2017年上半年上海房地产专题报告

THEREALESTATESPECIALREPORT2017年上半年上海房地产专题报告房产概览2017上半年上海房地产概览商品房市场土地市场政策资讯Wind资讯2016年限购限贷政策延续房贷政策收紧，首套房贷利率折扣基本维持9折加大‘类住宅’整顿力度，规范房地产市场商品房市场存量总体呈现下降趋势，降幅不显著住宅成交套数为70784套住宅成交均价47803元/㎡二手房成交同比去年，暴跌52.16%嘉定区住宅可售套数为6280套，居于19区之首土地全年成交总价493.46亿金茂地产以41.24亿创造半年度年度总价地王土地市场呈现整体呈现降温态势CONTENTS目录1.1-政策梳理1.2-政策环境1.3-政策影响2.1-土地供应2.2-土地成交2.3-成交特征2.4-重点地块3.1-投资存量3.2-成交量价3.3-成交特征3.4-区域成交3.5-楼市销售[宏观调控][土地交易][住宅市场]Wind资讯Page2政策回顾5月26日于芦潮港和奉贤区奉城镇的三幅热点住宅地块，按照地块出让进度安排进入现场投标环节。这三幅土地是上海首次采用招标拍卖复合模式出让的住宅用地。土拍新政：招拍复合方式商改住项目整顿交易环节管控规范二手房市场土地出让调整自2017年1月份上海暂停‘类住宅’项目网签以来，对类住宅的整顿力度由最初的暂停条例上升到法律层面。上海市发布整顿商住房新规，上海将停止审批公寓式办公项目。清理整顿违法违规的商业办公项目，抑制房地产投机炒作。加大‘类住宅’整顿力度5月3日，上海出台政策要求取得预售许可证的商品住宅项目，要求在1日内公开所有预售项目。5月4日明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售。住宅预售证管控，开盘摇号需公证2017年6月1日起，存量房合同网签备案时，网上操作系统将增加身份信息核验环节。二手房交易新规2017年上半年在全国楼市限购限贷的大背景下，上海楼市调整继续升级，房贷政策愈发收紧，关于类住宅市场的楼市政策相继出台。2016年限购限贷政策延续政策延续2017上海上半年楼市新政环境2017上海上半年楼市环境房贷收紧上海地区部分银行个人首套房贷利率折扣基本维持在9折或9.5折，有少数银行执行基准利率或上浮10%房贷政策收紧Wind资讯Page3上海调控政策效果明显，土地出让供应成交均呈现降温态势。2016年年中，上海土地市场正在经历着地王频出、地价大涨的疯狂，而经过了2016年四季度和2017年上半年的政策调整和土地供应调整，2017年上海土地市场已呈现出强力降温态势。以2017年1-6月商品住宅用地的供应和成交为例，相对历年来，下降明显。政策影响148.3734158.150501001502002503003502012201320142015201620172012-2017年上海上半年商品住宅用地供应和成交面积走势土地供应数量(宗)土地供应面积（万㎡）土地成交数量(宗)土地成交面积(万㎡)楼市收紧，限商限办，商品房成交情况收缩明显。2017年上半年海上半年商品房成交量成交数据如下，2017年上海上半年商品房成交2.93万套，和2016年上半年相比少成交了3.29万套，同比下降52.89%；成交面积359.81万平方米，同比下降52.69%；成交均价4.6万，成交均价同比增长37.28%。010,00020,00030,00040,00050,00060,0000501001502002503003504002016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-062016年1月-2017年6月上海商品房成交情况商品房成交面积（万㎡）商品住宅成交均价（元/㎡）Wind資訊Wind资讯Page5土地供应02004006008001,0001,20020142015201620171481028387608.34410.95305.94294.131,074.70773.22567.54537.90土地宗数(宗)土地面积(万㎡)规划建筑面积(万㎡)2014-2017年1-6月份上海土地供应量情况对比2014-2017年上海1-6月份土地供应数量用途结构分布情况34%40%38%35%23%24%30%24%0%7%7%6%38%18%20%35%5%11%5%2017201620152014住宅用地商服用地商住用地工业用地其他用地商住混合用地2017年上半年的政策调整和土地供应调整，使2017年上半年土地市场呈现降温的态势。2017年1-6月份，上海实际供应地块达到87宗，土地面积294.13万㎡。土地供应规划建筑面积共计537.9万㎡。相比几年，2017年上半年整体供应情况大幅上涨下降，地块供应数量比2014年减少61幅，比2016也有所减少。2017年上海上半年的土地利用结构相对2016年上半年也有较明显的变化。2016年上半年土地用途供应中，住宅用地的供应数量最多达到40%，其次是商住用地也达到24%，这两种土地用途占了一半以上。但2017年上半年上海重大政策调整，对类住宅加大整顿力度，并严格打击商办办公项目。在此政策影响下，上海的土地供应用途的结构发生了明显变化。工业用地的供应数量明显上涨，增长了10个百分点，达到38%。住宅用地的供应有所下降，下降了6个百分点，下降23%。最为明显的变化是商住混合用地，供应为0。Wind资讯Page6147821,035.49527.81668.92493.4614,480.369,349.2302,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00002004006008001,0001,20020142015201620172014-2017年上海1-6月份土地成交情况成交宗数（宗）成交规划建筑面积（万㎡）成土地总价（亿元）土地楼面均价（元/㎡）20133.13140.600501001502002501月2月3月4月5月6月成交数量（宗）成交规划建筑面积（万㎡）成交总价（亿元）20171599.72192.960501001502002501月2月3月4月5月6月20162016-2017年上海1-6月份土地成交月度走势土地成交对比2015年和2016上半年上海年月度成交，上海土地市场呈现“U”的形式。成交总价方面，1到6月份成交较多，并在6月达到峰值。4月成交普遍较低。2017年上半年的土地成交出现在6月，成交总金额140.60亿元。对比2016年同期，上海整体土地市场成交呈下降趋势。4月21日“商办用地禁止建类住宅”政策出台。上海土地政策层层升级、开发商拿地门槛不断提升。2017年上半年上海土地成交金额总计493.46亿元，环比下降18%。成交地块82宗，成交规划建筑面积总计527.81万平方米，环比增加25.75%.成交楼面均价9349.23元/平方米，环比下降54.88%。整体来看，经历了近年持续加热的土地市场在2017年出现了下滑，出现土地市场下滑的主要因素是，政府土地入市较少，加强了土地用途管制。Wind资讯Page711%工业47%45%51%51%12%22%17%24%9%16%11%0%32%13%12%23%0%3%9%2%20142015201620172014-2016年1-6月份上海土地用途成交面积结构住宅用地商服用地商住综合用地工业用地其他用地56.05%36.80%5.17%1.70%2017年1-6月各类用途成交金额占比住宅用地商服用地商住综合用地工业用地51%24%0%23%2017年1-6月各类用途面积占比住宅用地商服用地商住综合用地工业用地成交结构从土地用途上来看，2017年上半年上海土地成交以住宅用地为主，成交占比为51%，其成交占比较2016年持平。商服用地成交占比24%，比2016年增加了7个百分点。因为2017上半年无商住用地供应，自然也无商住用地成交。工业用地占比23%，环比增加了10个百分点。近5年来，上海的土地成交结构与往年差别不大，除商住用地减少的较为明显外。2017年上海1-6月份，全年土地成交出让金额493.36亿元。从各土地用途的成交金额分布来看，,成交的土地金额中分量最多的为住宅用地，以386.88亿元占比56.05%。其次是商服用地，以256.46亿元占比36.8%。其他土地用途占比较小。从各土地用途成交面积分布来看，其中工业用地的成交的面积最高以1,181.22万㎡，占比52%。其次是住宅用地，以517.95万㎡占比34%。其他土地用途类型比重小。土地市场Wind资讯Page8区域成交14,61422,85538,45740,00849,81379,01282,30799,099198,494240,503269,503319,912360,716529,083580,680静安区虹口区杨浦区长宁区普陀区徐汇区崇明区青浦区金山区嘉定区闵行区宝山区奉贤区松江区浦东新区2017年上半年上海各区域土地成交情况土地成交面积单位：㎡中心城区宝山区闵行区奉贤区金山区松江区青浦区嘉定区浦东新区崇明区16.6亿65.28亿77.6亿57.51亿10.62亿34.10亿23.65亿43.94亿5.49亿111.8亿从各区域数据来看，浦东新区成为土地出让面积最多的区域，成交面积58.08万㎡。其次为松江区，成交面积52.9万㎡。奉贤区以36.07万㎡，位列第三。上海的土地成交区域主要集中在中心城区的周边几个大区。区域成交金额方面，上海中心城区仍是成交金额的榜首，成交金额高达111.8亿元，其次是浦东新区，成交金额77.6亿元。宝山以65.28亿元，位列第三。Wind资讯Page9成交排行2017年上半年上海土地成交---成交金额TOP5排名地块总价（亿元）面积（㎡）溢价率(%)楼面价（元/㎡）竞得人1虹口区提篮桥街道HK314-05地块41.2422855.10.2436,088金茂2杨浦区定海社区C1-2地块(定海街道138街坊西块)29.836489.860.1327,222宝龙3宝山区罗泾镇区BSP0-1701单元18-02地块23.662847.757.3323,469世茂4徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188S-C-4,188S-D-1地块23.329857.14.0226,013龙恒宝5宝山区罗店镇老镇区C1-2,C5-5地块22.4589155.33.1716,458碧桂园2017年上半年上海土地成交---楼面价TOP5排名地块总价（亿元）面积（㎡）溢价率(%)楼面价（元/㎡）竞得人1虹口区提篮桥街道HK314-05地块41.2422855.10.2436,088金茂2松江区小昆山镇SJS40001单元17-02号地块20.6555703.771.6330,893中海3松江区小昆山镇SJS40001单元18-01号地块19.5553270.269.9130,583中海4松江区小昆山镇SJS40001单元20-01号地块10.729677.966.9330,045中海5杨浦区定海社区C1-2地块(定海街道138街坊西块)29.836489.860.1327,222宝龙从各区域数据来看，浦东新区成为土地出让面积最多的区域，成交面积58.08万㎡。其次为松江区，成交面积52.9万㎡。奉贤区以36.07万㎡，位列第三。上海的土地成交区域主要集中在中心城区的周边几个大区。区域成交金额方面，上海中心城区仍是成交金额的榜首，成交金额高达111.8亿元，其次是浦东新区，成交金额77.6亿元。宝山区已65.28亿元，位列第三。Wind资讯Page10地块分布2017年上半年上海重点地块分布图拿地房企：世茂地产成交总价：23.6亿元中心城区宝山区南汇区闵行区奉贤区金山区松江区青浦区嘉定区浦东新区崇明区杨浦区闸北区虹口区普陀区静安区长宁区徐汇区黄浦区虹口