浅谈房地产开发过程中的设计管理

浅谈房地产开发过程中的设计管理【论文摘要】房地产开发不仅是一项大型商业投资活动，而且是有着较高科技含量、体现现代建筑设计以及园林景观设计、室内设计等专业的艺术展示和施工过程的大型工程。高品质的房地产项目是商业和科学技术的完美结合。从房地产开发团队的角度出发，探讨如何尽快使得开发团队与设计师在有限的时间内保持一致的工作同步性并取得预期成果，以及在各个设计阶段进行管理时应掌握的技巧和注意的重点，对打造高品质的房地产项目，具有重要的现实意义。【关键词】房地产开发设计管理可控性中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：【正文】从取得地块开始，开发团队就应该思考如何打造最贴近市场需求和最有特色的产品，而首当其冲的问题就是委托设计师和如何从开发者的角度做好设计管理。值得注意的是，设计管理者不可以取代各个阶段的设计者，而只应该在各个阶段的设计管理过程中传递项目理念和整合设计资源，协调参与项目开发中的各方，包括相关政府部门、设计师、承建商、建筑材料和设备供应商、营销部门等等。为什么要在房地产开发的设计过程中进行设计管理？因为：1.设计是房地产项目开发的灵魂。设计不仅决定了项目的外在面貌，也影响项目的施工过程和施工结果。2.开发商希望能够在设计过程中始终贯彻和体现自己对项目定位的实现。因为定位是在取得地块时对今后项目发展方向的判断以及对市场进行深入研究的结果，它直接关系到项目完成后的社会价值和商业回报。3.因为项目开发过程实际上是一个将社会分散资源重新聚合的过程。开发商希望众多参与项目的设计资源都能在统一的协调管理之下同步工作，而不是各自为政，争取得到最优最合理的资源配置，体现时间的高效和达到预期的质量要求。矛盾一般产生于设计师往往会以自己的理解来进行设计，有经验的设计师更是如此。这时，设计师对项目的思考可能与开发商的理念契合，但也可能偏离；而开发团队会考虑以下因素：市场的动态机会、公司的开发标记、产品的独特风格、项目预算、开发过程的可控性以及时间要素等等，他们与设计师的想法不完全一致。。在城市规划框架内与设计师进行探讨，共同制定满足城市整体规划要求并合理突破某些细节限制的规划方案包括概念设计在内的规划设计阶段是房地产开发设计过程中的首要环节，也是最重要的环节。一般来说，城市管理者、房地产开发商、设计师三者在总体上对开发项目的大体理解会保持一致，但基于对城市的可持续发展、商业考量、建筑设计的出发点的不同，三者对同一个房地产项目提出的要求和理解会有所不同。因此，开发者团队应该及时整理和反思自己的想法，即：市场动态走势预测、对规划空间的理解、容积率的分配、建筑风格的取向、与周边项目的差异化程度、科技化深度、户型配比与建筑符号的设想等等，并就此与设计师展开探讨，决定取舍，设计师才能整合自己对项目的理解以及开发者团队的意向，形成具备符合开发强度和城市规划条件、用地文件指标，以及满足环境关系、建筑布局和公共要求的初步设计成果。建筑风格、户型设计的设计管理一般来说，房地产开发商并不会长期偏好于一种建筑风格，只会根据市场的喜好来确定项目定位并由此来决定采取何种建筑风格。但设计师的往往会在长期的工作过程中形成自己喜好的设计风格。设计师如果专注于自己的风格和创造不同凡响的传世建筑，就很可能与房地产开发商的意向有较大的差异，可能使得项目远离商业价值预期，这是开发商不愿意见到的。成功的设计师也好，未成名的设计师也好，很多人希望自己笔下留名或者在工作中找到创新的喜悦，因此，开发团队既不能在无休无止的改动中扼杀设计师的创意，又不能容许建造出追求创意却为人诟病的立面和不符合市场要求的平面，这就要求开发团队中的设计管理者要有丰富的经验，较高的专业素养和心理素质。设计管理者应该具备紧跟时代的建筑理论知识，有敏感的空间概念和善于理解设计师的表达方式并与设计师建立良好的沟通渠道。房地产开发过程中的户型设计管理相对比较简单，因为可以量化。此时，开发团队只须告诉设计师设计出多大的房子就是了，至于户内空间的功能、序列、组合等等，设计师一般都会反复推敲、仔细斟酌，与开发团队取得共识。不过，反之，在简单的数字后面，恰恰需要的是开发团队对市场的全面研究和敏锐触觉，以及对动态市场的准确预测。此时，设计管理者必须提供户型面积和各种户型比例的准确数据，在这个阶段，设计管理者任务和责任甚至是大于设计师的。园林设计的设计管理园林设计管理的弹性比建筑设计管理要大，也就是说，在某种程度上不确定性更高一些。对开发团队而言，需要做很细致的工作而不能充当看客。园林设计风格的选择，当然不能天马行空。因为整体上要与周边环境、建筑风格、建筑空间、规划指标如绿地覆盖率等相配合，而细节上还需要考虑到不同用户的需求、建筑单体的不同建筑材料、地下管网的布置等等。因此，要形成山水相宜、高低错落、软景硬景配置合理、创新而有序，树木植被相得益彰的园林景观，就需要开发团队中的设计管理者和景观设计师的默契和协调，最终共同确定最合适的园林景观风格。举个例子，笔者曾经参与的一个项目，来自境外的景观设计师最擅长做西式园林，于中式园林的实践不多。他们提出的西式园林方案也确实有许多亮点；但是，该项目由于容积率的限制，建筑规划设计预留的室外空间不够大，因此，在对园林设计方案进行评审时就感觉未能营造足够的气氛。设计师后来采纳设计管理团队的建议，改成混合中西式的方案，实施后得到好的效果和用户的好评。对建筑材料、设备选用的设计管理相对前面的主题，对设计管理来说，对建筑材料、设备选用的管理需要考虑的是既满足建筑风格和功能的要求，又要有足够的可操作性。举个例子，在某种情况下，设计师为了强调与别不同的建筑质感或者光影效果，选用了一些最新的立面材料，而这些材料在国内市场却很难找到。一般来说，开发团队对于某些材料的了解是非常有限的。而往往涉及到此细节的时候已经是项目开发时间摆上议事日程的时候，此时必须要迅速地找到这些建筑材料并保证供货量和供货时间。训练有素的开发团队应该在此时自行提出一个或数个备选方案，同时要确保与建筑设计方案所追求的效果相同，以便在无法按图采购设计材料时，有良好的替代方案，在达到设计效果的同时也不贻误商业机会。因此，在建筑单体的设计阶段，开发团队就应该紧密跟进设计师的设计进度，了解设计师的想法并就相关问题向设计师提出可操作性的建议。对建筑设备的设计管理，前期而言，设备的选用依据大多是靠品牌的认同和数据指标，开发团队的任务主要是控制过分超标的情况和合理地不超出预算；后期而言，可归纳到施工管理的范畴。室内装修设计的管理要确保房地产开发项目整体风格的一致，或达到项目定位的预期效果，要求室内设计师与建筑师、园林景观设计师在设计理念上保持一致，因此要给他们提供良好的沟通平台。开发团队也必须向室内设计师明确地提出任务书，以帮助室内设计师最快地进入工作状态。某些情况下，室内装修的展示效果甚至会决定房地产项目商业成就的大小，建筑单体公共部分、公共设施如会所等、样板房，这些部位的室内装修不仅体现项目的档次，还昭示着开发商对项目的态度；另一方面，室内装修得宜，会提升和放大建筑空间序列和空间感、强化建筑语言对人的影响。因此，设计管理者应该筛选堆砌色彩、过分变换空间、过度装修、滥用材料的的室内设计方案，在这个过程中牢牢把握整个项目的大方向。当然，开发团队绝不可以先入为主的思维去限制室内设计师的创作灵感。结语在房地产项目管理中，建筑设计师与开发商设计管理团队有效合作，有利于打造符合甚至超出预期的产品，由此将产生良好的社会效果并获得更好的商业效益。因此，对其进行理论研究是十分必要和有意义的。