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盐城国际创投大厦项目2012-7-30研发处ResearchDepartment城市概况研发处ResearchDepartment城市区位上海距盐城300公里盐城连云港距盐城190公里南通距盐城190公里沿海高速连接连云港、盐城、南通江苏省地图宁靖盐高速盐城至泰州徐淮盐高速盐城至徐州新长铁路到徐州、南通南京距盐城220公里盐城是江苏面积最大的市,东临黄海，西连淮安，南与南通市接壤，北隔灌河和连云港市相望；研发处ResearchDepartment高速公路：通车里程增至371.3公里水路：4500多公里航道贯穿城市乡村航空：航班量每周12班铁路：盐城新火车站建成使用，客货运输开通城市交通市区建成五星站、盐城南站、盐城北站和盐城东站，形成一主三辅的客运站布局市区道路交通体系不断完善，公路通达深度和公路集疏能力将进一步提高。同时，盐城BRT快速公交系统的启用，为盐城城南楼市注入了一剂强心针。研发处ResearchDepartment050001000015000200002500030000350002007年2008年2009年2010年2011年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%（元）人均GDP增幅0500100015002000250030002007年2008年2009年2010年2011年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%（亿元）GDP增幅GDP增长率房地产发展状况小于4%萎缩4—5%停滞5—8%稳定发展大于8%高速发展盐城市GDP情况GDP与房地产发展模式盐城市人均GDP情况从2000年盐城经济一直保持高速增长，年增幅都在13%以上，远大于8%。11年盐城人均GDP达到33792元，约5000美元(按照11年底汇率)。发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000—30003000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展，以数量为主、改善为辅快速发展以改善为主缓慢发展综合发展型房地产发展阶段和人均GDP关系国际通用标准城市经济研发处ResearchDepartment产业结构在盐城产业组成中占据最大份额的第二产业的代表行业——设备制造、电气机械及器材、电子通信、汽车及汽车零部件等行业大都有自己的厂房或独立办公楼作为办公场所，但也有越来越多的中小企业选择高端写字楼研发处ResearchDepartment盐城市的经济发展结构以第二产业为主，第三产业为辅产业比重由08年的18.2：48：33.9调整为11年的15：47.2：37.8，产业结构优化，支撑写字楼消费市场的第三产业所占比重增长明显；第三产业的迅速发展、对外联系的加强及本地企业的迅速发展为办公物业发展提供坚实的需求基础；产业结构研发处ResearchDepartment城南行政、居住城中老城商业、居住河东居住河东工业城北物流、工业城西高新产业城西南居住、商贸城中向城南：城市主要发展方向城中向河东：城市次发展方向城北分区鼓励区域居民外迁，建设区域性物流中心，商业项目明显多于住宅项目。城中分区商业和居住功能，强化建军路、解放路城市中心功能。城西分区疏散城中人口功能，依托道路呈带状展开建设。城南分区居住、行政、文教为主要功能，完善社会服务设施的配套建设，提高土地开发强度。河东分区工业、居住相对平衡的新区，迎宾大道以北为盐工发展用地，居住用地集中在开发大道和青年路段之间，加强基础设施共建共享，以大项目带动整体发展。城市发展研发处ResearchDepartment城南分区城南中心区域定位为市级行政中心、文化娱乐中心、商业中心和新型居住区；盐渎路以南区域为大型居住社区。随着西环路、解放南路和跃马路的向南推进，BRT快速公交系统的建成和大型商业项目的相继开业，现在中心区域已经经本成型。而盐渎路以南区域借助聚龙湖商圈、中南生活圈这两个机遇，正在快速发展。盐渎公园西环路解放南路跃马路开放大道开发大道世纪大道盐渎路东进路市政府内港胡开发中的城南新区基本成熟的城南区域中心区域已成型，以南区域开发迅速区域发展研发处ResearchDepartment写字楼市场概况研发处ResearchDepartment发展进程—时间盐城写字楼市场的发展仍处初级阶段，但也经历了几代产品的变迁第一代写字楼第一代写字楼2000年2005年2009年第一代写字楼第二代写字楼第三代写字楼研发处ResearchDepartment发展进程—时间第一代写字楼第一代写字楼第一代写字楼：代表楼盘有太极大厦、国贸大厦等形成与上世纪末本世纪初，这阶段的写字楼实际为商住两用性质，或是沿建军路位置较好的住宅民房，地理位置较好，但在硬件配套很差，公共部分的装修也较简陋，基本没有物业服务的概念。但由于低廉的租金仍受小企业的青睐，入住率很高第二代写字楼：代表楼盘有中茵海华、财富广场、宝龙城市广场等形成于05年之后，随着中茵海华的商业街形成，其SOHO办公产品的热销及后期可观的投资回报，提高了盐城市场对于商办产品的认识，即使在目前，酒店式公寓、SOHO、这样的商住两用楼仍然是市场主力供应产品第三代写字楼：代表楼盘为华邦国际09年以华邦为代表的纯办公写字楼在盐城市场诞生，按甲级写字楼标准建设。除硬件配套设施进一步提升外，对于建筑细节、外立面、公共空间、物业管理方面更加关注，期待塑造城市新的商务形象，典型项目是财富中心。目前华邦国际也成为写字楼市场的标杆项目研发处ResearchDepartment发展进程—空间盐城写字楼市场呈T字形布局，以建军路为横，解放南路和人民南路为纵，符合盐城目前城市发展方向研发处ResearchDepartment根据空间和时间综合，将盐城写字楼市场分为上图两个板块：建军路板块、人民路、解放路板块建军路解放南路、人民南路区位指数成熟度商务配套商务成本环境指数商务效率指数交通环境指数良优优优良良良良优良优优优优板块划分研发处ResearchDepartment写字楼市场研发处ResearchDepartment供求关系2011年，盐城市商品房供应602万方，销售量559万方，同比下降3.9%，但仍高于全省平均增速11.9个百分点，全省第二；从09年的供不应求到目前供略大于求，目前盐城整体的房地产供求关系还比较平衡研发处ResearchDepartment79216451523861868967109753893993012771991050010001500200025002011年6月2011年8月2011年10月2011年12月2012年2月2012年4月整体市场成交近一年来，盐城整体月均成交套数保持在900套左右（1月份受春节影响），销售情况较平稳，自住需求为购房主力市场上住宅成交套数一般占据总量的80%-90%，其余为商铺与写字楼市场复苏迹象明显，并且呈现加速上升的趋势近期盐城商品房总成交套数研发处ResearchDepartment2011年各月写字楼成交套数2012年近期成交套数及面积2011年盐城的写字楼市场波动较大，但在宏观调控初显成效的下半年，写字楼市场突然被引爆，成交量大幅攀升近期写字楼市场随着整体市场的复苏销售也逐步回升，目前月均销量在200套左右，成交面积受推出产品的面积影响，浮动较大写字楼市场成交研发处ResearchDepartment2011年各月写字楼成交均价写字楼市场成交从成交均价来看，盐城写字楼市场的波动较大地理位置、装修程度对项目价格影响较大，最大相差约3000元/㎡市场保持整体向上的趋势研发处ResearchDepartment2011年盐城的公寓写字楼市场逐渐走强，主要在售项目有华邦国际、钱江财富广场、宝龙城市广场、飞驰新天地和紫薇广场进入2012年，写字楼市场竞争更趋激烈，但仍主要集中在LOFT、SOHO、酒店式公寓类的商住两用产品研发处ResearchDepartment项目名称产品类型建筑面积套数去化套数户型面积价格开盘时间层高飞驰国际写字楼、酒店公寓345011958、1168000（精装）2011.83.1圣华名都苑写字楼1.31437267-12380002012.63.6绿地商务城SOHO33805450、7852002011.113.9写字楼///1206200待定紫金大厦写字楼2.419511553-14668002011.124金鹰天地酒店公寓4.6//45-67//5.4凤凰汇写字楼、酒店公寓3.846615945-628700（精装）2011.64.9中南世纪城LOFT63346945-6267002012.55.2钱江方洲财富广场酒店公寓6.740425055-1206800（精装）2011.53.4宝龙城市广场酒店公寓814001350457500（精装）2011.53.1紫薇国际广场商住两用2.423820068-14860002011.73.3总表研发处ResearchDepartment主要在售项目分布图绿地商务城商办：5600华邦国际写字楼：9000紫薇国际广场酒店公寓：6000金鹰天地中心LOFT：待定凤凰汇LOFT：9100中南世纪城LOFT：7000飞驰国际LOFT：8000圣成名都苑写字楼：8000财富广场酒店公寓：6800紫金大厦写字楼：6800宝龙酒店公寓：7500研发处ResearchDepartment未来供应项目分布绿地商务城写字楼：6200预计年底开盘城投中心写字楼：封顶体量：7万㎡国投中心写字楼：封顶体量：7万㎡中南地块写字楼：在建体量：预计10万㎡以上今明两年市场上主要的纯写字楼供应项目主要为以上四个，但不包括部分商住两用项目单独划出的“办公区”研发处ResearchDepartment户型面积盐城市场主要在售户型面积比例写字楼市场主要为酒店式公寓、LOFT这样的商住两用产品，因此户型面积均偏小，半数项目的户型面积在70㎡以下；70-100㎡户型多为小面积分割户型组合产品；100㎡以上的户型主要存在于纯写字楼项目或商住两用项目辟出来的“办公区”。研发处ResearchDepartment销售情况城南板块纯写字楼项目盐城写字楼市场项目去化情况研发处ResearchDepartment销售情况地段、品质从项目销售情况或租金回报来看，地理位置优越，品质高的写字楼项目销售情况都十分好，市场对于此类项目的认可度较高小户型热销市场上多为商住两用项目，面积小总价低，能够兼顾投资者与自住客户，面积大总价高，投资门槛提高，自住客户基本不会选择少量多批营销方面多采用少量多批的销售方式造成市场供应紧张的局面研发处ResearchDepartment物业情况市场对于物业费用承受能力较弱，与之相对应的物业管理水平普遍较低华邦国际为市场物业费最高，达到2.3元/（月·㎡）；高档写字楼多以华邦国际作为参考标杆，在1.5-2元/（月·㎡），低端写字楼向住宅物业标准靠拢20元以下20—3030—3535以上华邦国际的租金水平达到35元/㎡，为市场最高海华、汇金国际、宝龙、钱江方洲的小面积精装房源租金可达这一水平站前不夜城、景福大厦等年代较旧、地理位置偏远、装修较差、大面积户型的租金往往低于30元/㎡位置偏远、硬件设施老旧、主要用来做培训类的大面积办公场所租金水平元/（月·㎡）参考标杆物业费2.3元/（㎡）1.5-21.5以下研发处ResearchDepartment盈利模式销售为主出租为辅销售盐城写字楼市场开发以采取产权分割出售为作为主要方式出租采用自持出租方式的项目非常少，目前市场上出租项目还是主要出现在三级市场，为已购买方的出租行为研发处ResearchDepartment华邦国际甲级写字楼的内涵，包括有如下元素：位置于中心商业区CBD内有完善的中央空调、合理分布的升降机和电梯服务甲级专业物业管理楼层间格等恰当楼底净高在2.8米每层建筑面积最少1千平方米有零烦恼的停车场市场上已投入使用的写字