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商业建筑规划设计控制要点1、总平面的设计要求1.1购物中心一般设置两个或两个以上入口广场，入口广场应结合城市主要交通道路及步行街主要出入口设置。1.2购物中心设计中应考虑与城市交通的泊接站点，如公交车站、出租车停靠站等。应充分考虑泊接站站面的长、宽等功能需求。有轨道交通时，考虑与轨道交通的连接可能。1.2.1自方案深化阶段开始，在总图及购物中心首层平面图中应体现出泊接站点，一般设两处港湾式停车站点。1.2.2应将泊接站点设计纳入景观标识系统设计。1.2.3规划设计部项目负责人应依据项目公司与政府协调沟通的结果，将泊接站点在图中落实到位。1.3大、中型以上城市商业广场，原则上不设大型地面停车场。1.4北京、上海的项目，建筑密度不宜大于55%。1.5购物中心沿主要道路尽量不设车库出入口，若必须设，不可垂直道路，在退线宽裕情况下可顺着红线边缘设。并且不能在商铺前横向设车道出入口。1.6人防设计：人防设计应优先考虑异地建设，人防区域应优先考虑布置在持有物业部分。2、购物中心的设计要求2.1购物中心主力店首层对外开门不要太多，同一业态两个门之间的距离不要小于50米。首层商业入口的门做平开门，不做转门或自动门（北方寒冷地区另议）。购物中心商铺原则上不对外开门。2.2购物中心首层内装设计时应考虑尽可能多的橱窗等商业展示面。购物中心的疏散楼梯原则上应垂直外墙布置，少占用沿街面，以达到同样效果。3、室内商业步行街的设计要求（以下简称“室内步行街”）3.1室内步行街的中庭必须设在转折部位。若有两个及以上中庭时要分主次，一大一小，中庭形状要有所不同。主中庭开洞面积大于600平方米，次中庭开洞面积300~400平方米左右。两中庭间距离宜大于100米。3.2严寒及寒冷地区商业广场室内步行街出入口必须设双层门廊，并且设风幕，不得设门帘。3.3若为三层室内步行街，第三层宜全部做餐饮，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。重油烟餐饮业态尽可能放置在三层，以减少其对一、二层的影响；油烟尽可能高空排放。3.4三层室内步行街使用率（租赁面积与步行街总建筑面积之比）应达到50%。3.5室内步行街的尺度3.5.1室内步行街的长度以280~350米为宜，宽度宜为38—40米，3.5—4.0万平方米。3.5.2室内步行街两侧店面之间宽度：首层9~10米，二、三层15~17米。3.5.3室内步行街走道净宽宜3.5~4米，“洞”口宽度宜为9米，“桥”的净宽度宜为3.5米，中庭周围走道净宽应适当加宽，观光电梯处走道必须加宽，可至5~6米。“洞”口及“桥”边缘不得设反梁。3.5.4室内步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大0.8米左右。3.5.5室内步行街的剖面：步行街一般为三层。首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，吊顶下净高分别控制不低于3.6米和3.3米。3.5.6室内步行街第三层延伸到二层室外街商铺上方的，室内步行街必须注意向外侧偏移。占室外步行街三层的，应退后外街5米左右。3.6室内步行街卫生间的设置：3.6.1根据室内步行街的长度不同，一般设3~5组卫生间。3.6.2卫生间的间距为80~100米，面积为70~100平方米/组。3.6.3每组卫生间蹲位：男厕不宜少于5个，女厕不宜少于10个；男卫生间小便斗不应少于5个；洗手盆各不应少于4个。3.6.4室内步行街卫生间应与主力店合用，应考虑无障碍设计。3.7室内步行街的采光廊和中庭的采光天棚应考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件。中庭的吊挂件预留6~8个，要考虑方便安装LED电子屏，总荷载20KN。采光廊按每跨预留一处吊挂件，应考虑电动提升装置。3.8室内步行街中庭的采光天棚及步行街的采光廊必须进行节能设计，应设置电动遮阳装置。3.9主力店对室内步行街开口的设置原则：3.9.1主力店对室内步行街的主要开口，单边连接设置一处，双边连接不超过两处。3.9.2主要开口尺寸为一个整跨，位置宜尽量设置在中庭区域。3.10室内步行街地面为浅暖色石材。3.11室内步行街的电梯及自动扶梯设计要求：3.11.1自动扶梯距步行街主入口不小于10米，间距宜控制在50米左右。3.11.2自动扶梯应靠洞口一侧并平行布置，以免遮挡视线。3.11.3提升高度为两层及两层以上的自动扶梯，靠外墙时应不留缝，临空一侧必须做安全防护，招标采购前必须明确保护高度。3.11.4室内步行街的自动扶梯应有一组通往地下停车场各层。3.11.5观光梯在中庭设置，以2部为一组，观光梯轿厢要使用玻璃使其通透，井道为钢和玻璃结构，观光梯应通到地下停车场各层，在停车场应设置通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调。厅外入口处应设计防护设施。3.11.6室内步行街的货梯，吨位为1.6~2吨，可与主力店合用（不含百货）。供室内步行街独立使用的货梯不应超过2组。3.12室内步行街的各层内外出入口均应设置人流计数系统。4、百货楼的设计要求4.1在总图中百货楼应设置在重要区位，贴临广场，应设置单独的对外出入口。4.2百货单层面积宜大于5000平方米，总建筑面积宜为2.5~3万平方米。4.3百货宜设置中庭。中庭宜居中布置，一般占4~6个柱跨。4.4百货对室内步行街开口宜设置在中庭。4.5百货一般在中庭两侧各设置1组自动扶梯。4.6最终百货楼的中庭是否设置，需以百货租户的意见为主要参考依据。5、娱乐楼的设计要求5.1娱乐楼应设置单独的对外出入口。5.2娱乐楼为四层时常态各层布置为：电玩或待定、桌球吧、KTV、影城，楼层位置可根据设计调整。5.3在二、三线城市中，影城只做8~9个厅，即：一个容纳280~300人左右的大厅、一个VIP厅、其余均为不超过200人的中厅。5.4省会以上城市应设10个厅（含）以上。部分市场好的城市或区位可以考虑12~15个厅。10厅的影城中需设一个300人以上的大厅；除VIP厅外，其余影厅人数均不得少于100人。各影城影厅人数应有级差，同样规模影厅不得超过4厅。5.5室内步行街首层设立影城售票位（位置与影城区域互补）。6、综合楼的设计要求6.1综合楼原则上不设健身业态，各层业态构成分别为：待定、电器（或其它）、儿童城、酒楼（主题餐厅）。6.2综合楼应设置单独的对外出入口；酒楼在一层宜设置独立门厅并设电梯。7、独立酒楼的设计要求7.1酒楼应设置单独的对外出入口。7.2酒楼首层设独立大堂，面积约150平方米左右，两层通高，2~3部客梯，大堂宜与步行街连通。8、超市的设计要求8.1超市原则上只在室内步行街内设置一个出入口，不对外单独开口。8.2总建筑面积宜控制在1.2~1.6万平方米。8.3规划设计部应对超市的外租区进行管控，商管公司配合，避免出现“第二条室内步行街”。9、五星级（含超五星级）酒店的设计要求9.1总图设计要求：9.1.1在总图中酒店应设置在重要区位，贴临城市主路，宜独立设置。9.1.2酒店主入口门前宜退红线25米。9.2酒店地下部分设计要求：9.2.1地下部分主要功能为后勤服务、停车及设备用房，根据情况设置夜总会。9.2.2地下建筑面积（不含停车面积）设置夜总会的不得超过8000平方米，不设置夜总会的不得超过6500平方米。9.2.3夜总会只表示范围，不做内部布置。9.3酒店首层设计要求：9.3.1首层大堂挑空区面积宜600~800平方米，距入口10米以内不得有柱子，以横向布置大堂为宜。9.3.2自助餐区域应设置VIP间。9.3.3客梯区域应考虑避免总服务台视线通视。9.4酒店二层设计要求：9.4.1酒店二层一般为餐饮功能，为中餐厅和风味餐厅。9.4.2北京、上海等大城市可设西餐厅；地级市的酒店不设风味餐厅，仅设中餐厅。9.4.3酒店的中餐厅，包房宜为8~12间；其中应至少设一间豪华包房，面积在100平方米以上，餐台宜为25~30位以上。所有项目中的餐厅包房都要有送餐间，最好带卫生间。9.4.4滨江酒店（如福州、武昌等沿江项目），餐厅要放在四层并设室外观景平台，康体部分放在二层。9.5酒店三层设计要求：9.5.1酒店三层为会议及大宴会厅功能。9.5.2应考虑设置1~2个会见厅，其中一个可容纳40人的大会见厅，会见厅应设置卫生间及衣帽间。9.5.3宜设置一个250~300平方米左右的中会议室，及中小会议室8个左右，可以与大宴会厅不在一个楼层。9.5.4应考虑足够面积的卫生间。9.5.5应考虑衣帽间。9.5.6大宴会厅根据城市不同净面积约在1300~1800平方米左右，并可同时分隔成为3个中型会议厅使用。9.6酒店四层设计要求：9.6.1酒店四层原则上为康体功能。9.6.2考虑游泳、健身及跳操、美容美发及SPA会所等功能。9.6.3SPA会所应按立天唐人的全套间模式设计，根据面积设置5~7套，每套约150~300平方米左右。每套均含桑拿、SPA功能，并考虑单间及棋牌室。冷热水池高出地面500，下降500，水面净高约为500~600mm。9.6.4酒店健身房做100~200平方米。9.6.5酒店泳池的休息区宜40~50平方米。9.6.6美容美发应设置1~2间VIP房间。9.7酒店行政楼层设计要求：9.7.1行政酒廊应紧邻客梯电梯间布置，位置应考虑周边环境景观。9.7.2行政酒廊的接待台应迎宾布置。9.8酒店卫生间的设计要求：9.8.1酒店公共卫生间必须做两道门，进入第一道门后再分男女。9.8.2卫生间最好设计成比较方正的空间，洁具靠边布置，房间中间最好能留出4平方米左右的空地，不要设计成狭长的空间。9.8.3大宴会厅男卫生间里小便斗不少于10个，厕位8个左右。女卫生间厕位数约15个左右。9.8.4酒店套间客房的卫生间要设两个洗手盆，总统套浴缸不应过高，高度控制在500左右。9.9酒店配套设施设计要求：9.9.1酒店凡多部货梯在一个核心筒内的，一定要布置在一起，不得分散布置。9.9.2酒店裙房中的设备机房尽可能放在夹层中，少占用有效面积。9.9.3空调一律采用四管制。9.9.4酒店冷、热水给水管路要分开设置。9.10酒店层高设计要求：9.10.1首层大堂高不小于12米（7米+5米），滨水酒店适当增加。9.10.2宴会厅层高不小于10米。9.10.3客房层高宜为3.6~3.8米。9.11酒店的其他设计要求：9.11.1三北地区（东北、西北、华北）新建酒店的外立面饰面材料尽可能采用石材，少用铝板（考虑酸雨腐蚀）。9.11.2酒店计算套房比例时，总统套不计算在内。9.11.3六星级酒店一律不设双床间，五星级配30%左右。10、室外步行街（底商）的设计要求10.1除北京、上海外，原则上不做3层室外步行街商铺，以2层一拖二模式为主。10.2严禁设计三层分层销售的室外步行街。原则也不设计一、二层分层销售的商铺。10.3室外步行街（指大商业以外）商铺上的塔楼全部做结构转换。10.4室外步行街街宽一般约9~15米。10.5所有室外步行街应设公共卫生间，每条街至少设一处。商铺内预留卫生间给排水管道。10.6室外步行街不应做大树和水景。10.7商铺进深一般为10~14米，以12米为宜，面宽4.2米左右。10.8底商不做过街楼，采用全断开的形式。10.9室外步行街根据长度在转折处设置两个左右节点空间。11、写字楼的设计要求11.1写字楼的定义：“甲级写字楼”代表“5A写字楼”或“高级写字楼”，做中央空调；“写字楼”代表“公寓”、“SOHO”或普通档次销售写字楼，不做中央空调。11.2写字楼入口不要正对电梯厅，入口正对面可以考虑服务台或背景墙。11.3甲级写字楼应设置两层共享的入口大堂，大堂挑空部分面积约250~400平方米；甲级写字楼标准层层高宜为3.8米。独立的甲级写字楼应考虑环绕型大堂。11.4甲级写字楼客梯：按照5000平方米左右设一部客梯考虑。11.5回迁写字楼应优先采取插蜡烛的方式，设100平米左右的大堂。12、商管物管用房的设计要求12.1商业综合体地上部分考虑部分商业管理用房。12.2地下设约600平方米的商管物业用员工餐厅（含厨房）。13、配套教育设施的设计要求13.1所有项目中的配套学校、幼儿园宜设置地上游泳池，游泳池须考虑对外经营