南京碧桂园凤凰城项目商业市场调研分析

南京碧桂园凤凰城项目商业市场调研分析南京碧桂园凤凰城调研分享：一】、项目基本参数及概况二】、句容市区域状况简析三】、凤凰城商业现状分析四】、市场调研分析五】、凤凰城商业SWOT分析六】、项目业态定位项目区位凤凰城位于南京和汤山新城的门户核心区域，将成为新城“推进同城同建，打造南京副城”的样板区。从和南京、汤山共同发展的角度来说，地理位置相当优越，商业总面积超过150000平方米，通过对用地的规划、改造、提升、创新，本项目将建造成集文化、休闲、娱乐和社交等功能为一体的大型城邦级商业休闲娱乐中心，主要招商内容涉及长江三角洲地区的各种商业业态，同时又包容了句容的当地特性，此地块即将成为南京东的又一重要商业中心。汤山镇上峰镇大卓镇9公里中心市区南京市江宁区汤山区域句容市一、项目基本参数及概况凤凰城项目一期项目二期二期商业中心项目规划碧桂园凤凰城作为一个大型城市综合体，是以商业、休闲为驱动，以居住为核心，以自然景观及配套完善为基础，延伸南京的城市生命线，拓展句容的城市文化，突出高端休闲人文生活为目标，将规划区打造成融居住、商业、文化、休闲为一体的高端精品城中城。一、项目基本参数及概况开发位置规划面积交付时间一期约53万M2(约４０００户)2012年5月开始交付2012年12月完成交付二期约56万M2（约３１００户）预计2013年底交付入住三期、四期约100万M2未定商业体(二期)约15..9万M22011年8月20日动工，2012年3月30日封顶，2012年5月30日竣工。*注：以上数据由项目提供一、项目基本参数及概况凤凰城商业中心经济技术指标数据参数总建筑面积约15．9万M2楼层数量4层基底面积约4万M2层高约5M柱距8.4*8.4M商业用车位数量1629个进度节点预计2011年8月20日动工，2012年3月30日封顶，2012年5月30日竣工。*注：以上数据由项目提供句容碧桂园凤凰城调研分享：一】、项目基本参数及概况二】、句容市区域状况简析三】、凤凰城商业现状分析四】、市场调研分析五】、凤凰城商业SWOT分析六】、项目业态定位地理位置句容距离南京47公里，至上海只有2.5小时，沪宁高速、宁杭公路近在咫尺。沪宁铁路横穿境内（其中贯穿句容北端的沪宁高铁、沪宁城际铁路项目已经启动正在紧张建设之中,贯穿句容西部郭庄的宁杭城际铁路也已经启动正在紧张建设之中），沪宁高速、312国道、宁杭国道横贯东西南北。西去南京禄口国际机场行程仅29公里，东到上海虹桥机场也仅2个半小时。二、句容市区域状况简析经济发展2010年实现地区生产总值243.09亿元，人均GDP39366元。地方财政一般预算收入14.58亿元。句容已跨入中国综合实力百强县（市）之列。句容也是中国最早对外开放的地区之一。开放型经济、个体私营经济发展迅猛。据统计，到2011年底，全市历年累计批准落户三资企业389家，协议利用外资10.32亿美元，实际利用外资4.32亿美元。句容市经济发展情况243.09210.12124.3183.701002003002007200820092010年份生产总值（亿元）二、句容市区域状况简析句容市未来发展句容市地处苏南，紧邻南京,是南京的东南门户——“‘同城’意味着句容突破了‘金陵后花园’的角色定位，突破了被动承接南京辐射的发展思路”。句容市委书记童国祥说，“借用南京科教优势，大力发展文化产业、总部经济、现代服务业，就很自然地成为句容科学发展的重要诉求。”二、句容市区域状况简析【城市布局】形成“两环、三轴、二楔”格局全市规划按照全面对接南京的要求，与南京城市规划实现对接，为推进同城同建创造条件。积极推动区域合作，完善边界地区规划，加快宝华与仙林龙潭、下蜀与龙潭沿江、开发区与汤山、郭庄与湖熟等重点交界板块规划对接。破除行政壁垒，建立长效协调机制，探索与南京接壤地区联合开发的发展模式，积极推进区域空间布局、产业布局、基础设施一体化。构建“两环”（建设环、生态环）、“三轴”（宁镇轴、沪宁轴、宁杭轴）、“二楔”（宝华山绿楔、赤山湖绿楔）的市域空间组织结构和“中心城区—新市镇—新社区”三级城镇体系结构。二、句容市区域状况简析【交通发展】构建区域城市交通体系《规划》明确指出，加快交通网络建设，以高铁、城际轨道、高速公路等多种区域大交通建设为契机，加强铁路、公路、水路等多种运输方式整合，积极融入长三角地区以及南京都市圈、宁镇扬区域综合交通网络，为经济社会发展提供“便捷、快速、高效、安全”的交通运输服务，初步构筑一体化的结构均衡的市域综合交通体系。公路：尽快实现与南京市区和重要对外交通枢纽的快速公路衔接，按10车道快速路标准改造S122句容段，完成S337（汤山至宝华段）一级公路改造工程，实现句容市区与龙潭港区、宝华枢纽的快速联系；按一级公路标准拓宽改造G104、S340、S358（宁茅线）、S266（句茅路）句容段、122省道句容至白兔段，完成疏港一级公路建设，开通沪宁高速大卓道口。二、句容市区域状况简析【城市规划】借力南京句容市地处苏南，紧邻南京,是南京的东南门户——“‘同城’意味着句容突破了‘金陵后花园’的角色定位，突破了被动承接南京辐射的发展思路”。句容市委书记童国祥说，“借用南京科教优势，大力发展文化产业、总部经济、现代服务业，就很自然地成为句容科学发展的重要诉求。”按照区域协调发展要求，实行新型工业化与城市现代化相结合，推进城乡统筹，加大建设力度，优化空间布局，提升城市内涵，加快同城同建，打造南京副城大力发展新兴产业。加快推进电子信息、新材料、新能源、新医药、软件等战略性新兴产业发展，迅速扩大新兴产业规模。加快发展旅游、房地产等传统服务业，大力发展信息服务、现代物流等生产性服务业，加快服务业集聚区建设，促进服务业规模扩大、结构优化、层次提升。力争到2015年，服务业成为我市第一大产业，服务业从业人员达到12万人，占全社会从业人员数的30%以上。二、句容市区域状况简析句容、汤山区域主要人口分布图二、句容市区域状况简析句容区域约14.85万人汤城汇约4000城开汤山公馆约2500汤山逸品4500黄梅新村约3万凤凰城世茂花园约5000香江丽景约5000台湾小镇1500黄梅中学约1000汤山一品约3000汤山鎏园4000汤城东郡8000养龙山庄约500汤山新城安置房约50005公里汤山区域约2.4万人茅山镇3.5万人人均月入2000后白镇6万人人均月入1100边城镇3.5万人人均月入1200白兔镇4万人人均月入2000郭庄镇7万人人均月入1000天王镇5万人人均月入1100下蜀镇4.5万人人均月入1300宝华镇4万人人均月入1500乡镇图片14大润发超市天一商城元丰商城华联商厦万象城汤山55万方商业含15万奥莱距项目约9公里世茂花园明发滨江新城，区域近10万人入住，目前1F60元/㎡/月，4F40元/㎡/月。免租期3-12月。KFC、超市、影院已开业。鼓北财智广场，市区项目，金盛集团开发，目前租金未定，免租期6-12月。万尚城，江宁中心区项目，旗下同曦鸣城已开业2年，品牌商家如必胜客、金店、KFC免租期1-2年。宋都美域、中泰国际、环球贸易，奥体中心区项目，2008年区域比我司项目为佳，分别招商散客、红星美凯龙，酒店免租期1-2年。汤城东郡14万平方商业体距项目约8公里本案泛区域内各主要商业项目比较分布图距项目约10公里汤山奥莱信息举例汤山奥莱信息举例汤山奥莱信息举例句容碧桂园凤凰城调研分享：一】、项目基本参数及概况二】、句容市区域状况简析三】、凤凰城商业现状分析四】、市场调研分析五】、凤凰城商业SWOT分析六】、项目业态定位区域消费情况黄梅镇没有可以借助的人文景观资源，镇上现有商业为满足居民基本生活需求的社区型商业为主，中低档次，商业业态和种类有限，居民的中高档消费目的地为句容和南京。汤山自然资源和人文景观资源十分丰富，尤其是汤山温泉自汉代至今广为人知，当地经济以旅游及相关配套产业为支柱，辐射范围包括南京及苏南地区及上海市，具有鲜明地方特色。当地其他日常商业以中低档为主，中高档商业消费客流只能流向为南京。句容自西汉设县至今已有二千多年历史，自然资源及人文景观资源丰富，尤其是近年来通过大力宣传开发道教圣地茅山及律宗第一名山宝华山，吸引了南京及周边地区众多游客前来，极大促进了当地旅游经济的发展。句容市商业结构较为完整，基本满足居民生活需求，但大型中高端购物、娱乐消费没有去处，此类需求只能流向南京。2011年1-8月句容城镇居民人均消费支出9701元。三、凤凰城商业现状分析黄梅镇商业现状黄梅镇现有商业为当地自发形成的低档次社区型商业，商业规模、种类和结构方面几近空白。黄梅新村安置小区规划商业及公共服务设施建筑面积8.1万㎡，主要配套设施包括沿街底商及会所、幼儿园等。三、凤凰城商业现状分析汤山区域商业现状区域内没有核心商圈，以温泉旅游酒店为主。现状商业以沿街底商为主，种类少、档次低，主力商家有苏果超市和苏宁电器，尚无大型百货。只能满足村、镇居民基本生活需求，商业环境杂乱，缺乏统一规划，大型商业和中高端商业缺失。三、凤凰城商业现状分析句容区域商业现状句容区域商业以中小规模为主，业态传统。大部分为独立街铺，零售为主，主要包括便利店、专卖店、集中专营店和百货店、小型超市。核心商业主要为大润发、苏果两大型超市以及华联商厦、元丰商城等百货商店，体量小，档次低。1、东大街（华阳名街）：句容市典型的老城街，目前主要是独立商业设施，经营商品类别以服装鞋帽居多，还有新华书店、钟表、百货等。道路较为狭小，商品档次较低，人流量大，但多为过路人流。2、步行街：独立商业设施，经营小餐厅、服饰为主，店铺规模小，比较杂乱。3、帕提亚:以天一商场为主力店的步行街，经营内容涵盖餐饮娱乐、美容美发、小型餐饮等。三、凤凰城商业现状分析(潜在竞争对手)（百货超市）（商业步行街）中影星光影院华联商厦世贸花园(在建)大润发超市东大街天一商城凤凰城元丰商城句容商业网点分布情况（电影院）三、凤凰城商业现状分析句容代表商业情况分析大润发超市（距离凤凰城项目约8公里）定位：中档+大众消费型超市目标客群：中高端收入群体、白领、家庭总建筑面积：2.6万㎡（负1层停车场+地上3层）开业时间：2010年12月首层租金：90-200元/平方米/月平日人均流量：1000人三、凤凰城商业现状分析天一商城（距离凤凰城项目约9公里）定位：中档+大众消费型百货目标客群：中高端收入群体、白领、家庭总建筑面积：4000㎡（3层）开业时间：2004年首层租金：300-400元/平方米/月空置率：30%三、凤凰城商业现状分析句容代表商业情况分析华联商厦（距离凤凰城项目约10公里）定位：中低档+大众消费型百货目标客群：中低端收入群体、家庭总建筑面积：2000㎡（3层）开业时间：2010年首层租金：90元/平方米/月空置率：25%三、凤凰城商业现状分析句容代表商业情况分析元丰商城（距离凤凰城项目约9公里）定位：中低档+大众消费型百货目标客群：中低端收入群体、家庭总建筑面积：3000㎡（-1-2层）开业时间：2001年首层租金：160元/平方米/月空置率：10%三、凤凰城商业现状分析句容代表商业情况分析东大街（距离凤凰城项目约9公里）定位：中低档+大众消费型步行街目标客群：中低端收入群体、白领、家庭总建筑面积：24000㎡主力商家：天一商城、KFC等租金水平：60-150元/平方米/月空置率：10%三、凤凰城商业现状分析句容代表商业情况分析句容东大街租金水平经营品牌主打产品客单价(元)使用面积（M2）租金（元/年）单价(元/M2/月）物业管理费（元/平米.月）可可基汉堡1060780001071.5浪漫一身休闲服12030510001401.5如意鞋店鞋类100~20030500001371.5顶好饰品饰品3060900001231.5帕缇亚招商处商铺301.5深圳皮尔卡丹服饰男装1000~200030490001341.5特步运动专卖运动鞋300651000001261.5南京视明眼镜眼镜68~368659700012