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【艺家公馆】物业顾问服务实施计划为保证【艺家公馆】项目有一个高起点的物业管理水平及服务质量，xx物业管理有限责任公司根据项目的实际情况及阶段性物业需求，对项目前期介入、前期储备、竣工验收、物业交付以及装修管理等阶段性工作开展顾问咨询活动，指导完成项目前期物业管理的服务模式策划及房屋交付准备工作，制订项目服务方案、项目人员及物资需求计划、培训计划、承接查验方案、交房方案、装修方案等。一、顾问期限：（三个月）顾问期限分为前期介入、前期储备、交房指导和装修管理四个阶段。1.前期介入阶段：2016年11月1日至12月30日2.前期储备阶段：2016年11月1日至12月20日3.交房指导阶段：2016年12月20日至12月31日4.装修管理阶段：2017年1月1日至1月31日二、顾问方式1.前期介入阶段：从物业管理角度提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础；2.前期储备阶段：围绕团队组建、物资需求、承接查验、交房、装修等工作开展及资料、物资、人员的准备；（1）提供相关方案、计划、表单范本，每周1-2天顾问咨询老师到项目辅导完成项目储备准备工作；（2）协助完成承接查验、保洁开荒等阶段性工作；（3）对团队开展物业岗位技能、承接查验、交房、装修管理等专项培训；3.交房指导阶段：派驻专业团队协助项目完成房屋交付工作；4.装修管理阶段：辅导装修手续办理、装修管理注意事项、工程遗留问题、业主纠纷处理、品质管理等指导性工作。三、顾问工作计划内容要素工作内容完成时间备注11月12月1月人员招聘1.项目人力资源定编计划√2.项目人员进场计划√3.人员全部进场√√岗位培训1.培训计划拟定√2.岗位技能培训√√3.承接查验专项培训√4.交房专项培训√5.装修管理专项培训√财务建账1.项目预算√2.收费软件的申请及安装√3.项目收费科目（包括特约服务）√4.收据、发票申购及印制√费用结算1.与开发前期开办费结算√2.与开发前期费结算（承接查验、开荒）√3.与开发水电气费结算√物资采购1.拟定《开办物质清单》√2.拟定《VI标识清单》√3.服装的制作（包括工号牌）√4.物资采购√√√5.VI标识制作及安装√√6.物业客户服务中心启用√7.员工宿舍启用√8.食堂启用√9.电话、网络开通√公共关系建立1.社会机构关系建立√2.政府及行业主管部门关系建立√3.开发商、施工方关系建立√4.关键客户清单建立√服务供方建立1.银行委托协议签订√2.水电开户及协议签订√3.经营性合同的签订√4.建渣清运协议签订√承接查验1.制定承接查验计划√2.承接查验方案及表格编写√3.承接查验前的准备工作√4.承接查验协议签订√5.承接查验实施√6.工程遗留问题确认√7.资料的移交√8.钥匙交接√9.实测面积报告移交√10.业主名册移交√档案建立1.部门档案的建立√√2.项目档案的建立√3.业主档案的建立√√保洁开荒1.开荒计划编写√2.物业用房、交房现场、总平道路开荒√集中交房1.业主手册编写√2.物业服务方案编写√3.集中交房方案编写√√4.交房须知√5.治安、消防责任书√6.统一说辞√7.交房相关表格的修订√8.交房、装修资料的印刷√9.交房筹备工作完成情况核查√10.交房场地布置及氛围营造√11.交房演练√12.集中交房√13.治安、消防协议签订√装修管理1.装修指南编写√2.装修管理方案编写√3.阳台、立面封装方案√4.装修材料及建渣管理方案√5.成品保护方案√6.房屋专项维修资金紧急使用预案修订√7.装修办理及装修现场管理√8.装修服务协议签订√9.专项维修资金紧急使用预案授权确认√四、顾问工作内容（一）前期介入阶段结合物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。1.由顾问团对项目进行实地考察，通过研读、消化、理解开发商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图（包括土建和各类机电设备的）、项目模型等资料，了解项目的规划意图、设计内容和规范，确定物业服务定位；2.根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验，从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议，使开发商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要，又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量；（1）考查整体工程进度，协助开发商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案；（2）建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；（3）设备机房的环境、通风是否满足要求；（4）对住户室外空调机位置确定，冷凝水的排放处理等问题的建议；（5）根据清洁管理经验及物业规划要求，提出垃圾房的建造位置和建造价格建议；（6）管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；（7）在不增加开发商总投资的情况下，为配合国际环保理念的推行，对适当设置一些环保设施，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等提出建议；（8）对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议，并依据我司对楼宇机电设备和电梯市场的了解，结合项目本身的市场定位，为开发商提供质量价格比最优的品牌与型号建议，以供参考选择。（9）从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议；（10）根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等)，提出纠正及修改建议；（11）给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等方面，提供修改意见；（12）根据物业所在地的气候特点，审查植物设计图纸，选择因地制宜的环境绿化植物，使其既美观又方便长期养护，对不利于以后物业管理的问题提出调整建议；（14）从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；（15）根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；（16）对建筑外墙的选材和设计提供专业建议，以方便外墙清洗，使之保持长久的美观；（17）根据物业管理法规、政策及XX物业长期以来的物管经验对【艺家公馆】项目的管理模式、岗位设置、人员配备等提出建议；（18）根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地行业管理相关法规政策等，对【艺家公馆】项目的机构设置、定岗定编、各级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议；（19）对物业规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配、器材选配及经营模式等提供咨询和建议。针对项目的市场定位，准确推测准业主层次，从实用性上建议会所适合经营的项目，在此基础上进一步建议哪些项目可收费，哪些项目不宜收费，其原则在于先聚人气，进而达到既创造社会效益又有一定经济收益的目的。3.从业主/住户使用的角度，提出专业建议：如从居家生活私密及安全角度考虑是否需要增设安全防护设施；如从业主使用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的，以方便业主装修及使用，减少将来物管的难度。4.从智能化的角度，提出专业建议：（1）考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度计划；（2）针对开发商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能的建议；（3）根据开发商的最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用；（4）协助开发商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。5.从环保的角度，提出专业建议：（1）根据XX物业在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议；（2）对物业内商场（商铺）、餐饮、娱乐性场所的油烟、污水及噪音的处理建议；（3）根据会所增设的项目及物业配套设施，从节能和环保的角度，提出建议。6.从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益：（1）物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等；（2）公共部分装修材料的选用；（3）在空调设备安装前，对设备的适用情况和选型提供咨询；在空调设备安装时，对空调设施的安装提供咨询；（4）协助开发商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格；（5）在满足消防规范的前提下，提供最新的设备技术或施工方法；协助开发商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商；（6）根据甲方要求，提供我方在建筑给水与排水方面的技术、设计、施工等的成功经验；（7）根据项目和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人员和费用的咨询；（8）解答物业关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本；7.在施工过程中，协助开发商监督各专业工程的进展情况，尽力提高工程施工质量，确保工程按计划完工，同时可以降低日后物业设备管理难度。8.指导开发商监督各专业设备安装和调试工作，确保工程质量。9.指导开发商组织各专业工程、设施设备的验收工作，对不合格处提出整改意见，由开发商责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告。10.从创优的角度，根据各级优秀物业管理小区的考核评比标准，提出专业改进建议。（二）前期筹备阶段物业交房前，协助项目从机构组建、人员培训到物业交房做相应筹备的工作时期。1.协助建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制：（1）协助制定管理人员、操作层人员定编方案；（2）根据机构设置和岗位定编制定出各级各类岗位责任制。2.根据物业项目实际情况，测算物管成本。（1）人工费用测算；（2）设备耗能费用测算；（3）设备维修保养费用测算；（4）清洁定额费用测算；（5）园艺绿化项目的定额费用测算等。3.协助选聘各专业物管工作人员（管理层和操作层）组建工作队伍：（1）提供人员配置及相应素质要求的具体方案；（2）协助对招聘人员面试；（3）提供员工入职及岗前培训参考计划，并做好培训计划；4.开展岗位技能或专业培训，提高员工业务知识和综合能力。5.协助制定承接验收方案及实施程序：（1）按照《四川省承接验收办法》制定验收方案；（2）协助项目与开发商、施工单位、监理单位四方面共同组成联合交接小组，并制定交接验收计划；（3）提供设备移交、接管验收的全套程序、问题缺陷和解决方案建议书样本及其它资料清单，协助项目与开发商之间各类专业设施设备的交接与验收工作（包括各专业工程的竣工资料的交接工作等）。6.协助建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案；并就物业管理档案资料的整理提供咨询和指导。7.协助制定交房前工作计划：（1）协助成立交房领导小组；（2）协助制订交房计划；（3）指导制定交房必备文件资料，如《业户手册》、《收房须知》、《收房指南》、《装修申请登记表》等；（4）制定交房方案：明确交房分组、场景布置、交房流程、注意事项、各种指引标识等。（三）集中交房指业主在开发商书面通知前来交房的时限内集中到物业现场收楼、验楼、办理交房手续的工作时期。本期时间短，工作量大、环节多，需丰富的工作经验及工作技巧。如何将有限人力资源合理分配到各个工作环节中去，使交房工作得以有条不紊地进行，并给业主留下良好的最初印象即成为集中交房期工作的难点。因为集中交房期是业主第一次与物业管理机构打交道，第一印象的好坏，将决定物业管理机构日后长期物管工作能否得到业主的配合而轻松、顺利地开展。为此XX物业将提供以下顾问服务，以保证交房工作顺利进行，为今后物业管理的正常进行打下良好的基础：（1）指导成立交房期各工作组，制定各个工作组责任制度；（2）制定交房工作流程，紧急应变方案等；（3）派驻团队协助交房（集中交付期），保证交房工作顺利完成。（四）装修管理阶段1.指业主办妥交房手续后，为其物业进行二次装修，直至搬迁入住的工作时期。此时物业管理公司的工作难点有二：（1）面对大量不同的装修单位和素质较低的装修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他们，保护公共设施设备，不侵害业主公共利益，同时又监督装修质量，避免遗留安全隐患等；（2）业主入住有先有后，怎样兼顾先入住业主的正常生活和后入住业主的顺利装修，如何将两者有效的隔离开来，从而避免被有效投诉，也是一个棘手的问题。2.提供一整套根