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美丽株洲--└(^o^)┘--快乐湖铁2010年6月17日第1页株洲市中心广场电信大厦-----租赁方案商业定位；租户的选取；租金确定；出租方案（策略）。1项目简介：假设在中心广场中国电信的位置有一幢商业楼宇。共8层，其中地下一层，地上7层。每层建筑面积2000平米。根据上述条件进行假设，并制定该商业楼宇的租赁方案。一：商业定位总体趋势:经营型物业管理模式就是以市场变化、客户需求为导向，运用科学的管理方式、市场化的经营机制，创新的经营理念，通过最优化的资源组合，提高物业的增值潜力，发挥物业的整体增值效力，产生高品质、高水准的产品--服务，从而实现物业管理企业的良性循环发展。经营型物业管理模式随着国内物业管理行业的产生而产生，随着行业的不断发展而发展，随着社会的不断变化而变化，它将逐渐成为中国物业管理行业发展的主流。从现阶段中国物业管理企业实施经营型物业管理模式的内容上看，它有三个层美丽株洲--└(^o^)┘--快乐湖铁2010年6月17日第2页次的涵义：1．融物业经营、物业管理服务为一体，在做好物业管理服务工作的同时，通过为开发商、业主（客户）选择投资、经营项目，规划、设计、开发服务区域整体功能，策划、参与、实施物业经营方案，发挥物业的整体增值效力，提高物业的增值潜力，扩大物业管理企业的赢利空间。2．将现有职能部门专业化、社会化，借助不断细化的社会分工，有效降低成本，提高服务质量，有效利用企业专业技术的集中优势，成立专业化公司，并使其充分市场化，参与市场竞争，形成技术对外扩张的格局本项目位于株洲的核心地带，加上长株谭一体化、以及两型社会建设的启动，升值潜力巨大，尤其是商业价值，通常，商业只有在经营非常理想的情况下，升值速度才能达到一般住宅的几倍，本项目是一个目前市场价格非常理想的项目，应该考虑的是房地产业内梦寐以求的：短、频、快，根据后期施工进度，快速的实现销售和资金回笼，等待升值并不需要考虑。细分方案：负一层：定位于超市第一层：定位于珠宝首饰和化妆品第二层：定位于电器第三层：定位于写字楼第四层：定位于写字楼第五层：定位于居住型物业第六层：定位于居住型物业第七层：定位于居住型物业株洲整体经营状况:整体经营状况良好，业态分布合理，客流动线合理，装修、货物的摆放都符合商业经营原则。家润多广场，目前只有一楼和负一楼在营业，2-5层都已经关闭，整体经营情况并不理想，但临街的门面都装修华丽，实际经营艰难，整体营运情况和株美丽株洲--└(^o^)┘--快乐湖铁2010年6月17日第3页洲百货有一定差距。创润实业，只有麦当劳和几家主力店在经营，仅一楼有商业，但主力店和旗舰店的商业应该是目前株洲经营最好的。经营性物业管理经营性物业管理的特点(1)经营性物企业管理是一种创造性的活动。在经营性物业管理中，建筑物成了商品，随着其外界环境的变化以及内部管理的优势，其使用期限会有较大的差异，市场价格也会有很大变动。(2)经营性物业管理属于服务性行业，要寓管理于服务之中。(3)经营性物业管理中所提供的房屋产品没有储存性。经营性物业管理中最重要的服务在于房屋的出租和其他附属性的商业服务。(4)经营性物业管理是综合性的统一管理。经营性物业管理的内容相当广泛，既有房屋出租、商业服务等经营型内容，又有结构装修、设备维修等技术内容，还存在着清洁、保安、绿化、交通等日常服务。(5)经营性物业管理具有极大的社会作用。随着社会主义市场经济的发展，经营性物业的投资主体呈日益多元化的趋势，因而经营性物业管理对社会的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起着不可低估的作用。经营性物业管理重点：经营性物业管理的重点是租用建筑物的承租人对其所使用的物业环境感到满意，并希望继续租用本物业。所以，收益性物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前承租人的需要并吸引未来的新承租人为中心。经营性物业管理工作分解为了使经营性管理工作做好，首先将工作分成若干方面，再找出相互联系，确立工作目标。经营性物业管理内容:经营性物业管理的内容主要包括以下几个方面:(l)制定管理计划；美丽株洲--└(^o^)┘--快乐湖铁2010年6月17日第4页(2)加强市场宣传以提升物业的租金；(3)制定租金收取方法沃的物业的维修养护；(5)安全保卫；(6)协调业主和承租人关系(7)组织与控制等。制定管理计划在接管一宗物业后，首先要制定一份管理计划并获委托方认可。计划应详细说明物业管理所提供服务内容及所采用方法。计划制定一般有五个步骤:(l)确立目标。物业所有者(业主)的目标是制定管理计划的基础。(2)检查物业质量状况。物业质量状况的检查是物业管理工作的重要内容。(3)形成租金方案和出租策略。出租实际上是出售一定期限(月或年)的物业使用权；只有在业主和承租人均满意情况下租约才会得以维持。租金方案十分重要，从理论上来讲，租金的确定要以物业出租的经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场条件下，物业的租金高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。(4)提出预算(包括管理费)。预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算，允许的空置水平和经营费用、且这些数字构成了物业管理的量化指标。(5)签订物业管理委托合同。经营性物业管理的收入经营性物业的收入既是房地产投资者收回投资、获取投资收益的来源，也是物业管理公司进行经营管理的费用来源，该收人包括经营收入和其他业务收入两个方面。经营收人主要是指出租建筑物楼面和其他附属配套设施的租金收入z其他收入则包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心等项服务所得。影响物业收益的主要因素：一般说来影响物业收益的主要因素除了宏观社会经济状况和供求关系外，还有物业所处的位置，物业的类型及临街状况，租客的类型、租期、楼层、朝向等诸因素。租金的确定美丽株洲--└(^o^)┘--快乐湖铁2010年6月17日第5页租金确定过程中，首先要对同类物业市场进行分析，了解市场上同类物业出租的租金水平和出租率情况，结合物业本身的特点和优势进行市场定位，确定本物业租的市场租金水平。租金收取方式租金一般按月于月初收取。对于常租客户，有时也按优惠价格一次收取一年或数年的租金，以尽快缓解投资者的资金压力。经营性物业管理中的运营成本经营性物业管理中的支出一般包括以下三个方面:(l)建筑物的维修费用；(2)服务及其设备的费用；(3)有关税费。对开展经营性物业管理工作的评价对物业管理工作进行评价的主要目的是令物业管理企业为业主和承租人提供更好的服务。物业管理工作评价应考虑、以下几个方面:(l)与承租人有良好的沟通；(2)及时处理承租人的抱怨；(3)及时地收取租金川的较好地达到了出租率目标；(5)物业维修良好；(6)及时提供有关物业报告；(7)为业主的利益能主动地提出建议刊的对业主的批评或建议反应迅速。写字楼写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。写字楼可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租，收取租金。商务楼商务楼是指提供各种商务活动的楼宇，除了办公室以外一般还有展示厅、会议厅、洽谈室等，但主要部分仍然是办公室。商住楼美丽株洲--└(^o^)┘--快乐湖铁2010年6月17日第6页商住楼是指既能办公又兼能住宿的楼宇。在现代，不少大楼将办公、住宿、商务活动等功能综合在一起，又称为综合性多功能写字楼。按建筑面积大小来进行写字楼分类委托专业公司管理和发展商自己管理委托管理就是大楼造好后委托给专业物业管理公司，在发达国家，这是最常见的一种形式。而在我国比较常见的是发展商(业主)自己组建物业管理公司进行管理。管理目标：写字楼管理目标围绕安全、舒适、快捷六个字，指用户在写字楼内工作有安全感，具体体现在:人身安全、财产安全、消防安全三个方面；舒适是指创造优美的环境，让用户在大楼内生活工作起来感到舒服、方便；快捷是指用户在大楼内随时与世界各地联系、交换信息、抓住商机。写字楼开展物业管理前应做好各种准备，具体体现在:(l)根据大楼特点及周边环境，编写物业管理维修公约；(2)草拟一切有关物业管理的文件，包括大楼的各项制度、装修规定等；(3)从物业管理角度，向发展商提供合理化意见，为日后管理和物业升值服务川的做好大楼交接各项准备工作。物业管理装修服务范畴物业管理装修服务是指所有业主和用户进行装修，装修图纸都需要物业管理公司事先批准。写字楼物业管理服务范畴写字楼物业管理服务范畴很多，主要包括:(l)装修图的审批，(2)维修服务；(3)保安服务川的清洁服务；(5)咨询服务；(6)公关服务；(7)向业主和用户定期报告。写字楼的市场销售美丽株洲--└(^o^)┘--快乐湖铁2010年6月17日第7页市场需求是写字楼经营的主要依据，只有在了解市场的基础上，才能制定好写字楼产品计划，通常市场销售有以下三个环节:(1)市场调研；(2)销售合同的签订；(3)销售合同执行。市场需求写字楼市场变化发展趋势是市场调研的关键内容，它包括：(l)房地产发展商的投资意向；(2)现有租购写字楼市场对写字楼的需求量；(3)同档写字楼需求情况；(4)潜在市场调查。销售合同的执行销售合同的执行是通过客户迁入写字楼，客户使用写字楼，客户迁出写字楼的整个过程。客户迁入程序客户迁入程序通常是:(1)营业部的工作；(2)财务部的工作；(3)工程部的工作；(4)保卫部的工作；(5)公关部的工作。营业部工作营业部的工作程序是:a)向客户发合同第一期房租及保证金收费单，及时将客户签字确认的收费单转送财务部作为收款凭单；b)根据客户要求，向工程部发工作单，安排办公室装修，通讯安装；c)发工作单，安排为办公室配置所需办公家具；更换客户房间门锁以及清扫等工作；(4)在客户正式迁人前，向各部门发出《商社迁人通知单》并通知各有关部门。d)财务部工作财务部接到营业部转送收费单，及时确认领款到账情况并通知营业部。工程部工作美丽株洲--└(^o^)┘--快乐湖铁2010年6月17日第8页工程部接到营业部工作单后，及时与客户联系并洽谈有关办公室装修事宜，为客户推荐1~2家装修队伍进行报价，客户办公室装修竣工后，与客户一道进行工程验收。保卫部工作保卫部按营业部签发的工作单，为业主提供所需的外门锁，并收回旧锁以及其他保安工作。公关部工作公关部在客户正式迁入日，代表总经理向客户送花篮表示欢迎，并收集客户主要人员的资料。写字楼商务中心的管理商务中心是写字楼为了方便业主(使用人)，满足客人需要而设立的商务服务机构。写字楼商务中心管理包含以下三个方面工作；(1)商务中心设备管理；(2)商务中心的工作要求；(3)商务中心的服务项目。商务中心设备管理商务中心应配备的主要设备有:中英文处理机、打印机、传真机、电传机、打字机、电脑、装订机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他办公设备。为了保证设备的正常使用，必须制定一套严密的规章制度，严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要保养，设备一旦发生故障、应由专业人员进行维修。商务中心工作要求商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价，是以服务的周到与快捷为出发点的，所以对商务中心工作人员要求应具备以下几点:(1)流利的外语听、说、读、写能力；(2)熟练的中英文打字能力:(3)熟练操作各种设备能力川的商务信息知识；(5)秘书工作知识；(6)一定的设备清洁保养知识。商务中心的服务项目根据商务活动的特点，物业管理部门应积极开展配套服务项目，内容概括如下:(1)翻译服务，包括文件、合同等；(2)秘书服务，包括各类文件处理；(3)办公系统自动化服务刊的整套办公设备和人员配备服务；(5)临时办公室租用服务；(6)长话、传真、电讯服务川7)商务会议、会议安排服务川的商务咨询、商务信息服务；(9)美丽株洲--└(^o^)┘--快乐湖铁2010年6月17日第9页邮件、邮包快递等邮政服务；(10)客户外出期间保管、代发传真、信件等；(11)电脑、电视录像、幻灯、BP机、手机租赁服务；(12)报纸、杂志订阅服务；(13)印刷文件、名片等印刷服务等等。写字楼客户服务项