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第一步：待估宗地影响因素指标说明影响因素条件说明优劣度商业繁华度商业不繁华较差交通便捷度距主次干道距离一般环境质量优劣度环境质量较优较优基础设施状况六通一平较优规划限制条件一般限制一般宗地形状形状较规整一般宗地深度宗地深度一般一般地基承载力坚固稳定较优综合修正系数∑K=第二步：确定年期修正系数K待估宗地土地使用权的总年限为50已使用年限请在空白的单元格内录入使用权的总使用年限和已使用年限。土地剩余年限44剩余44年。有限年期土地使用权修正公式为K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]银行贷款利率5.31%存款利率请在空白的单元格内录入当前银行的贷款和存款的利率，一般取一年期利率为准。m—剩余土地使用年期，为44年n—法定土地使用年期，为50年则K=0.9538第三步：4.确定基准日修正系数哈尔滨市城区基准地价基准日为2009年10月01日批准公布，地价水平无大变化。因此取容积率取1空白单元格允许手动修改，但当地价无多大的变化时默认值为1第四步：确定容积率修正系数1空白单元格允许手动修改，但当容积率小于1时默认值为1第五步：确定待估宗地地价土地单价=基准地价×（1+综合修正系数）×使用年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数基准地价系数修正法评估过程参见下表：待估各宗地基准地价系数修正法评估过程一览表土地等级哈尔滨市哈平路三级4050.1610.95381请根据待估宗地实际调查资料，确定待估宗地各因素修正系数和综合修正系数。请在该表中修正系数列对各因素进行修正。0.0400062.25%r—土地还原利率，取目前中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利率5.31%与一年期存款利率2.25%的平均值，确定土地还原利率为3.78%。待估宗地容积率小于1，根据哈尔滨市基准地价测算报告及哈尔滨市有关文件规定，当宗地容积率小于1时，容积率修正系修正系数-0.0300.10.050.16容积率修正系数宗地位置基准地价（元/m2）综合修正系数期日修正系数使用年期修正系数请在空白的单元格内录入使用权的总使用年限和已使用年限。请在空白的单元格内录入当前银行的贷款和存款的利率，一般取一年期利率为准。空白单元格允许手动修改，但当地价无多大的变化时默认值为1空白单元格允许手动修改，但当容积率小于1时默认值为1448.00请根据待估宗地实际调查资料，确定待估宗地各因素修正系数和综合修正系数。请在该表中修正系数列对各因素进行修正。单位地价（元/m2）