城市更新4.0：迈向卓越的全球城市

迈向卓越的全球城市大中华区研究部2017城市更新目录第一章概要P04第二章研究思路P06第三章引言P10第四章城市更新4.0P224.1驱动力P244.2重要研究主题P344.3全球最佳实践方法及经验借鉴P66第五章总结P78第六章案例研究附录P844第一章概要内容概要第一章城市更新4.0将是中国城市发展过程中一个极为重要的阶段。通过建造智慧、高效以及可持续的卓越城市中心，城市更新4.0将推动中国城市经济更上一层楼，并在日新月异的城市化进程中，为物业资产的增值保值提供保障。合理的城市更新/物业改造规划方案是实现中国城市更新4.0的核心。这些项目旨在最大限度地利用资产、项目场地和土地，以满足城市经济可持续发展的需要。国内外一系列成功案例表明，城市更新/物业改造可以帮助那些日渐陈旧、收益低下或业已闲置的资产焕发出新的生命力。为了实现城市更新4.0的目标，政府正积极寻求机会以应对城镇化进程中日益严峻的挑战，促进经济增长、推进城市发展、提高居民生活水平。达成这些目标后，新的城市环境将极大地增强城市竞争力、可持续发展能力及凝聚力，使城市更加宜居宜业。如今在一线城市，越来越多原本位于城市优质区域的低端产业开始外迁，为城市现有物业及土地的升级改造腾出空间，城市更新4.0开始在这些城市里落地。城市更新4.0迈向卓越的全球城市5本报告阐述了中国城市在未来几年城市更新4.0阶段的主要驱动力、实施方案及理念，其中包括：保障城市可持续发展的前瞻性方法盘活老旧国有企业物业资产，使这类资产得到更加有效的利用将智能技术、大数据系统与感知建筑相结合通过经济转型升级，发展新的商业枢纽及中央商务区，以确保充分、高效地使用土地资源在城市更新4.0阶段，政府、开发商、投资商及业主等各主要利益方需要共同参与其中化解城市危机：清洁的环境、更高的宜居性、社区复兴及对社会结构性变革的有效应对建设保障性住房以满足人口增长的空间需求通过合并城市行政区整合现有资源，提升城市管理水平，容纳日益增长的城市人口基于商业、经济和社会的具体发展状况，充分利用现有物业及土地进行物业改造保护有助于提升城市肌理的历史建筑及文化遗产大力发展公共交通导向型综合交通网络，以提升城市的连通性及通达性对全球优秀城市更新案例以及国内外城市更新的经验教训进行总结、学习与应用研究思路第二章6第二章研究思路从本报告提到的城市更新要素、驱动力、研究主题和成功案例来看，中国城市更新4.0的未来充满机遇。兼具魅力与活力的城市未来将取决于政府及利益相关者在实践城市更新4.0上的积极程度。城市更新4.0迈向卓越的全球城市78第二章研究思路本文就中国“城市更新4.0”的核心内容及未来的发展方向进行了深入的阐述，并从要素、成因、主题及成功案例等方面，发掘实现新型城镇化这一目标所带来的巨大机遇。报告由以下几个部分组成：在引言部分，我们讨论了城市更新规划的重要性。在对中国的城市更新历程进行简单梳理后，我们提出了城市更新4.0阶段所需的核心要素，并阐述了城市更新4.0的主要优势及红利。随后，我们对由政府、开发商及业主主导的城市更新/物业改造的主要驱动力进行了研究，并着重探索了物业用户的需求、资产表现、城市发展的前瞻性及可持续发展的能力。接着，我们深入探讨了实现中国城市更新4.0的核心环节——物业改造。首先，我们解释了物业改造的不同种类，并分析了有效的资产管理对于制定规划、实施规划、项目监管以及实现资产价值最大化的重要性。需要强调的是，对现有物业资产进行物业改造对于中国城市更新4.0阶段是极其重要的。•改造闲置的国有企业资产，使其得到更有效的利用；•将物业改造成绿色建筑或绿色社区，改善城市环境并提高宜居性；•通过城市更新，保留历史建筑，保护城市文化；•运用最新的科技技术，打造智慧城市；•满足不断增长的城市保障性住房需求。开始城市更新规划的重要性中国城市更新发展史影响城市更新4.0的因素政府投资者/开发商租户主要驱动力12城市更新4.0引言随后，我们列出了物业改造的主要方向：城市更新4.0迈向卓越的全球城市9最后，我们还总结了有助于促进城市更新4.0的其他几个要素：1）连通综合交通网络，提高城市的通达性；2）促进经济结构升级，确保土地资源得以充分、高效地利用；3）通过合并或整合城市行政区以适应不断变化的资源需要。报告的每一部分均援引了国内外具有代表性的成功案例。通过探索北美、欧洲和亚洲的成功经验，我们寻求促进中国城市更新发展的重要机会。最后，我们对国内外案例的经验与教训进行了总结，并提出相关建议。我们确信，这些建议将对中国城市的未来发展产生重大影响。在报告的最后，我们对本报告中城市更新改造的关键信息进行了提炼与总结。放眼未来，地方政府和各主要利益方（如开发商、投资者和物业改造国有企业资产住房负担能力其他主题经验借鉴环境与宜居性文化保护与传承科技结论全球最佳实践方法及经验借鉴重要研究主题总结3最优方案54业主）需要积极应对挑战以实现城市更新4.0，这也是实现中国城市高效优质发展的重要推动力。引言第三章10第三章引言城市更新4.0迈向卓越的全球城市11中国的城市更新已经步入更为复杂的“城市更新4.0”阶段。如今，城市更新4.0已经开始扎根于中国的城市之中，并将持续引导城市的未来发展。同时，政府也越来越多地参与到新一轮的城市更新浪潮之中。这不仅是为了应对复杂的城市化问题，也是为了提高城市的可持续性，宜居性和经济竞争力，从而促进城市的繁荣发展。12第三章引言通过更新或改变现有物业的功能及用途以适应当前及未来城市经济发展的需要，是推动中国城市发展的重要方式。事实上，城市更新/物业改造已经成为中国的热门话题，引起了人们的高度重视，进而引发了大量讨论。中国各城市与政府正在积极寻求机会，希望通过城市更新/物业改造项目来增强城市的吸引力和凝聚力。作为城市更新的核心部分，物业改造的目的是最大限度地利用现有资产。由于涉及政府、开发商、投资者和使用者等诸多方面，中国的城市更新项目种类多样，例如将小规模的零售项目改造成办公空间，将老旧住宅区改造成旅游景点，或利用城市规划将整个地区转变成新的城市中心等。在中国，物业改造和功能置换的速度之快前所未有；事实上，中国物业改造项目的速度也远远超过了世界其他发达经济体。其中，上海新天地综合旅游区以及北京798时尚商业艺术区就是两个典型案例，这些项目极大的改善了这些原本人口密集、环境较差的住宅区或工业区的面貌，并带来了巨大的经济价值。值得注意的是，更新和/或改造项目通常不仅涉及对现有场址和物业结构的适应性再开发或再定位，还会对未使用或未被充分利用的物业进行完全的更新/改造。在更新改造完成后，诸如废弃的房屋、空置的商店、弃置的基础设施、破败的商业建筑或停车场、垃圾场和闲置的国有工业厂房等陈旧的、被认为失去价值的或不值得投资的项目重新焕发了新的生命力。更新改造的成功将对城市发展产生重要的影响，这些影响包括大幅提高生产力及生产效率、吸引商业投资、促进旅游业发展以及创造富有活力的新社区等。通过城市更新/物业改造进行的大规模城市中心建设及新城建设，是中国现代城市经济增长的主要驱动力之一。毫无疑问，中城市更新4.0迈向卓越的全球城市13国城市的发展之快极为罕见。谁能想到几十年前仍是农田或者荒地的地方，会在如今迅速地成为中国现代都市或新兴的中心城区呢？同样，由于大量人口从农村向城市迁移，城市中心区也在以前所未有的速度向外扩张。根据发改委2016年的报告，自1978年改革开放以来，截止2015年，中国的城镇化率达56.1%。人口的快速涌入使得现有的城镇及城市中心区快速扩张，外来人口成为了新兴城市崛起的关键。中国政府预计，到2020年中国的城市人口比例将从2016年的57.4%增长到60％以上。现阶段，中国正向城市化目标持续努力，并将建设数以万计的新住宅以容纳不断增长的城市人口。但随着新城开发速度放缓以及城市建设用地不足，中国政府开始寻找新的方法以维持经济的高速发展。各地政府希望最大程度地利用现有的城市资源，促进现有土地和物业的高效利用。因此，地方政府和开发商开始越来越多地进行城市更新/物业改造，以建立更活跃和更具吸引力的未来城市中心。与此同时，中国城市的快速发展也为现有城市中心带来了诸多问题。为追求高税收，政府大力发展第三产业并提高住宅密度以容纳日益增长的城市人口，这从城市总体规划到土地转让合同的严格条款中均得以体现。土地转让合同的诸多条款往往倾向于那些愿意长期投资的开发商，目的是实现区域的持续发展。经济利益与居民福利之间的矛盾，成为现阶段城市发展问题的重点。因此，新一轮的城市更新，特别是我们所说的“城市更新4.0”，对缓解现阶段的城市问题具有重大意义。中国快速变化的社会环境，成熟的土地政策和强大的政府决策力，为中国的城市更新创造了难得的机会。与此同时，在广义上，城市更新的定义也在中国发生着变化。从以往的城市更新经验来看，中国城市通常是通过提供优惠的税收政策吸引外资和企业，刺激第一轮经济增长。而现在，中国的城市更新已经从较为基础的城市用地再开发和政府奖励等方式演变成更为复杂的城市更新4.0，并将引导中国城市未来的发展。接下来，我们将对中国城市更新的发展历程进行简要的梳理，这些历程为中国的城市发展奠定了坚实的基础。中国过去二十多年的城市更新史大体上可划分为四个主要阶段。现阶段为城市更新的4.0阶段。14第三章引言14第三章引言最初，开发用地主要为集体所有的耕地，或者是由政府分配给国有制造型企业的专项工业用地。但这些国有企业由于缺乏竞争力迫切需要重组，使得土地处于荒废状态。在这个阶段，专项用地或集体所有的土地使用权并不能转让，政府通常采取较为强势的态度购买土地。在中国现代化的发展初期，住宅密度相对较低，开发用地的征收比较简单。这一阶段也被认为是中国的低层次城市更新阶段，被称为“大拆大建”阶段。这一阶段的改建工程主要是街区的全面拆除及重建。“混凝土丛林”这个词就是为形容这种低容积率和低密度的项目而产生的。在这个阶段城市更新没有真正意义上的主体，开发商或投资者通常处于主导地位，有时甚至直接与政府进行磋商，缺少社区层面的沟通。在邓小平南巡之后，中国开始了经济体制改革，经济特区的发展浪潮随之掀起。这成为中国经济和城市中心发展最重要的转折点。从1992年开始，中国推行的一系列的积极政策促进了投资的快速增长。追求规模与数量是城市更新2.0的主要特征。随着中国投资总量的快速增长，开发商迅速开发了大量商业地产以满足市场的需求。在早期阶段，新区中建造了了大量由外来投资者建设的低端制造业厂房。然而，随着经济的城市更新1.0城市更新2.0城市更新1.0目前仍然可以在一些发展相对滞后的地区看到。这些地区往往缺乏充足的规划经验，对城市更新理解不足。而且环境、现有社区和建筑遗产的保护问题相比，财政问题更可能是他们主要考虑的因素。这些地区的土地价值通常较低，政府面临着较大的经济压力，因而缺乏足够的财政支撑去寻找更为有效的方法。在这种情况下，拆除重建成为一种无奈的选择。这种早期的城市更新方式无疑解决了一些可能对公共安全构成威胁的问题，如城市衰落、地区荒废以及老旧建筑存量等。它既能满足开发商寻求利润的需求，也能增加政府的财政收入。然而，这种早期城市更新方式同样带来了很多问题，诸如：项目使用周期短、社区解体、环境破坏和传统流失。但在短时间内，由于其操作简单且成本较低，城市更新1.0在一些农村或偏远城市仍然存在。城市更新4.0迈向卓越的全球城市15城市更新4.0迈向卓越的全球城市15发展，这些城市开始鼓励发展高端制造业和研发业，同时也开始大力发展第三产业。城市更新2.0阶段具有更为发达的城市中心、庞大的政府基础设施项目以及成熟的城镇规划体系。相比于1.0阶段，城市更新2.0以追求社会共同利益为目标，在应对城市衰退的问题上更为激进且考虑得更加周全。通常，一个政府背景的城市更新机构会参与到这些项目中，并采用综合开发的模式来满足当局和商业投资的需求。在策划过程中也有其他相关利益方的参与，包括私营业主、开发商、个人所有者以及相关的非政府组