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新型城镇化实践——以利海的模式和经验为例2013-7目录新型城镇化理解“美丽中国•国际假日公园”是完善新型城镇化的有效探索路径理念与模式核心能力政策期待第一部分新型城镇化的理解一、新型城镇化的理解1、新型城镇化是对城市化进程的修正与补充新型城镇化，并非是对“城市化”的一种否定现在出现了问题和偏差的，仅仅是由土地财政等问题所导致的“过度城市化”城市化的成绩•城镇常住人口快速增加，城市市场需求扩张，为城镇制造和服务业提供了劳动力•城市社会事业和公共服务水平持续提高•城镇化与工业化关系更加密切•城镇居民住行水平不断改善过度城市化带来的问题•有城市无产业•有速度无质量•大城市病•半城镇化•房地产化新型城镇化的修正与补充•解决城市化进程中后50%民众的小康问题•城乡一体化协调发展•城镇规模和布局协调发展•可持续和谐发展一、新型城镇化的理解2、新型城镇化是又一次释放红利的机会“未来推动世界进步的二大动因：美国的高科技与中国城镇化”——斯蒂格利茨出口投资消费城镇化新型工业化信息化农业现代化可释放出的红利和机会•基础设施建设。特别是二三线地产和建筑建材产业链、城市轨道交通、医疗设施、排水系统等方面。•消费升级。公共服务、消费和第三产业是新型城镇化的最大受益、最具想象力的部分。•新兴产业。绿色能源、污水处理、节能建筑建材等环保产业，还包括智能交通、电子政务、电子商务、医疗信息化以及安防等产业都将获得快速发展。过去拉动经济的“三驾马车”，近年来不程度出现了疲软和后劲不足的现象。依靠十八大提出的“新四化”，可有效释放出红利，创造新一轮拉动经济的大量机会。一、新型城镇化的理解3、新型城镇化既非房地产化，亦非简单工业化城镇化也绝不是简单的工业化中国的城市化率大大低于工业化率。在推进新型城镇化和新型工业化过程中，要强调工业化对城市化的带动，但更要强调城市化通过推动创新集群形成、促进服务业发展、扩大内需等方面对工业化的推动作用。附：2010年全球平均城市化率为50.9%，工业占GDP的比重为26%，全球城市化率／工业化率为1.95，我国仅为1.09，远低于美国（4.1）等发达国家，也低于巴西（3.22）、俄罗斯（1.97）等新兴经济体。工业化率按非农劳动力占全部劳动力比重算，城市化率按照居住人口算，城市化率为48%，工业化为70%。，这导致了中国转移的农民过早退出城市劳动力，成为“民工荒”悖论后面的重要问题。——经济学家樊纲城镇化绝不是简单的房地产化房地产虽然是城镇化的重要产业之一，但其推动城镇经济整体发展的效果单一，作用不足。先产业后房地产的结构，对于新型城镇化才是有价值的。新型城镇化之所以要区别于房地产为主的城市化，就是要落实进城人员的各方面需求，而不仅仅是住的问题。同时，财政转移支付的方向、投资结构也将进一步优化，如加强教育、文化、基础设施等方面的投入。4、新型城镇化是在政府的引导下推进的“不是中国政府，而是我们称之为的‘边缘革命’，将私人企业家和市场的力量带回中国。”——罗纳德·科斯教授单纯依靠政府的主导力量，或者单纯依靠民众的自发意识与行为，新型城镇化是不可能顺利推进以及成功的。只有充分理解中国的“边缘革命”现象，发挥“边缘力量”的作用，才能真正完成由“政府主导”转为“多方参与、政府引导”，这一迈向城镇化新路的核心之举。打破地方政府在一级土地市场的排他性地位，政府行为由主导转为“引导”合理配置市场资源、遵循市场规律，将新型城镇化的主导权交给市场。在市场的主导下，大力扶持，将企业作为新型城镇化的主要运营者。一、新型城镇化的理解一、新型城镇化的理解5、新型城镇化的核心是人的城镇化城镇居民的消费改变农民的主要受益面旅游休闲宅基地升值养生养老乡村度假绿色人居流转土地产出提高就业机会和收入双增长享受配套完善，城乡一体的基础服务设施•推进新型城镇化的核心是人的城镇化。而人的城镇化，其重点解决农业转移人口的“半城镇化”问题，也就是农民的市民化问题。•利海发现，这一难题的解决，是建立在改变城市居民在新城镇化消费模式基础上的，这也包括了新城镇营造的绿色生活和工作环境。城镇化是现代化的必然趋势，也是广大农民的普遍愿望，它不仅可以带动巨大的消费和投资需求，创造更多的就业机会，其直接作用还是富裕农民、造福人民——李克强一、新型城镇化的理解6、解决人的城镇化的核心是产镇一体产业社会土地农村人口先产后镇，产镇一体通过先产业提升，后城镇化建设，实现产镇一体，是有效推进人的城镇化双向机制（农民进城、市民进镇）的动力核心与可持续保障。以文化和旅游产业为引领和亮点，现代农业产业提升为依托和基础，完善的公共配套为提升，绿色小城镇建设为支撑的新型城镇化产业发展模式，是解决“人的城镇化”的重要路径。基于不同的小城镇资源特性，可因地制宜建设不同产镇结合模式的新型小城镇。附：经研究发现，当前中国进行新型城镇化推进，40%为现代乡村型城镇，30%为园区开发型城镇，20%为旅游导向型城镇，10%为产城融合型城镇。一、新型城镇化的理解7、新型城镇化的前景美丽乡村美丽城镇既没有“城市病”，又没有传统农村的“落后”的和谐发展空间•实现人与环境、人与土地、人与社会的三个和谐发展城镇空间•宜居宜业宜游的城镇经济与布局•现代高效农业与绿色农业•都市农业与家庭农庄•观光农业、休闲农业与创意农业•现代化的美丽新农村美丽新农村农业公园、家庭农庄特色酒店集群运动健康乐园养生养老胜地休闲商业公园文化创意基地旅游度假胜地……“安居、乐业、有保障”第二部分“美丽中国•国际假日公园”是完善新型城镇化的有效探索路径二、探索与路径1、对“人的定位”的探索人的城镇化——“农民进城；市民进镇”的双向流动•推进新型城镇化的重要特点是强调人的城镇化。而人的城镇化，其重点解决农业转移人口的“半城镇化”问题，也就是农民的市民化问题。•利海发现，这一难题的解决，是建立在城市居民在新型城镇化的消费需求上的，也包括了新城镇营造的绿色生活和工作环境。让进入新城镇的农民能安居乐业，实现安居梦、创业梦和市民梦“三大梦想”让进入新城镇的城市居民能提高生活品质，实现生态梦、田园梦和创业梦。二、探索与路径2、对“产业定位”的探索生态旅游绿色地产现代农业文化创意园区经济基础配套服务城市运营核心驱动产业辅助驱动产业产业生态圈二、探索与路径3、对“产业形态”的探索——文化产业典型形态实景演艺文化商街人文主题酒店诗意家园人文景区“美丽中国•国际假日公园”中的典型文化产业形态，是以实景演艺为核心，具有人文观光、娱乐、购物、美食、居住等功能；在充分体验中华传统文明的同时兼顾文化地产的的国际文化体验综合体。二、探索与路径3、对“产业形态”的探索——旅游业典型形态“美丽中国•国际假日公园”中的旅游产业典型形态，是以非建设用地为基础，围绕旅游用地，以“居停”为核心概念打造的综合性、生态旅游度假集群。是快速拉动人气商气，带动区域其他产业进驻，扩大新城镇消费需求的重要产业。移动精品酒店温泉养生公园婚纱摄影基地直升机旅游基地国际露营地青少年职业体验基地二、探索与路径3、对“产业形态”的探索——农业典型形态“美丽中国•国际假日公园”中的农业假日公园典型形态，是在农业产业链完善和提升的基础上，以引入农业科技化、集约化和信息化为农业增值手段，以旅游为主的第三产业整合为创新增值手段。实现“绿色高效、一三产共进”的，农田价值提升带动周边土地价值提升的，大型现代化农业体验园项目。•国际乡村露营地•农耕年华农业农民农村农业观光农业休闲农业迪斯尼农业游乐农业商业农业度假旅游配套•农产品采摘捕捞•农耕体验、农业机械游乐•农田运动、民俗体验•乡村大舞台•乡村民俗集市•乡村美食排档•乡村DIY工坊•特色农家乐、民宿群•乡村移动精品酒店•都市农家庄园•农耕文化展示•农田观光•农业科技观光•乡村特色交通•乡村旅游集散中心•农业生产服务中心产前产中产后加工产后流通消费科技农业现代农业农产品深加工农产品交易产业延伸休闲农业二、探索与路径3、对“产业形态”的探索——泛地产典型形态“美丽中国•国际假日公园”中的泛地产典型形态，一方面，是在与农业产业提升同步，利用非建设用地打造提升土地价值。另一方面，在文旅农产业驱动土地升值的前提下，构建的多种形态的绿色低碳、智能智慧、可持续地产产品组合。旅游地产•温泉度假村•马术俱乐部•游艇俱乐部•高尔夫俱乐部农业地产•生态农庄•绿色体验营•农贸中心•农业服务中心文化地产•文化综合体•文化主题商业街•艺术家村•文化艺术中心养老地产•养老文化村•老年公寓•疗养康复中心•健康养生中心商业地产•郊野购物公园•新城镇商业中心•绿色农产品MALL•专业商业市场二、探索与路径3、对“产业形态”的探索——完善的公共配套基础设施、公共服务配套及智慧城镇管理系统等构成的完善的新型绿色小城镇配套，是新型城镇化进程中，极其重要的提升性产业形态，他们是新城镇土地升值、价值提升和可持续绿色发展的重要基础和保障。中心广场等公共设施基础设施智慧小城镇系统新城镇公共服务园林绿化环境整治•绿色能源•道路交通•给水排水•垃圾处理•城镇信息化•园林景观绿化•道路景观绿化•村落环境整治•村镇处理•土地平整•新型医院•文化活动中心•中小学校•国际学校•城镇管理中心•公共交通二、探索与路径4、对“发展布局”的探索利海的每一个新城镇项目的选址，主要围绕省会以上城市或城市群，在其近郊选择具有一定农业旅游和文化资源的卫星镇（或县）。该布局思路也根据中国东西部的差异，形成两种不同的主导方式。西部地区，主要以“县”为新城镇的发展单元，县城为核心。中东部地区，主要以中心“镇”为新城镇的发展单元。基于东西部差异的宏观发展布局第三部分理念与模式三、理念与模式1、创新机制政府引导、市场主导、企业管理、一体开发城投公司一级开发政策支持行政协调资源整合专业开发政府利海金融机构社会效益经济效益经济效益品牌效益资金支持高效回报未来收益作抵押提供多种融资渠道企业承担经营责任三、理念与模式2、发展模式提升区域综合价值，实现增值服务科学规划为先导以先进的理念确保城市运营持续发展资源整合为核心集聚资源，增强城市运营综合能力产业投资为基础以产业集群支撑城市运营可持续发展投资联盟为保障破解资金难题，加速助力城市运营综合运营为依托以强力运营，实现城市运营增值效应12345综合价值T1时间T2T3T4科学定位产业、资本导入产业协同运营管理传统一级开发绿色城市运营区域/城市运营项目自有资金信托、基金、贷款合作方销售类（房价上升）持有类（物业价值提升）绿色地产其他生态旅游复合价值，带动地区价值提升都市农业的高效生态效应，符合发展需要大型绿色低碳的地标建筑项目，带动地区价值其它具有带动效应的产业组合，带动区域开发特大城市、省会城市周边等区位策划、定位、招商。实现土地价值提升，获得土地溢价价值利润分成，偿还贷款。低价获取土地生态旅游都市农业参与经营性物业及项目开发租金收益资产溢价资产溢价租金收益私募、整售；IPO上市资产抵押贷款租约抵押贷款获取资金，实现滚动开发滚动开发城市基础设施投入1、引入战略投资者2、整合产业投资者启动投资滚动开发3、城市运营商业模式三、理念与模式三、理念与模式4、战略目标推动中国城市（镇）可持续发展作为国内一流的城市运营商，利海以高度的社会责任感和创新的商业模式，推动中国城市（镇）可持续发展，最终实现社会效益、生态效益和经济效益和谐统一的发展目标。运营管理价值选择价值创造价值延伸区域经济成长空间城市综合价值提升社会生态经济和谐发展科学定位导入产业、资本5、可解决的问题化解城市发展三大矛盾，实现四大跨越和三个和谐城市发展与耕地保护城市开发与征地拆迁城市开发与产业发展123中国城市发展三大矛盾中国城市发展四大跨越1.实现由“圈地造城”到城市运营的跨越；2.实现由单纯经济效益到区域综合价值提升的跨越3.实现产业发展由虚到实的跨越，构建可持续发展动力4.实现由单一企业获利到多方共赢的跨越。利海绿色城镇化运营1.人与自然的和谐；2.人与土地的和谐3.人与社会的和谐三个和谐三、理念与模式第四部分核心能力四、核心能力二、资本整合能力——是项目开