2017年重庆主城区房地产市场研究报告(锐理)

028-85336302成都锐理开创信息技术有限公司公司（昆明分公司）网址：数据处理股份有限电话：[phone]传真：[phone]年重庆主城区房地产市场研究报告2018年1月数据说明本年报中的数据统计范围为重庆市主城十区，统计时间为2017年1月1日至2017年12月31日土地数据中，供应数据为土地公示日期统计房产数据中，供应数据统计口径为项目预售数据，成交数据为项目备案数据，统计口径为建筑面积商品房数据，含住宅、办公、商业、车库，不含保障房及其他性质用房花园洋房数据，含花园洋房、多层及小高层，高层数据，含高层、超高层Contents目录整体市场研究•宏观环境•土地市场•房产市场物业细分研究•高层•大平层•洋房•别墅（联排、叠拼、独栋/双拼）•办公（写字楼、SOHO、LOFT）•商业品牌房企解析•销售业绩•企业布局市场发展预判•2018市场预判壹重庆市场发展特征研究重庆一级、二级市场发展现状如何？1.1宏观环境1.2土地市场1.3房产市场1.4市场小结1.1宏观环境1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月14.3%9.0%14.9%9.2%17.1%10.3%13.6%9.2%13.6%7.8%12.3%7.7%10.9%7.4%10.7%6.7%10.3%6.8%5.0%0.0%20.0%15.0%10.0%2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年第三季度全国11.0%6.9%重庆1.1宏观经济-全国2017年前三季度全国GDP增速为6.8%，经济增速维稳，重庆经济持续高速发展，增速保持10%以上2008—2017年前三季度全国、重庆GDP增速走势-10.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年PPI同比增长（%）CPI同比增长（%）2011—2017年11月全国CPI、PPI走势1~31~61~91~121~41~71~101~21~51~81~111~31~61~91~121~41~71~101~21~51~81~111~31~61~91~121~41~71~101~21~51~81~111~41~71~101~21~51~81~111~31~61~922.8%，开发环境健康2008年-2017年11月大重庆房地产投资占固定资产投资百分比走势图24.5%23.3%23.4%26.2%26.7%26.9%27.5%24.2%21.5%22.8%10%0%20%30%500001500010000200002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1-11月固定资产投资总额（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资所占比重（%）1.1宏观经济-重庆重庆固定资产投资稳步上涨，增速放缓，2017年前11月，固头同比增长10%，房地产投资占比2006—2017年11月重庆固定投资增速走势30%20%10%0%40%1500010000500002000020072008200920102011201220132014201520162017固定投资（亿元）累计同比增幅（%）200620082013201520112016201220092010201420172011央行连续5次降息；首套房、改善型2套房首付降低19个城市出台限购令加息、上调准备金率限购城达46个；上调利率、准备金率持续调控国五条金十条限购取消降息；分类调控；限贷松绑3.30新政降准、降息公积金松绑购房补贴19个城市出台限购、限贷、管楼、管地政策全国60余城超100次调控1.1宏观政策-全国2017年政策全面收紧，多地出台调控政策，抑制房地产市场，坚持“全面调控，分类指导，因城施政”基调房产走势政策走势1.1宏观政策-全国全国政策—全国政策环境历史最严，六大端口同步调控，全面化、多样化政策进行调控，短期及长效调控并存全国调控定位端全面覆盖城市端指导价格规范销售供需端存量供应土地端信贷收紧金融端购买资格成本双限客户端的基调：全面调控，分类指导，因城施政定位：房子是用来住的，不是用来炒覆盖范围：北上广深向长三角、珠三角、环京城市圈、中部城市群再到热点城市调控城市：110余城市受到调控化周期挂钩存量：动态供地供给：与库存去控总量，指导价，规范销售限价：严格管控预售证申报价格，另从土地源头上设置最高限价，控制土地价格紧，利率上调，缩短贷款年限，部分人员限制贷款信贷：紧缩，贷款门槛及利率上升限售：设置门槛，购房资格受限限贷：房贷政策收通过户籍要求、社保要求进一步提高购房门槛资格1.1宏观政策-重庆2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年货币政策信贷政策土地政策楼市政策保障房政策其他政策拥有两套及以上住房并已结清及有一套住房且相应购房贷款未结清，最低首付款比例调整为四成拍卖新规：“拍卖+竞自持租赁房屋比例”“三无”人员购房征收房产税限售：取得不动产权证满两年后上市交易三次加息商贷：二套房首付调至六成公积金：首付两成，最高贷上调至四十万调整土地增值税预征率开征房产税公租房管理细则出台两次降息暂停发放第三套及以上住房贷款保证金：提高至五成容积率：限制1以下的低密度地持续征收房产税一次降息放宽二套房认定标准实施不动产等级制度五次降息商贷：首套房首付25%，二套房首付四成公积金：缴足半年可贷款，首付两成可适当调整开工和竣工时间二手住房营业税免征期限由5年改成2年拿预售前，房企可申请调整户型结构及商住比例，可调减商业规模商贷：首套房首付两成，二套房首付三成营改增扩围至房地产，非住宅免征期限2年从严首套房个税补助维稳全面放开二孩政策宽松重庆自贸区落地从严1、加强预售监管2、“三无人员”首套房开征房地产税3、规范预售审批1、加强房地产信贷管理1、促进商业商务健康发展•1、整顿房地产中介•2、公积金首套房“认房认贷”•3、商品房交易行为1、国土局：“拍卖+竞自持租赁房屋比例”新出让方式1、限售：主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满两年后才能上市交易2、拥有两套及以上住房并已结清及有一套住房且相应购房贷款未结清，最低首付款比例调整为40%1月预售从严三无征税2月信贷收紧4月支持商业商务5月公积金贷款从严规范中介8月土拍新规9月两年限售提高首付1.1宏观政策-重庆重庆政策—重庆政策环境从严，2017年出台了一系列的住房限售、土地及预售限价、三无人员征房产税、商贷及公积金贷款收紧等调控政策，调控力度空前监督2017，重庆限价、限售、房产税三举措，政策从严经济政策重庆2017年宏观环境小结全国经济稳中向好—2017年前三季度，全国经济保持6.8%增速发展，整体稳中向好重庆经济高速发展—重庆经济保持10%以上高速增长，2017年1-11月，重庆房地产开发投资增速22.8%，开发环境健康2017年为楼市调控年，上半年全国60余城超100次调控，“限购”“限贷”“限价”“限售”四限时代全面收紧，六大端口同步调控，为楼市降温，稳定市场重庆政策环境从严，2017年出台了一系列的住房限售、土地及预售限价、三无人员征房产税、商贷及公积金贷款收紧等调控政策，调控力度空前1.2土地市场时间楼面地价商品房建面均价差额房地比2011年26827357467536%2012年22917111482032%2013年24677949548231%2014年25198001548231%2015年22577480522330%2016年31487405425743%2017年46289467483949%量价——2017年供地超2万亩，可建体量2593万方（商品房年均销售约2437万方），土地放量充足，2017年拿地成本上涨明显，楼面价4628元/平米，同比涨幅48%，房地比49%，企业拿地竞争激烈2011至2017年重庆主城区商住类土地供求情况供应成交时间2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年合计供应宗数1432042411661611181411174土地面积(亩)15687.8626075.7930783.7122134.518382.3919097.0321013.17153174.45成交宗数1321812261501531091271078土地面积(亩)14320223233069820656175801540618706139689可开发体量（万方）227730994727321528912252259321054成交总价(亿元)610.78709.981163.32809.86652.42708.981200.255855.59楼面地价(元/㎡)26822291246125192257314846282781溢价率(%)9.296.138.952.291.627.3919.9410.76注：商品房含住宅、办公、商业、车库拿地方式时间2012年2013年2014年2015年2016年2017年561252142631拍卖挂牌流拍兜底或其他10811910139942219980566665383评标竞自持32收并购310161.2土地-拿地方式拿地方式—2017年“评标”、“竞自持”拿地新规，开发企业拿地门槛提高，资金及运营能力要求提升，收并购、强强联合行业模式兴起，地产行业进入快速洗牌时代，企业规模化扩张加剧2017年5月重庆“综合评标”新规50%≤溢价率≤100%现房销售溢价率≥100%综合评标+项目开发运营能力（60分）+企业经济实力开工能力竣工能力销售能力企业总资产企业负债率（40分）-企业信用评级企业现金流——2017年8月重庆“竞自持”新规最高限价竞自持50%≤溢价率竞自持租赁房屋面积比例竞自持租赁房屋年限现房销售5%为起始自持比例，竞拍阶梯为1%房屋自持年限为10年竞自持租赁房屋年限以12年起，竞拍阶梯为2年联合拿地/开发（部分）✓石油路地块：华宇&旭辉✓千江凌云：旭辉&碧桂园✓印江州：东原&旭辉&融创✓千屿：东原&碧桂园✓壹号院：融创&蓝光✓礼嘉地块：美的&金科&金辉0%20%40%60%80%100%2012年2011年2014年2013年2015年2017年2016年1以下1-1.51.5-22-2.52.5-33-44以上120%2011年至2017年重庆主城区住宅类用地容积率统计（成交宗数）1.5-2.5容积率占46%用地性质—2017年，住宅类用地竞争激烈，拍卖44宗，溢价23%，1.5-2.5容积率地块是成交主力，市场占比46%，改善型产品呈现多样化趋势2017年土地成交性质成交量：37宗，可开发量1005万方楼板价：4667元/平米溢价率：10%成交量：21宗，可开发量219万方楼板价：3558元/平米溢价率：——成交量：69宗，可开发量1369万方楼板价：4771元/平米溢价率：23%拍卖44宗住宅拍卖25宗综合拍卖2宗商业蔡家楼面价：4218元/平米中央公园楼面价：4392元/平米礼嘉楼面价：7408元/平米西永楼面价：2937元/平米华岩楼面价：4497元/平米跳蹬楼面价：3590元/平米1.2土地-板块-量2017年土地可开发量地块分布图✓✓空港保税港楼面价：2454元/平米龙兴楼面价：2773元/平米茶园楼面价：4820元/平米李家沱-花溪楼面价：4858元/平米龙洲湾楼面价：5270元/平米第一梯队（可开发量超200万方）：中央公园、李家沱-花溪第二梯队（可开发量150-200万方）：茶园、龙兴、西永100%溢价率(%)50%100%以上：二郎、弹子石50%以上：石坪桥-大堰、悦来、高九路、蔡家、空港工业园、钓鱼嘴、建桥楼板价(元/平米)5000