2017年中国联合办公行业分析报告

中国联合办公行业分析报告2017年3中国联合办公市场概览中国联合办公主流商业模式WeWork与中国模式的差异中国联合办公行业案例中国联合办公未来发展趋势12345基础办公空间投融资撮合工商税法外包日常物业管理跨地办公协作企业SaaS孵化加速企业社交业务撮合分发企业培训企业财富管理什么是联合办公联合办公是搭载综合服务的办公解决方案剖析本质，联合办公运营方提供的服务是办公解决方案。这种解决方案的核心是在满足办公的空间需求的基础上搭载各类服务，从而形成联合办公的独特生态。根据搭载服务类型、空间持有模式及空间运营方经营重心的不同，联合办公可分为孵化式联合办公、物业式联合办公、产业式联合办公、流量式联合办公及综合式联合办公。2017年中国联合办公搭载服务体系联合办公孵化器主要利润来源入驻企业类型实体物理空间企业孵化服务企业投融资服务企业增值办公服务房租及增值服务收入根据空间形态不同可容纳不同类型企业必须具备不同规模的实体空间可搭载孵化服务，但非经营必须可搭载投融资服务，但非经营必须服务体系完善，可接入大量外部服务商孵化企业投资收入初创企业及具有孵化价值的中小型企业可具备实体空间，但非经营必须通常具有较强的企业孵化能力通常具有较强的资本运作能力可满足基本办公需求联合办公≠孵化器联合办公与孵化器的盈利模式存在根本性差异联合办公模式因WeWork而名声大噪，在进入中国时又恰逢“双创”大潮最火热的时候，加之目前市场上许多孵化器宣布转型联合办公，因此目前市场普遍存在将联合办公等同于孵化器的认识误区。然而从实际业务上看，联合办公的收入来源主要是基于空间出租产生的租金及增值服务收入，而孵化器的收入来源则是孵化企业升值产生的投资回报。从本质上看，对于联合办公而言，首先需满足的是入驻企业的办公需求，孵化只是其扩展盈利模式的可选项之一；而对于孵化器而言，其目的在于孵化，办公空间的提供是其可选服务之一，甚至存在不具备办公空间的孵化器。2017年中国联合办公与孵化器模式对比20人以下1-3人人均办公成本低低高高端写字楼低端写字楼传统写字楼联合办公品牌附加值高明星工作室/新媒体/广告/设计/文创公司15人以下小型团队普通写字楼初创团队50人以上大企业研发/创新/CSR部门20-50人中型团队1人自由工作者联合办公客群≠创业人群除了节约办公成本外，品牌附加值亦是联合办公的魅力所在联合办公最常见的收费模式是以工位形式按周期收费，对15人以下小团队而言，办公成本相比于传统办公租赁会更加低廉。因为联合办公与传统办公租赁方式相比，具有起步投入成本低（无需投入装修及硬件采购费用）、租赁周期灵活（日付、周付、月付）、沉淀资金少（押金少、付费周期短）等优势。然而，若大型团队入驻联合办公空间，可以获得低于中小型团队的优惠价格，仍然可以获得一定的办公成本节约。同时联合办公运营方与大型团队可以形成双赢的品牌联合价值，增加联合办公对大型团队的吸引力。因此，ofo（入驻优客工场）、PING++（入驻纳什空间）、钉钉（入驻Workingdom）、中粮（入驻梦想加）等大型企业也纷纷开始拥抱联合办公这种新型办公方式。2017年中国传统写字楼与联合办公用户权衡矩阵示意图“上游”“中游”“下游”联合办公空间资源提供者联合办公使用者土地资源空间装修运营系统整租写字楼工场改造创业园区改造基础服务自主开发外包投融资孵化设计施工联合办公空间服务提供者特色服务人、法、财设备租赁虚拟注册地提供IT支持推广营销ToC服务培训路演自由职业者创业团队中小型企业大型企业外挂团队创新工作室…资金对接……联合办公产业链在高效运行的办公空间上搭建体系化办公服务2017年中国联合办公产业链7.314.025.270.693.520132014201520162017e2018e2019e2013-2019年中国联合办公市场规模54.742.9市场规模（亿）2268.07973.613804.357147.520132014201520162017e2018e2019e2013-2019年中国联合办公潜在市场规模42081.032988.025356.7潜在市场规模（亿）中国联合办公市场规模万亿级潜在市场等待有效供给截止2016年我国联合办公行业在一线城市已有280余家联合办公品牌、超过600个网点、十万张工位，但这与其潜在市场规模相比具有巨大的差距。从需求方角度入手，根据我国新登记企业数量以及联合办公行业的用户分布及收入构成的相关数据，艾瑞分析认为，2017年中国联合办公的潜在市场规模在3万亿以上，但这一潜在规模能在多大程度上达成，取决于联合办公从业者提供的有效供给。潜在市场规模=[（创业公司数量*开业率*户均从业人数*有办公需求比例/创业人群占比）*年平均租金]/租金收入占比中国联合办公市场规模角色多元化转型，增加有效供给，提升潜在用户转化率目前，联合办公的主要收入来源于租金，对于增值服务的扩展还处于探索阶段。而“办公场所提供者”这一角色替代性较强，潜在用户转化为实际用户的比率非常低，这造成了实际市场规模与潜在市场规模的巨大差距。若想撬动广阔的潜在市场，仍需探索出可以为用户带来独特效用的模式，丰富自身角色降低可替代性，从而使更多潜在用户转化为实际用户。196201225020136522017e2012-2017年中国新登记企业数量552444365201420152016全年新登记企业（万户）2017年中国联合办公用户构成及收入构成示意图创业人群占比约20%其余团队规模在15人以下的企业；需要品牌附加值的中型团队；大企业下属创新型团队用户构成租金收入占比约80%发展目标：增值服务收入占比约50%增值服务收入；政府补贴，共计占比约20%收入构成注释：①种子轮计入天使轮；Pre-A轮、A+轮计入A轮；Pre-B轮、B+轮计入B轮。②2017年数据截止至2017年6月21日。③统计口径按此报告对联合办公的定义，剔除不能同时提供办公场地与办公服务的从业企业。大生长空间。联合办公行业投融资进程投资热度增加，以天使轮、A轮为主从2015年起联合办公行业融资事件增加，投资热度上升。投资多以天使轮和A轮为主，少数企业发展到B轮融资和新三板挂盘阶段。同时，联合办公行业内的战略合作明显增加，业内出现了整合趋势。艾瑞分析认为，目前联合办公行业中已出现了一部分领跑者，行业领跑者的业务布局和客群规模都已形成一定优势。但由于潜在市场规模庞大，各个参与者都有较139124142522014-2017年中国联合办公行业融资轮次142014201520162017新三板挂牌（次）B轮（次）A轮（次）天使轮（次）1112345中国联合办公市场概览中国联合办公主流商业模式WeWork与中国模式的差异中国联合办公行业案例中国联合办公未来发展趋势投融资孵化需求的企业，联合办公空间提供的盈利模式政策拿地拉新获客运营增值服务联合办公业务流程不同优势环节分化出不同商业模式2017年中国联合办公业务流程示意图不同联合办公的企业背景不同，所享受到的政策红利也不尽相同传统的联合办公企业通过整批零售的“二房东”模式将整租的空间装修后分租给各个入驻企业赚取差价；部分空间轻资产运营在空间整修期间通过自销、代销、活动、新媒体等方式拉新获客，提高空间入驻率保证成本回收主要通过人力成本的投入或智能空间的打造，打通企业上下游关系链条、反馈运营数据进行模式迭代节约成本提供人力、法务、一般增值服务财务、IT支持、营销支持等企业服务对创业型企业或其他具有投融资培训指导和资金对接，提高创业企业成功率并扩展联合办公空间影响成本影响客群来源成本支出成本支出成本支出租金收入服务费收入服务收入；投资回报政策补贴运营拉新获客一般增值服务投融资孵化支持模式一：产业式联合办公打造入驻企业间产业生态产业式联合办公模式下的联合办公空间强调构建入驻企业间的上下游产业链，入驻企业进入联合办公空间后可以与自己的上下游企业快速对接，为业务发展提供一定便利。这种模式需要空间的入驻企业形成一定规模才能具备较为显著的优势，同时需要联合办公空间付出较高的运营成本来维系上下游企业间的有效社交。2017年中国联合办公商业模式示意图-产业式联合办公流程中的优势环节拿地政策用户A用户B用户D用户E用户F用户J用户H用户I撮合交易业务分发社交价值用户C下游企业上游企业产业式联合办公中游企业用户K用户G轻资本高效率拿地政策拉新获客运营一般增值服务投融资孵化支持流程中的优势环节模式二：物业式联合办公轻资本，空间高效率运营该模式下，由拥有地产的业主提供土地与装修经费，物业式联合办公企业对空间进行装修改造，使之成为运行高效满足需求的联合办公空间。联合办公空间同时负责空间的招商工作，所得租金由联合办公企业与业主分成。这种模式中的联合办公空间，不必承担拿地的成本，不必积压重资产，但需要具备极强的空间管理能力及相关专业经验积累。艾瑞分析认为，由于轻资产运行，这一模式有利于联合办公空间在短期内快速盈利，但需要更多的智能系统研发投入来构建科技壁垒。2017年中国联合办公商业模式示意图-物业式联合办公空间合理规划业主装修经费土地装修改造招商运营联合办公从业者应用智能硬件系统迭代运营模式降低运营成本拿地运营政策拉新获客一般增值服务投融资孵化支持模式三：孵化式联合办公盈利模式的重要扩展在双创的背景下，众多孵化器转型联合办公空间，在原有孵化器业务的基础上提供满足办公需求的环境。随着联合办公行业的发展，也不乏有在传统联合办公业务中增加投融资孵化支持功能的空间。艾瑞分析认为，如果政策热度的下降，这种模式将面临自身的挑战与机遇：挑战在于政策补贴的减少和潜在入驻企业数量的下降；机遇在于市场筛选机制加强使成功率更高的创业企业才能留存下来，降低空间投融资筛选成本。2017年中国联合办公商业模式示意图-孵化式联合办公政策支持流程中的优势环节创客群体办公需求满足创业成功率增加孵化式联合办公盈利模式扩展差异化优势构建租金；投资回报办公空间、服务投融资孵化支持增值服务收入体系有待完善租金收入占比高入驻率要求极高拉新获客环节重要地位高成本拉新获客自销销售中介活动引流新媒体大客户扩展关系介绍政策引流后续运营服务自有媒体流量政策引导客源留存与收益的关键运营拉新获客一般增值服务投融资孵化支持流程中的优势环节拿地政策模式四：流量式联合办公重要成本节约在拉新获客环节具备自有客群流量优势的空间将大大降低成本，在其他条件相同的情况下更容易实现盈利，保证空间运营的健康度。艾瑞分析认为，尽管从单一层面来看具备流量优势的联合办公空间可以降低拉新获客的成本，但空间获客后能否保证留存、产生收益还是更多取决于其他模块的运营方式与把控能力。同时，伴随着联合办公行业增值服务收入体系的完善，对入住率的要求会相对降低，该优势也会随之减少。所以，该模式的联合办公需结合其他模式综合发展，才能保证后期的竞争力。2017年中国联合办公商业模式示意图-客群流量式联合办公拉新获客品牌构建拉新获客品牌构建拉新获客品牌构建拉新获客品牌构建营收能力营收能力营收能力营收能力成本控制产业式成本控制物业式成本控制孵化式成本控制流量式商业模式对比前期构筑亮点，后期整合资源联合办公从业者的背景不同，入手的前期发力点不同，参与者确定各自不同的相对优势。通过优势积累客群和品牌效应后，市场参与者会整合各方资源，使自身均衡发展，逐步走向综合式联合办公。2017年中国联合办公商业模式对比综合维度图物业式运营成本控制智能空间管理系统拿地成本高效回收产业式打造产业生态上下游产业链业务分发企业服务精准匹配孵化式培训课程投融资对接政策支持流量式自有优势获客渠道扩展模式五：综合式联合办公多重商业模式内核随着行业的发展，从业者都在使自身的商业模式逐渐向综合式发展。然而由于各种模式的突出优势不同，向综合模式发展的阻力也会不同。在可控成本下满足用户的基本办公需求是联合办公从业者的基本功，所以物业式和产业式的联合办公扩展增值服务增添投融资孵化比较容易；而由孵化式向其他方向发展则需要付出更多。这也是市场中存在大批依靠政策补贴度日的孵化式联合办公的原因之一。一