、桐柏共计11对服务区，如将此部分服务区进行对外整体承包，吸引力较小，预计承包后盈利的可能性很小。日均收入在1万元至1.5万元之间的有渑池西、泌阳、唐河、夏邑、息县、项城、光山、平桥、罗山、宁陵共计10对服务区，预计整体承包后，盈利空间将出现持平或略有盈利，吸引力不大。日均收入在1.5万元以上的服务区共计18对，有商城、扶沟、灵山、民权、朱砂、确山、开封、巩义、商丘、安阳、信阳、渑池、鹤壁、周口东、郑州北、灵宝、洛阳、三门峡等服务区。剔除改扩建等影响因素后，考虑公司发展需求、形象提升的需要等原因，郑州北、开封、周口东服务区暂不3列入本次招商范围。二、招商工作方案依据豫交[2012]112号《关于进一步开放服务区经营市场加快推进服务区经营专业化进程的指导意见》、豫交集团运[2012]11号《关于对部分服务区餐饮、超市对外招商的批复》、豫高司多[2012]24号《关于对部分服务区餐饮、超市对外招商的批复》的要求，结合服务区的实际情况，针对不同服务区，服务区公司拟采用以下方式进行招商：（一）档口招商引进特色经营项目此种方式主要对收入情况较好、所处位置较佳、因客观因素影响暂不对外整体招商的服务区，如郑州北、开封、周口东、确山、信阳、灵山、渑池、朱砂、洛阳、巩义、安阳、鹤壁、灵宝、三门峡、渑池西等服务区。具体措施：服务区成立以经理为第一责任人的招商工作小组，结合服务区的实际情况，通过对外招商、招标引进餐饮档口和特色品种、水果摊、农副土特产品等经营项目。招商经营期限以短期为主（原则上以一年为主），招商项目收益以营业额分成为主，也可采用固定承包费用、固定承包费用加营业额超额分成等模式，同时考虑税费缴纳等支出的合理性，科学预测，合理决策。同时要求服务区在招商工作时，增加经营项目或引入招商项目应统筹安排，严格按照该服务区“三重一大”工作制度流程进行，流程严谨、手续齐全，4会议纪要、谈判纪要真实有效并有备案。合同签订按照流程办理。同时，服务区公司将组织考核小组对服务区引进项目进行考核，未达到考核标准的要求服务区尽快撤销；达到标准的，服务区公司制定了指导意见，指导服务区与该项目签订经营合同，并指导督促引进档口加强营销，不断提高服务水平。（二）服务区单区对外整体招商对部分收入相对稳定、经营潜力较大的服务区，拟采用单区整体的方式进行招商。如宁陵、夏邑、民权等服务区。（三）定向引入优秀团队提升服务区经营管理水平服务区公司拟将商丘服务区作为试点，以定向引进优秀管理团队提升经营效益为出发点，与酒店管理专业团队进行合作，强强联合、优势互补、资源共享、合作共赢，希望在短期内提高服务区的收益。对于此项工作，服务区公司将以正式文件向省公司进行请示，如省公司同意，服务区公司将按照批复意见进行下一步深层次、细致化的工作；如省公司未能同意，服务区公司拟将商丘服务区列入公开招标范围内。（四）公开招标通过服务区公司对各服务区的调研情况，适合整体对外招商的服务区有：商城、扶沟、泌阳、唐河、息县、项城、光山、平桥、罗山等服务区。对于此类服务区，服务区公司5拟采用公开招标的方式进行招商。具体方式如下：1、招商项目：招商项目包括：餐饮、超市、客房、物业管理、降温加水等。2、标的值为达到国有资产的保值增值的目的，合理客观的设定服务区公开招投标标的值，招商服务区标的值的确定，拟采用第三方专业评估机构进行评估，以评估结果为基础。3、招标公告发布发布形式：在网上发布（中国采购与招标网）和省内主要新闻媒体（河南日报、大河报等选其一）。4、拟定招标承包期限（1）合同期限考虑服务区装修折旧期、市场培育期，合同期限为5年，为保证服务区承包经营期间的社会效益、经济效益得到稳妥发展，合同期限采用“3+2”形式，即：合同总期限为5年，考虑乙方的前期投资、市场培育等因素，前3年为固定期限，后2年为条件性顺延经营；在3年期限到后，如乙方达到标准要求，则合同顺延2年。（2）顺延合同年限条件标准：①未被河南省交通运输厅、厅高管局及以上单位组织的年度检查中通报批评的；6②未被省级及以上新闻媒体负面报道并经调查核实的；③未发生安全事故造成高速公路资产或第三方安全损失并造成严重后果的；④未在甲方及甲方上级部门各项检查考核中，年终考核成绩排名连续两年列入后三名的；⑤不存在任何违约情形。5、收益组成经评估后，以评估值为基础进行公开招标，最终中标值为招商固定收益。此外，在预期营业额的基础上，如某服务区在收入达到预期值后，其营业额超出部分，应按照3%-5%的标准由公司提取分成。具体为：超出预期营业额50万以内（含50万），按照5%进行提取分成；继续超出部分，且总超出部分在100万以内（含100万），按照4%提取分成；再继续超出部分，按照3%提取分成。6、评标方式（1）本次招标拟采用综合评标法进行评标。招标人组织评审委员会，在开标时间对投标人的投标报价、经营能力综合评分、经营计划书分别进行现场开封评分，然后按照加权法计算总得分。按照分值高低，推荐第一中标候选人。（2）评审委员会构成：招标人组建评审委员会。评审由评审委员会负责。评审委员会由7人构成，其中招标人代7表2人，专家5人；评审专家由招标人在全省服务区行业管理者中确定。评审委员会开始工作之前应由评审委员会推举产生一名主任评审委员，负责协调、组织评审委员会成员开展评审工作。7、投标保证金为保障招标工作的顺利，凡愿意参加公开招投标的单位，须交纳投标保证金5万元，中标后，该保证金自动转为履约保证金，合同到期后按约定无息返还；未中标者，在招标结束后30日后无息退还。如出现恶意围标等现象发生，投标保证金将一律没收。8、履约保证金为保证合同的有效履行，中标单位均需按照50万元/每服务区的标准交纳履约保证金，公司有权按约定对未遵守合同条款的事项进行处罚，并有权从履约保证金中扣除。中标单位须在接到公司处罚通知单15日内将处罚款项交至指定账户；从履约保证金中扣除的，须在15日内补足。9、监督管理为保障国有资产、司乘人员等利益不受损害，对于承包经营后可能出现的损害司乘及公司利益的情况，可通过有效措施保障合同履行和服务区的正常运营，如：完善合同条款，划清责任义务，并请律师事务所审核。通过各级考核机制（如各级考核、服务区监督管理委员会日常监管等），通过定期、8不定期、明查暗访等形式，监督承包商的经营行为和履约情况。10、用工合同平稳过度及员工转移为保障服务区承包经营后的稳定过度，及保障服务区员工利益，对于承包经营后的用工问题，建议：（1）对于承包后用工必须保障在同等条件下优先使用服务区现有员工。继续在服务区工作的员工，在公司解除劳动合同，由承包单位负责签订劳动合同。员工待遇不低于公司相关标准要求。（2）因经营模式的改变，对于未能继续在服务区工作的人员，由公司安置到其他服务区。（3）对自愿辞职员工，解除劳动合同。11、管委会设置及预算管控监委会暂设定经理、会计、文员、司机4人。依据2014年设置工资标准，监管委员会预算管控费用预计57.97万元，具体如下表（万元）：9以上是服务区公司整体招商工作方案，请领导批示。妥否，请批示。