2016上海七宝万科广场项目复盘报告

第0页/共43页上海七宝万科广场项目复盘报告2016.12第1页/共43页复盘纲要1.基本概况2.核心结论3.专业复盘4.组织复盘5.改进建议目录第2页/共43页设计复盘：规划方案的调整历程、建筑方案设计单位的选择及更换原因规范方案调整原因：1.市场环境：百货的收入、利润及收入增速逐年下降，传统百货模式已不能照搬百货商场结论客群定位有明确客群定位多元素、不同客群2013年，万科广场启动招商时，市场明显感觉百货走下坡路，原先的定位已不能继续走下去。对于24万方的商业体量，选择一做大商业，另一个选择是部分商业+商办或酒店，而七宝商圈已有凯德，将来有万象城，宝龙广场、星乐城等商场，并不乏中小型商业。市场的信号，满足不同客群需求，满足更好环境和体验的商场才是出路。所以决策取消百货，把中型商场变成大型商场，并引入首次入户品牌。零售功能按供给方式划分按需求方式划分空间作用为商品打造展示空间经营场所，更好的空间体验渠道作用渠道选择是品牌发展首要战略性问题商场给到品牌自由发展消费体验现代人越来越少花大量时间精力去百货挑选必需品面积更大，环境更好，体验更好，满足现代生活随机、潜在、冲动的消费团队思维百货以促销吸引顾客商场用新颖营销思维吸引顾客价值导向单一的零售功能现代人压力太大，对休闲娱乐需求增加社会价值提供生活必需品促进本土品牌与国际大牌有益竞争第3页/共43页设计复盘：规划方案的调整历程、建筑方案设计单位的选择及更换原因规范方案调整原因：2.产品本身缺陷Callison书吧客梯*2客梯*3客梯*3客梯*2宝盒树屋、树桥水晶顶ECE客梯*2客梯*2客梯*5扶梯儿童广场快速梯扶梯产品缺陷：1.原水平动线采用十字动线，顾客容易迷路；原有callison的平面采用十字动线，端头大铺进深极深，人在平面中定位困难。由于现场土建已经施工，考虑开业时间节点，ECE保留此动线。2.原大中庭中间设有五层书吧，遮挡视线，不利于商铺展示面；Callison设计的书吧几乎占据整个中庭，对店铺的基本全遮挡，而ECE采用局部挑台和玻璃宝盒的特色kios空间，考虑后期招商需求和整体空间效果；3.室内风格一致，辨识度低；ECE每个中庭设置一个特色，增加记忆点4.垂直动线逻辑不清晰；垂直梯和手扶梯交通组织不明晰，没有明确的快速通道和慢通道。ECE区分慢速梯、快速梯，归拢客梯，梳理出简单明晰的垂直动线原则。第4页/共43页设计复盘：规划方案的调整历程、建筑方案设计单位的选择及更换原因规范方案调整原因：3.整体风格与“万象城”体系类似，与万科广场“为家而建”的社区家庭体验型定位有较大偏差。第5页/共43页亮点：•成本平衡与立面：减少北立面的成本（水泥纤维板材料使用）投入，将资金更多地花费在沿街主立面。•地标性与话题：通过特殊的材料及形体在主入口处形成强烈的视觉标识。•采光天窗：采光天窗将自然光大面积引入室内，使室内空间非常“透气”。难点：•雷锋帽材料：幻彩版的难点在幻彩漆以及幻彩漆的喷涂工艺，且此种工艺在国内没用大面积使用过。53通过实验室实验、工厂实验、幕墙样板段实测及后期采购施工管控克服了万科广场最大工艺上的难点。•采光顶：采光顶玻璃规格和开启扇多，通过BIM模型优化玻璃规格；通过多厂家比选及模型、实体样板确定开启方式。反思：•材料和成本先行：方案阶段将难点（炫彩版、采光窗及石材矿源）提前研究，确保方案的落地性，避免后期反复。•资源管理：多借助于市场资源研究各项技术的可实施性。设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况第6页/共43页设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况LINE9LINE9规划中LINE20漕宝路七莘路社区广场活力广场生态广场传奇广场设计亮点：增加记忆点，掩盖十字动线缺陷；多中庭，无柱化，层叠退台，保证大体量商业空间前提下，商场仍然视野开阔，各租户展示面可视性强；第7页/共43页绿色Green动感Energetic艺术Art活力Vibrant社区广场亮点：•模糊了室内外界限:社区广场是一个的有着优雅的形状的匀称的空间；•给空间体检创造其他可能：四个曲线造型的平台在二层到四层之间，提供了绝佳的悬挑空间，便于观看音乐会，舞台剧，或者流行市场；五层的“咖啡街”和侧翼的电影院将成为吸引人们注意的关键。沿着栏杆的咖啡厅座位将会提供美好的视角去观赏下方广场上的活动；•用遮阳环节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆环状，将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场；•社区广场的地面设计于很大的灵活性，可以实现后期运营其他功能。大事件，零售以及节日市场，展示或者活动不一定局限于被定义的“活动区域”，也可以在更大的区域内通过简单的移动家具或者景观来实现；难点：•铝板上贴墙纸工艺不成熟，给后续维保带来一定难度；•地面砖现场切割，拼花施工有一定难度；•大量弧线灯带安装，需调整到位，增加卡口；•大量弧面夹胶玻璃现场放样和安装有一定难度；反思：•设计阶段征求后端使用部门需求，充分交圈；设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况第8页/共43页自然Natural生机Vivid温暖Warm优雅Elegance设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况活力广场亮点：•树屋创造灵活空间：可以提供容纳不同人数的的活动需要，例如从优雅的休息室变成零售区域，展示区或者交互体验区.；•树桥在顶层，把注意力向上吸引，引导人流往上•用遮阳条节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆环状，将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场；难点：•非常规做法，设计图纸到现场落实有一定难度。•特殊造型的工艺做法都是首次尝试，花大量时间研究工艺做法；•树屋、树桥上的地面往上照的灯考虑防止炫光。反思：•对于第一次尝试的东西，样板先行；第9页/共43页钢架焊接外表皮贴膜白铁皮打磨设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况树桥难点：1.钢结构尺寸和位置在立体空间比较难把控，用激光测量等现代科技手段做定位；2.通过模型模拟，样板来确定可实施性；第10页/共43页树屋难点：1.钢结构尺寸和位置在立体空间比较难把控，用激光测量等现代科技手段做定位；2.树干顾客可以触及到的，材料选择考虑到耐久性；设计效果设计图纸施工现场钢结构高度复核树干颜色试样钢结构施工设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况第11页/共43页聚焦Focus生机Vivid温暖Warm优雅EleganceShowSpace活动空间设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况传奇广场亮点：•模糊地面铺装的图案是结合了“光云”产生的同心圆形成的，并可以广泛的运用于各种灵活的事件；•位于中心位置的传奇大厅，将从事举办各类节日活动，以及时装表演和产品发布会等季节性活动；•用遮阳环节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆环状，将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场；难点：•LED屏幕和装修席工单位界面需提前明确清楚；•大量弧面夹胶玻璃现场放样和安装有一定难度；•遮阳环结构需满足上人，结构需轻盈；反思：•LED屏幕实际比较小，室内为P6像素。但当初考虑投入成本，选型较小；•大中庭灯光满足需活动需要；•电葫芦荷载预留到位；第12页/共43页TheCrystalCeiling水晶顶自然Nature儿童KIDS欢乐Fun休闲Casual设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况生态广场亮点：•顶部采用变换灯光膜结构吸引人流；•地面木纹材质和墙面绿色墙纸，纹理和材料都选自与自然环境；•设计呼应万科的承诺，生态与人和谐可持续发展；难点：•顶部膜结构灯光无阴影，维护有困难；•扶梯侧面需考虑玻璃扶手安装；•膜结构有高有底，保证低点不遮挡店铺门头；反思：•膜结构能作为装饰照明，但是无法满足功能性照明；第13页/共43页KidsArea儿童游戏平台色彩Clourful亲子Kidout欢乐Fun童趣Fairytale设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况老公寄存室、vip室、母婴室、彩虹楼梯亮点：•一个多彩灯光的楼梯连接了游乐区的两层，同时增强了垂直交叉的购物体验；•两层空间在设计上都有意留出一定的灵活区域可供扩展，使商家可以在他们的租赁区域里面策划不同的活动，例如艺术和手工作坊，游戏，课程，或者交互体验设施例如服装道具照相亭或者超大拼图；•儿童游乐区的天花部分由一系列生动的有机形状和彩色的灯光元素，将明显的区别于低层和邻近区域；难点：•彩虹楼梯玻璃安装有一定难度；反思：•灯槽的宽窄考虑维修；第14页/共43页设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况运动主题区亮点：•轮滑、篮球、攀岩主题场馆，在8米的层高里做出特色，带动运动零售品牌销售；难点：•篮球场地、轮滑场地专业性较强，耐磨性等需要有专业运营商提资；反思：•钢结构、材料、设计、运营需要充分交圈；第15页/共43页设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况地下室亮点：•有机的流畅的线条定义了该项目作为建筑的整体性，并体现在连续的铺地和天花细节中；•一个生动的充满活力的美食广场为地下一层的中心位置提供了强大的吸引力，吸引顾客向下移动；•由于没有日光，将有机会在地下一层用特别的方式使用创造性的，戏剧性的人工照明；•高效的标志和路标使地下一层很容易被找到和利用；•小食铺的统一设计，保证商场入口区域的品质感。难点：•地下室吊顶完成面控制标高比较困难；反思：•煤气管道规范比较低，需要提前协调沟通第16页/共43页设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况电梯厅亮点：•每个电梯厅颜色图案不同；难点：•电梯厂家和装修单位配合容易出差，按钮层显最好包给电梯厂家来做；反思：•走道墙纸容易脏；第17页/共43页卫生间考虑人性化服务功能亮点：•每个电梯厅颜色图案不同；•隔断门为抗倍特不锈钢包边。没人时，铰链限30度角度自然开启，让顾客比较好分辨；•马桶后面置物台方便放包；•每个卫生间保证一处儿童座椅；•每个隔间内设置消毒液，垃圾桶，大卷盘抽纸盒；•感应式水龙头、感应皂液器，避免手触；•洗手盆采用台下盆；•皂液盒与水龙头相邻布置，防止滴撒到台面；•特地为儿童设置的洗手台；•镜前灯柔和照明，使洗手照镜子有一定舒适性；•台下柜子，满足一定清洁用品收纳、垃圾桶、电热水器；•化妆台并带有座位设置，增加舒适性；•速干大功率烘手器，比嵌墙烘手器快干时间更短；设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况第18页/共43页屋顶花园亮点：•城市公共空间：屋顶花园成为周边市民的社区公共活动空间。•屋顶花园运营导向是关键：在城市公共空间中植入o2o餐饮、花鸟市集、攀岩，使屋顶花园突破了以往屋顶花园没用运营不能长久的弊病。难点：•条件预留充足：53项目结构荷载、机电条件、防水等基础条件预留是屋顶花园设计的前提条件，比如采光窗周边没有结构条件覆土、大树只能放在柱位上等。•机械设备空间尽可能缩小：屋顶花园导致机电设备空间压缩，只能通过钢平台、设备叠加等方式解决。反思：•提前考虑机电管线排布：53屋顶设备未做BIM研究，导致施工中、完成后，有许多设备区域极难到达，最后只能通过钢爬梯、踏步等方式翻越。应通过BIM预留出维修通路。•预留花园条件：如确定做屋顶花园，需将屋顶花园的方案时间提前，确保土建施工图完成已屋顶花园的提资为前提。设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况第19页/共43页设计复盘：设计管理（与顾问单位合作过程中遇到的问题描述）①顾问间工作界面管理需划分清晰，是施工界面清晰前提建筑、室内、幕墙、灯光、结构、加固、钢结构、景观、机电（包含弱电、电梯、LED等专项）、燃气、人防、标识、AV、防火门卷帘配合单位、人防等②各顾问工作内容管理需严密交圈主体合同需约定相关内容，并在方案完成后，通过界面梳理，完成对各顾问单位工作内容边界的详细界定，以保证各专业之间的严密交圈。同时设计界面需与合约分判施工界面紧密结合。③设计例会制度能保证信息对称通过每周的全顾问参与的设计例会，保证所有顾问之间信