宁波旧城改造思考

宁波旧城改造的规划思考宁波市规划设计研究院——以宁穿路地段改造规划为例宁穿路地段改造规划现实认知感今而怀昔现实认知区位昔日江东名片！宁穿路后塘河世纪大道曙光路路隘姚如今江东区功能形象塌陷区！成也市场,败也市场!一•市场之迷二•土地之惑三•资金之忧政府求解拨开迷雾寻找真相我们任务重点土地产权调研专业市场调研方法权属档案调查调查表格发放部门沟通现场访谈现状认知a、总宗地数180个，涉及用地面积130公顷，建筑面积195万㎡。b、根据各类土地的开发强度分析，居住与商业用地的开发强度较高，其他各类用地使用效率较低。c、土地的发证用途与实质用途存在较大变化。尤其是工业仓储、机关办公、军事用地等，充分说明片区改造的自发需求强烈。d、通过权属调研的基本判断，可改造更新地块面积总计77公顷（1155亩）。1660381650010203040506070居住工业仓储商业商务机关办公其他宗地数（个）可改造地块12.5ha可改造地块26.7ha可改造地块37.9ha土地产权调研宁穿路沿线分布15个市场。针对市场进行逐个表格调查和现场访谈。专业市场调研a、占地大，效率较低市场总计占地23.17公顷，经营面积23.36万㎡。总税收额5324万元，总成交额108亿。土地平均税收15万/亩。b、经营门类总计经营户数为4024户，主要为机电五金2319户、家私建材499户、副食日化1138户，其他68户。五金机电的经营户数和交易活跃性都占绝对优势。c、土地情况复杂土地性质以国有土地工业为主，80%以上土地为租赁形式。0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.002010年亩均税收（万元/亩）机电五金58%家私建材12%副食日化28%其他2%经营户数机电五金83%家私建材9%副食日化8%其他0%税收国有,19.5集体,3.7土地性质租赁,19.6自有,3.5土地权属工业,15.7商业,6.2临时建筑,0.4交通,0.9土地用途d、涉及就业面广宁穿路沿线市场面广量大，经营户总计4024户，按每户2-3个就业空口计，总就业人口在1万左右，市场去留都会涉及广大就业人群的切身利益。并且从九十年代初发展至今，宁穿路沿线已经孕育了一批市场致富的人，他们具有浓厚的宁穿路情节。e、交通物流条件差经过十几年的发展，其空间局促，扩张条件差，仓储和交通货运条件都无法满足市场需求。f、与市场经营主访谈为了更加科学，实事求是的编制规划，工作组与主要市场经营主进行访谈沟通，了解实际需求，市场经营主主要有以下几方面的需求意向:●各市场改造意愿较强烈●同类型市场无论去留要求集聚发展●要求政府有明确的安置地块●要求参与地块开发政府企业市场组织者市场经营户政府市场经营户市场经营户土地利益链…………出让出租出租回购关键性节点与市场组织者访谈取得良好效果一方面我们的诚意获得了他们的信任，规划改造更容易被接受。一方面我们与市场组织者互动，把他们的声音转达给政府，为政府决策提供参考。旧城改造规划具有公共开放性，在前期调研就应广泛听取利益相关体的诉求，充分体现民意。蓄势而待发江东梦想定位城市主轴|悠态生活街区悠态消费——打造集大型城市滨水商业综合体、高端商业购物带、办公居住于一体的休闲滨水慢道。悠态商务——集酒店、酒店公寓、办公为一体，并区格于东部新城高压高强度生活方式。悠态休闲——集商务，娱乐、餐饮等服务业于一体的商业街区。还记得30年前宁波的步行街吗？宁穿路将传承宁波的东门大街打造从三江口到东部新城的悠态生活街区Remember20yearsago,Ningbowalkingstreet?buildingnewblocksoflife序号市场名称市场类型市场规模（ha）改造措施改造时序1第六空间家私市场家私类2.55规范完善一期2三号桥家私市场1.1关停搬迁一期3美化油漆涂料市场2.2关停搬迁一期4华东物资城五金机电类4.8关停搬迁三期5五交化批发市场3.5关停搬迁一期6华东物资城机电市场0.38关停搬迁一期7东城建筑五金市场2.2关停搬迁已拆迁8老东站工业五金市场0.89关停搬迁二期9五金边角料市场1.6关停搬迁一期10钧兴电子机电市场1关停搬迁一期11东大机电市场1.38关停搬迁一期12二号桥市场副食日化2就地改造三期13茶叶市场0.53就地改造三期14三号桥电动车市场0.27就地改造一期15张斌桥花鸟日杂市场花鸟市场0.15关停搬迁二期根据“迁、改、升”的要求，通过对专业市场的现状概况、用地规划情况及产业发展前景分析，本规划明确宁穿路15家专业市场的具体整合改造提升整体方案：关停搬迁专业市场11家，就地改造专业市场3家，提升完善专业市场1家。市场改造方案市场安置就地改造和安置三个市场，经营面积按1:1就地安置，配套建筑按20%计，需5.3万㎡的安置建筑面积。采用结合连锁超市、购物商场或临街底商经营的方式，不考虑单独用地。搬迁安置十个市场，其中3个市场安置在潘火市场园区；7个市场安置在鄞西市场园区，。经营面积按1:1.5异地安置，配套建筑按20%计，容积率按2.0计，潘火市场园区需要4.1公顷市场安置用地，鄞西市场园区需要6.9公顷市场安置用地。结论：预测总计需要11公顷市场搬迁安置用地，潘火市场园区需要4公顷，鄞西市场园区需要7公顷。改造类型安置地市场名称占地面积（㎡）经营面积（㎡）经营户数规范完善就地保留宁波市第六空间家私市场2548967780144就地改造就地安置宁波市二号桥市场20000380001105宁波市茶叶市场5266316933宁波市江东三号桥电动车市场2666300018小计27932441691156关停搬迁潘火市场园区宁波市张斌桥花鸟日杂市场1480114350宁波市美化油漆涂料市场2199836000233宁波市三号桥家私市场110007800122小计3447844943405鄞西市场园区宁波江东老东站工业五金市场89337000150宁波市江东东城建筑五金市场220002000075宁波市华东物资城48024133401359宁波江东五交化批发市场3500015200496宁波市江东钧兴电子机电市场10000650079宁波市五金边角料市场160081200085宁波市金属材料闲置设备交易市场3800262175小计143765766612319合计2316642335534024改造时序近期，以三号桥片市场区为核心进行改造，涉及9个市场。其中规范完善第六空间家私市场；就地安置三号桥电动车市场；关停搬迁三号桥家私市场、五交化批发市场等7个市场。中期，改造甬港北路以西的老东站工业五金市场和张斌桥花鸟日杂市场。远期，改造难度较大的遗留的3个市场，主要包括就地改造二号桥市场和茶叶市场；关停搬迁华东物资城。市场提升整治策略序号市场名称改造措施规划近期整治策略1第六空间家私市场规范完善提升完善，长期保留业态维持现状建筑环境改善交通停车改善消防安全改善2二号桥市场就地改造整治改善，近期保留，远期改造提升3茶叶市场就地改造4老东站工业五金市场关停搬迁整治改善，近期保留，远期关停搬迁5张斌桥花鸟日杂市场关停搬迁6华东物资城关停搬迁近期业态改造，远期作为公园业态转变，发展创意商业街区建筑环境改造用地改造方案保留优化地块已批在建地块经营开发地块公共设施地块村级留用地快公共绿地存量土地梳理项目策划俯瞰宁穿路32公顷，我们的目标是……｜宁穿路作为中山路的后街，必须真正的互补主干道，在江东乃至宁波大市内占据历史高度，打造城市标杆；从根本上提升悠态生活区的品质感，迎合城市发展｜通过对地块的分析，将宁穿路分为十大特色项目｜四大标杆项目点缀区域——娱之乐、食之趣、育之乐、购之乐1259108编号用地性质可用面积（公顷）容积率1商业金融用地1.763.02混合用地2.862.0合计4.62——四大标杆之二：育之乐-青春年华街区｜结合二号桥市场，体育馆，大型宜居社区等高档配套，以儿童体验营、室内体验乐园为特色。形成体验馆、教育馆、考古区｜体验馆——例如体验龙卷风，根据美国的一部电影改编成的一个体验设施。在这个龙卷风的体验里面，你会看到有闪电、打雷，天气的变化，可以感受到风的压力，甚至看到牛飘过来，这些都是特技手法的展现，好像身临其境｜教育馆——教育也快乐，在体验中心里面，用一些搭积木组合的方式，通过一个玩具，可以组装车子，可以在这里比赛｜考古区——给一个小孩子玩的区域，有别于麦当劳，好像都是在一个房间里攀爬的游戏，而是放了更有教育的东西，在这里考古、挖化石；大人可以把水晶矿埋到沙里面，让小孩去找，挖出来以后打开就可以看到水晶了活力的根源，是让每一个细胞都得到完整的释放123三号桥市场改造成娱乐高地3BRIDGEMARKETREGENERATEDINTOCOMPLEX水文化游憩特色为主的综合体，让眼中山水、心中山水成为我们脚下风光合理开发，将12.01公顷打造成：集精品特色酒店、写字楼、生态公园、一站式购物中心、高档会所、城市超级寓所于一体的多功能、现代化、综合性城市综合体•紧邻50米宽的后塘河•大量现有市场密集，市场氛围浓，人气充足•樱花公园——大面积绿化公园•地铁交汇口，人流量大•大面积可利用土地Firstly,ouraimistocreatealivablelivingPort,Prioritytoimprovetheproportionofresidentialland,accountedfor25%.Manytypesofresidentiallandtoprovidearichchoice.Anotherimportantformoflandspaceistheadministrativebusinessserviceland,accountedfor25%,focusonthefirstdevelopmentblock.Businessperformedmanytypes:includingtheurbancomplex,retaildestination,leisurebusinessandcommunitysupportlow-densitycommercialland.城市设计方案谋定而后动实施路径规划应具有建设性，明确实施项目的操作步骤，为操作者提供路径。小结近期｜开发理念：统一规划，近远结合、分步实施｜总体目标：三年初见成效，九年全面完成近期中期远期时间2012-2014年（三年）2015-2017年（三年）2018-2020年（三年）目标初见成效深化完善全面完成改造重点市场改造旧城改善品质提升主要针对区块中兴路至桑田路区块，福明路至中心路区块曙光路至中兴路区块桑田路至福明路区块重点项目1、五交化市场等9个市场的搬迁改造2、宁穿路道路拓宽改造3、华东物资城创意板块4、娱乐高地5、晨曦华庭住宅区6、滨水步行圈7、阳光星期八8、休闲商务区1、老东站市场改造2、曙光路至中兴路区块环境整治3、桑田路至福明路区块环境整治4、风味长廊5、品尊国际酒店6、名典雅居生活区1、二号桥市场改造2、后塘公园建设3、青春年华街区4、印象绿洲近期远期中期开发时序目标：初见成效改造重点：市场改造主要针对区块：中兴路至桑田路区块，福明路至中心路区块3、华东物质城创意板块2、宁穿路道路改造4、娱乐高地1、五交化市场等8个市场搬迁改造5、晨曦华庭住宅区7、阳光星期八6、滨水步行圈8、休闲商务区重点项目：宁穿路道路改造五交化等9市场搬迁改造近期：2012-2014年一、估算依据1、征收成本估算以2011年10月新征收条例为标准，出让收益按2011年近期市场价为标准；2、评估市场单价取契税中心查阅的宁穿路最近交易的最高价；3、资金按3年投入（40%,40%,20%）计算，利率按2011年7月7日五年期贷款基准利率7.05%估算；4、估算不可预见费按征拆成本和公建成本的10%计提；5、上述可出让土地估算的出让单价按最近市场出让价格的基础确定，出让楼面地价暂按住宅12000元,商住8000元，商业金融5000元进行估算；6、估算的面积、用途等数据取自宗地调查表，