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第八章房屋租赁法律问题一、房屋租赁的概念出租人将房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。二、禁止出租的情形有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。三、房地产租赁合同备案制度《城市房地产管理法》（1995年1月1日施行，2007年8月30日修正）第五十四条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。登记备案的程序《城市房屋租赁管理办法》（1995年6月1日施行）第十三条房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房增管理部门登记备案。登记申请——审核合同——房屋租赁证(一)登记申请第十四条房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。第十五条申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：（一）书面租赁合同；（二）房屋所有权证书；（三）当事人的合法证件；（四）城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。（二）主管部门对租赁合同进行审核审核的内容：1、合同主体2、合同客体3、合同内容4、租赁行为是否符合国家及地方人民政府的租赁政策5、当事人是否已经缴纳了有关税费。（三）颁发《房屋租赁证》第十七条《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，房屋租赁证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。（四）房地产租赁合同备案制度的法律意义——此过程对于承租人来说比较重要1、买卖不破租赁（注意有例外）2、用于应付政府的行政管理。如果租用的房屋用于生产经营活动，则该证可作为经营场所合法的凭证。如用于居住，则是公安部门办理户口登记的凭证之一。3、确认双方的租赁行为合法性（案例）买卖不破租赁适用条件：A、须存在有效的租赁合同B、须租赁物已交付并为承租人现实占有。C、须出租人将租赁物所有权让与第三人。买卖不破租赁的例外以抵押的财产出租对租赁合同效力的影响《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。（此为买卖不破租赁的例外）抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”（先押后租，租赁合同不具有约束力，抵押权人可以行使抵押权。承租人如有损失，能否获赔？要看出租人（即抵押人）是否将此抵押情况书面告知）[案情]2006年，某物业公司因贪图便宜，和李姓业主匆忙签定了某商业物业的租赁合同，交纳了几十万的保证金和两个月租金。没有办理租赁登记和进一步查询，然后该公司就入场装修，准备将该物业分割成几个小物业在转租。到了装修完毕，转租的小业主需要办理营业执照的时候，才发现该物业有抵押权人，并且该李姓业主已经拖欠抵押权人（银行）的贷款很久，银行已经诉讼并查封了该物业。物业公司根本无法办理租赁登记和进行商业经营，损失巨大。（五）房屋租赁登记备案的性质第一，登记备案并非房屋租赁合同成立或生效的条件。A立法未明确城市房屋租赁管理办法第三十二条违反本办法有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚；。。。。。。（二）不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款；。。。。。。B法理上讲，租赁合同是诺成性合同。C实践中，很少租赁合同有登记备案。是否一律无效？第二，租赁备案也不是为了使房屋租赁合同具有对抗第三人的效力。对抗新所有人——权源：买卖不破租赁对抗后设定的抵押权之权利人——权源：承租人对房屋的占有第三，在后承租人不得以登记对抗在先已实际占有该房屋的先承租人。（为什么呢？）四、承租人的优先购买权合同法第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。民通意见第118条（提前三个月通知）城市私有房屋管理条例第11条（提前三个月通知）适用条件：第一，租赁合同合法有效第二，承租人只能在同等条件下行使优先购买权。（同等条件：指相对同等交易条件。包括同等价格，同等的价款给付时间、同等的给付方式等同等交易条件。）第三，承租人必须在合理期限内行使优先购买权。（承租人接到通知后的三个月内）[案情]某开发商有一栋三层的商品房未售，1999年王某承租其中的首层从事理发业，方某则承租二、三层经营家具。2004年4月20日，在租赁期间，开发商在未通知王某的情况下，将整栋房屋转让给方某。王某及时提出异议，认为该栋商品房完全可以分割出让，开发商擅自出卖房屋的行为侵犯了其优先购买权。（判决：整体出售应视为交易条件）思考：A承租人的优先购买权与共有权人的优先购买权冲突，如何解决？B在承租人的优先购买权受到侵害时，对承租人有何救济？（出租人如未通知就出售给第三人，承租人该如何主张其优先购买权？）可起诉，要求法院确认该买卖合同无效。但此规定并不能保护承租人的优先购买权。（为什么呢？）第一，没有能保证承租人购买该房子。第二，如出租人与第三人已经办理了产权过户登记手续，则无权再向其主张优先购买权，而只能要求出租人承担损害赔偿责任。五、房屋转租问题（一）定义：房屋承租人将租赁房屋再出租给他人的行为。合同法224条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（二）合法转租中各方权利义务关系1、原出租人的权利义务：（1）有权要求承租人继续履行原租赁合同。（2）出租人有权从房屋转租中获得收益。（3）监督次承租人使用租赁房屋的情况。（所有权具有对世性）（4）有权在原合同终止时，直接请求次承租人返还房屋。（5）出租人对次承租人不负有法律义务。2、承租人的权利义务（1）继续履行原合同（2）履行转租合同思考：在租赁房屋需要修缮时，如出租人不履行修缮义务，承租人能否以此为由拒绝修缮？由于其要履行两个合同，因此：因一方原因致使承租人对另一方违约时，承租人应当直接承担违约责任。3、次承租人的权利义务（1）接受出租人对其用房情况的监督（2）合同终止时，次承租人应当返还租赁房屋思考：次承租人是否有优先购买权？（三）非法转租的法律后果思考：1、次承租人在合同无效情况下，是否应承担一定责任？2、转租合同无效，则承租人向次承租人收取的租金如何处理？城市房屋租赁管理办法第三十二条违反本办法有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚；。。。。。。（三）未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。