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控制性详细规划一、项目概况二、现状综述三、规划分析四、规划设计五、空间设计六、市政设施1.1项目建设背景通过对海南省旅游市场现状的深入调查及为了完善海南省旅游开发格局的基础上，海南发现者投资有限公司及海南水木金华实业有限公司拟在海南省定安县南丽湖附近兴建以观光旅游、休闲度假、养生健身、居住为一体，展示海南本土文化、生态环保文化、养生和长寿文化为特色的海博园项目。基于海南省旅游市场现状的思考海南目前的旅游项目，大多为具有海的“蓝色”旅游项目，具有海南浓郁的本土文化、生态文化和民俗风情的旅游项目十分缺乏。基于完善海南省旅游市场格局的思考经国家批准海南已经确立了建设“国际旅游岛”的总体思路。按照国际旅游岛的要求，海南旅游产品尚有很大差距，尤其是一个完全展现海南历史和本土文化的主题项目是非常必要的。目前海南旅游市场中，海博园这类产品尚属空白。基于发展海南文化旅游景区的思考建设一个既具有海南本土文化、长寿文化、养生文化、绿色生态文化和中国传统文化特色，而且相互之间又有机统一的综合性生态文化旅游景区，这将填补海南省这一主题景区的空白，尤其是海南文化主题公园，集中全面展示海南本土文化主题，这是海南所有旅游景点从未开展的项目。1.2区位分析地理区位海博园位于定安县中部的南丽湖风景名胜区，丁湖路文笔峰到南丽湖区路段。交通区位项目距离海南东线高速公路居丁（龙湖镇区）出入口处仅4公里，距定安县城约12公里，距海口美兰机场约40公里，距海口约43公里，距琼海市约39公里。旅游区位海博园属于南丽湖风景名胜区的一部分，位于海口旅游圈的南部及海南旅游圈的北部。1.3规划范围规划用地由北至南沿丁湖路展开，北起文笔峰道教文化苑，南至南丽湖景区，用地长约8.8公里，规划范围用地约1150.80公顷，合17262亩。一、项目概况二、现状综述三、规划分析四、规划设计五、空间设计六、市政设施3.2相关规划南丽湖总体规划规划定位：保存及复育一个富有自然韵味及田园野趣的水库风景名胜区；提供一个超大型的野外活动场所，提倡环保及生态旅游；发展一个国际级的湖滨度假胜地，提供多样化的度假娱乐设施；发展一个结合湖体、水岸及山林的国际型健康社区，促进身心平衡发展；功能分区：旅游服务区；康体疗养区；高尔夫度假社区；郊野游乐区；保护区；规划结构：以湖区为中心向周围辐射，形成内圈、中圈、外圈三层空间，并以湖面为中心划为六个功能区。本区的规划布局可概括为“三圈、一心、六区、一网络”。南丽湖风景名胜区（北区）控规规划定位：具有国际水准的滨湖度假胜地；国家著名的水库风景名胜区；具有热带风情的国际型健康社区；功能分区：综合商业休闲区；度假居住社区；高尔夫社区；康健疗养社区；规划结构：承接了总体规划的布局结构特色3.3规划目标、定位规划目标以人文精神为基础，致力于目标人群度假生活方式的提炼和创造，提供自然健康、完备的休闲产品配套与网络化服务，创造人与自然和谐共生的独特休闲度假生活，并提升海南整体旅游形象。1、高能量的功能配置2、高效能的基础设施3、高质量的物质环境4、高品质的社区文化5、高质量的生态环境规划定位世界一流的文化生态型休闲度假目的地；国际休闲养生胜地；以观光旅游、休闲度假、文化交流、养生健身、居住为一体的综合型博览园；极具地方特色的、展示海南本土文化、养生和长寿文化为主题的旅游景区。3.4用地规模及人口容量测算用地规模（1）规划区面积规划总用地面积为1150.80公顷，合17262亩。（2）建设用地规模建设用地781.37公顷，占总用地的67.90%，其中主要建设区用地193.70公顷，占总用地的16.83％，景区、体育公园用地430.39公顷，占总用地的37.40％，道路、市政等配套用地119.21公顷，占总用地的10.36％，村庄用地38.07，占总用地的3.31％。建设用地还包含了部分南丽湖控规所属用地。海博园项目用地294.19公顷（合4413亩）（3）非建设用地规模非建设用地包括特殊用地、农业用地、水域、水域防护绿地，非建设用地共计369.43公顷，合5541亩，占总用地面积32.10%。人口容量测算可容纳的人口把包括三部分：常住人口（服务人口）、度假人口、旅游观光人口。可容纳的常住人口约1.5万人，其中包括村庄人口约2600，南丽湖安置人口3050人。可容纳度假人口0.58万人，包括度假型居住、度假酒店、度假公寓及高尔夫度假人口。旅游观光人口主要以海南文化展示园区和文笔峰道教文化苑为主，采用面积法计算，估算出旅游人口约达到1.06万人。人口容量估算表序号用地名称用地面积毛密度率建筑面积人均建筑面积人均用地面积可容纳人口公顷万M2平方米平方米人1居住人口26414其中度假型居住用地21.200.612.7280—1590居住用地47.830.838.2640—9566商业居住混合用地17.510.814.0150—2802度假公寓用地23.940.614.3680—1796度假酒店用地6.420.31.9380—241村庄用地38.07————2600体育公园用地218.030.0817.4480—21802旅游人口￣10618其中旅游景区用地212.36———200106183总人口37032一、项目概况二、现状综述三、规划分析四、规划设计五、空间设计六、市政设施4.1总体规划结构整块规划用地沿丁湖路由北至南呈线性展开，规划总体布局强调保护沿丁湖路两侧的自然风光，避免形成沿道路线形发展的城市景观格局。建设用地采用段落式的布局方式，建设用地沿丁湖路等主要道路后退30以上，四个建设区主要集中在规划区北面，中部以及南面紧临南丽湖的用地，同时四个建设区之间以绿色的田园风光绿廊及规划的绿色园区分隔，形成绿色的生态通廊。4.2规划结构一轴、两核、五区“一轴”——指以丁湖路及两边的生态绿化带为整个地块的绿色景观主轴线，在承担整个景区的主要交通组织功能的同时，还作为联系整个景区风光、用不同的景观引导旅游者进入南丽湖、文笔峰风景区的景观轴线。“两核”——指以丁湖路和环湖路交接处的“风情小镇景观核心”以及“道家文化景观核心”。“五区”——指根据场地的自然条件，结合营造一个展示海南文化的总体定位及项目建设的主要内容划分的五大功能分区，分别为花卉体育主题公园区、海南新农村风情体验区、海南文化展示园区、海南养生文化展示区、花卉产业基地。4.3功能分区及建设内容文笔峰道家文化体验区占地面积208.72公顷，合3131亩。由文笔峰道较文化苑和道家文化体验区组成。花卉体育主题公园区占地面积244.57公顷，合3669亩。由花卉体育主题公园和花卉体验区两部分组成组成。海南新农村风情体验区占地面积57.80公顷，合867亩。规划考虑保留基地原有的风貌，对原有村庄进行改造使其形成能反映社会主义新农村面貌的现代化村庄。海南风情小镇体验区占地面积157.98公顷，合2370亩。主要由居住区，风情小镇体验区，动漫、创意、教育试验区三部分组成。海南文化展示园区占地面积151.63公顷，合2274亩。是集中展示海南本土历史和文化的景区。海南养生文化体验区占地面积76.34公顷，合1145亩。用地是整个景区中紧临南丽湖的地块。花卉产业基地占地面积为253.76公顷，合3806亩。由花卉产业基地、乐活村和自驾游基地四部分组成。4.4景观系统规划一轴、两核、五区、多节点“一轴”——指丁湖路绿色景观主轴线，是作为联系整个景区各部分景点、引导游客进入各个景点的主要通道同时利用其两侧30米宽的绿化带，组织防护林、休闲步道、花卉景观于一体的多功能景观轴线。“两核”——指海南风情小镇景观核心，通过打造一个展示海南传统建筑风貌的服务小镇，同时也是一个体验海南传统文化的旅游景点，在整个规划区中不仅处于交通及空间的核心，也是整个景区的景观核心。“五区”——指花卉体育主题公园景区、海南新农村风情体验景区、海南文化展示园区、海南养生文化体验景区以及花卉产业体验景区等五个各具特色的景区。“多点”——指在道路交叉点、重要景点、重要视线控制区安排的景观节点，结合周边坡地、水面及绿化配置，设立相应的景观标志，增强整个景区的引导性和识别性，展示海博园的美好形象。4.5特色景观规划水+花+园区水的世界、花的海洋、文化的家园水景区用地位于南丽湖地区，但是整个用地仅有230米的临湖面，不能充分利用南丽湖优美的景观资源，因而规划拟在场地内部营造丰富宜人的水系，使水这个生态主题能贯穿整个景区，为整个景区带入生态的活力元素。花花山、花廊、花环、花点、花团“花山”—指通过对文笔峰道教文化苑进行特色的花卉景观营造，结合文笔峰的山势和道教文化的氛围，引入与之匹配的花卉景观，使道教文化苑的品味及特色更为突出。“花廊”—指沿贯穿景区的丁湖路景观大道，通过在丁湖路景观大道两侧种植具有海南特色的花卉，形成一条艳丽多彩的花卉景观廊道，通过花卉主题营造一条富有特色的景区景观道。“花环”—位于海南名人文化体验区的外围，通过种植特色花卉，结合休闲DIY形成一个可玩、可赏的花卉景观环。“花点”—位于海南风情小镇和海南文化展示园区的交界处，主要用于花卉的展示和销售，也是景区花卉产业一个对外的专业展示窗口。“花团”—主要位于海南花卉文化体验区内，通过大面积的种植花卉，形成一个附加值较高的花卉产业，同时也为整个景区提供一个优美的花卉景观背景。园区整个景区的规划采用段落式的布局方式，三个人文园区分别集中在规划区北面，中部以及南面紧临南丽湖的用地，同时人文园区之间以绿色的田园风光绿廊及规划的绿色园区分隔，形成人文园区和绿色园区段落式发展的格局。4.6规划总平面4.7土地利用规划建设用地781.37公顷，占总用地的67.90%，其中主要建设区用地193.70公顷，占总用地的16.83％，景区、体育公园用地430.39公顷，占总用地的37.40％，道路、市政等配套用地119.21公顷，占总用地的10.36％，村庄用地38.07，占总用地的3.31％。建设用地还包含了部分南丽湖控规所属用地。在符合南丽湖控规用地的前提下，海博园项目用地294.19公顷（合4413亩），文笔峰道教文化苑用地（已建成）100.79公顷（合1512亩），南丽湖景区度假项目用地51.28公顷（合769亩），花卉体育主题公园区（体育用地）177.83公顷（合2667亩）。非建设用地包括特殊用地、农业用地、水域、水域防护绿地，非建设用地共计369.43公顷，合5541亩，占总用地面积32.10%。规划总用地面积为1150.80公顷，总建筑面积为160.37万平方米，总容积率为0.14（包含非建设用地），净容积率为0.21（不包含非建设用地）。4.8规划用地平衡表项目建设用地汇总表编号项目名称用地面积(公顷)用地面积(亩)一海博园项目建设用地294.1944131花卉体育主题公园区（配套用地）40.206032海南风情小镇体验区98.1214723海南文化展示园区122.1418324道家文化体验区33.73506二文笔峰道教文化苑建设用地100.791512三南丽湖风景区度假项目建设用地51.28769四花卉体育主题公园区（体育用地）177.832667五道路、市政配套建设用地119.211788六村庄建设用地38.07571开发项目建设用地781.3711720规划用地汇总表序号类别名称面积（公顷）占总用地比例（%）1总用地1150.81002建设用地781.3767.90其中主要建设区用地193.7016.83景区、体育公园用地430.3937.40道路、市政等配套用地119.2110.36村庄用地38.073.313非建设用地369.4332.10其中特殊用地7.420.64农业用地294.0825.55水域等67.935.91规划用地平衡表序号用地名称用地面积用地比例建筑面积（公顷）（%）（万M2）1建设用地781.3767.90%160.37其中a主要建设区用地193.7016.83%121.47度假型居住用地21.201.84%8.48居住用地47.834.16%38.2