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2017上半年武汉房地产市场研究报告第一章《宏观环境》第二章《土地市场》第三章《商品住宅》【目录】第四章《市场预判》ⅣⅠⅡⅢ经济结构性风险加大，金融逐步收紧；全国政策收紧，武汉政策跟随；房企量变加速，质变可期；城市发展引来高速发展期武汉土地市场量升价控，地王难现；三环外成交主力，中心供地放量；房企拿地门槛不断提高；土地热度外溢至部分三线城市调控效果显现，供需回落，价格企稳的温和表象下，市场实际热度未降反升，刚需项目跑量大，高端项目“逆市”热销下半年政策收紧概率价大，供应集中放量、缓解供求矛盾，受高端盘入市影响，价格出现结构性上涨•经济运行•政策导向•行业动态•城建规划1.1经济运行挽救全球低迷的实体经济，而创造出的低利率环境，释放的流动性，并未能成功促进实体经济的全面复苏全球经济现象一：全球低利率已成常态，资金的脱实向虚形成“资产荒“本轮全球经济复苏利率和价格的因素都发挥了重要的作用，在实体经济回报率低迷的背景下，宽松的货币政策对于投资的推动作用相对有限，资金的脱实向虚是全球性的现象。全球范围的资本流动，使发达经济体的长端利率之间保持了较高的关联度。伴随着国内货币宽松带来的“资产荒”，日本与欧洲的投资者不断加大海外资产的配置力度，而美国的长期国债也成为了重要的选择，未来国内资金流出压力大。可以看到在本轮经济复苏启动之前的2016年上半年，中国、美国和欧元区房地产行业增加值对于名义GDP的贡献率都出现了非常明显的提升。全球经济现象二：全球经济出现小阳春，房地产受益最明显全球经济现已从低迷状态发生转变，房地产推动作用明显；在全球范围内的低利率环境下带来的房地产市场回暖以及相关需求的好转，是本轮全球经济复苏的重要推动力之一。中国经济与全球经济同步，经济结构风险与金融风险相伴相生国内经济一季度中国经济增速6.9%，连续两个季度回升，超出预期。一季度经济有可能是经济下行过程中的一个小反弹，二三四季度再上升概率不大。未来受房地产政策加码、出口形势和金融去杠杆等政策影响，将逐步走低，完成全年目标没有问题，2017年中国经济发展将是前高后稳的一个过程。2017年上半年固定资产投资与房地产投资增长超预期，房地产业与金融业占经济发展比重过大，投资环境存在较高风险。信贷收紧、房地产持续加码，去杠杆，市场维稳将是国家政策的主旋律。经济结构：2017年上半年国内经济短期上行，房地产业占经济发展比重过高，结构性风险加大短期经济越好，政策上防风险力度会越大，去杠杆防范金融风险，保证经济和社会稳定发展国内经济金融货币：中国货币当前已经进入被动式“缩表”阶段，流动性收紧成为大基调我国货币当局总资产与我国官方外汇储备具有趋同性，从M2增速来看，下降趋势难改，2017年5月M2增速为9%。国内经济影响一：金融去杠杆提速，导致房企融资难度持续加大，资金压力凸显社会融资规模增量持续放缓，新增人民币贷款趋于稳定；PMI指数回稳，为楼市调控提供了良好的环境。51.747.54848.54949.55050.55151.55252.52015年-2017年全国PMI指数运行情况制造业采购经理指数(%)2015年至今均值07600152002280030400380002015.012015.022015.032015.042015.052015.062015.072015.082015.092015.102015.112015.122016.012016.022016.032016.042016.052016.062016.072016.082016.092016.102016.112016.122017.012017.022017.032017.042017.05社会融资规模增量与人民币贷款增量情况社会融资规模增量人民币贷款增量数据来源：中国人民银行、武汉策源市场部国内经济影响二：率先房地产去杠杆，房贷利率持续上行，信贷政策趋紧楼市信贷调控不断收紧，房贷利率也继续上行。银行部门对于降低杠杆率、化解银行系统性风险的决心，接下来的信贷政策仍将是偏紧的，而首套房贷款利率上浮就是一个重要表现，未来银行放款速度很可能取决于谁能接受较高的利率4.61%4.73%4.89%4.20%4.30%4.40%4.50%4.60%4.70%4.80%4.90%5.00%全国首套房贷款平均利率走势全国首套房贷款平均利率数据来源：融360、武汉策源市场部经济运行小结从国内外经济发展形势来看，房地产市场风险的防范、去杠杆的必要性很大房地产市场受宏观经济、货币收紧的直接影响，未来调控取趋严的态势将持续全球经济持续低迷阶段防风险是关键中国经济结构性风险加大金融收紧逐步加码1.2政策导向全国政策刺激维稳严控2016年10月至今2016年3月-9月2016年2月以前2015年3月2016年7月2016年12月全国两会：稳定住房消费，支持自住及改善性需求经济工作会议：化解房地产库存，稳定房地产市场，去库存上升至国家战略2015年12月2016年2月中央政治局会议：要有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策,未来因城施策也将更具体、更细化2016年4月全国两会：支持居民住房刚性需求和改善性需求中央政治局会议：首次罕见提及“抑制资产泡沫”经济工作会议：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落2017年3月全国两会：坚持因城施策去库存，坚持住房的居住属性，加强房地产市场分类调控2016年9月张高丽主持关于16个热点城市房地产调控专题会，对热点城市房价过快上涨带来的泡沫风险表示担忧，明确短期控房价目标，预示调控集中密集出台2016年11月住建部：部分城市房地产调控工作部署，强调“不能松动，继续严控”的会议精神2016年4月起，全国开启短周期、高频率的调控节奏，2017年仍将以严控为主基调一年的政策利好促成15年的地产牛市，而从16年二季度以来，部分热点城市楼市过热引发多轮调控，政策基调从维稳到严控，层层加码全国政策调控城市从一、二线城市向三四线蔓延，调控范围从东部沿海城市向中原腹地扩散2017年全国超60城调控不断加码，投机资金向热点区域周边的“非限”区域转移，本次调控呈城市群联动化，即京津翼、长三角、珠三角和环渤海等城市圈分群联动调控京津翼城市群长三角城市群珠三角城市群中西部重点城市截止5月中旬出台楼市调控政策的城市列表一线城市北京、广州、上海3个二线城市南京、南昌、厦门、杭州、成都、福州、青岛、石家庄、长沙、天津、海口、郑州、重庆、武汉、济南、西安、兰州、南宁18个三四线城市南昌县、连江、嘉兴、嘉善、崇礼、赣州、滁州、三亚、保定、涿州、涞水、沧州、廊坊、中山、镇江、句容、东莞、佛山、连云港、贵阳、无锡、芜湖、海宁、启东、淄博、霸州、文安、任丘、高阳、长乐、平潭、唐山等34个手段多样广度扩围强度升级2017年调控的主要特征一二线热点城市在原有调控基础上进行政策升级，全面封堵政策漏洞调控继续向环中心的三四线城市扩围，并且政策力度有所加强，看齐一二线除限购限贷等常规手段之外，亦从限售、商住管控、土地供应等多方调控全国政策以“限贷、限购、限价、限售、限商”的五限模式为主要手段，堪称史上最严调控政策主要强调坚持居住属性，传统限购限贷政策不断升级，创新性的限售政策通过冻结短期交易，着力打压抑制投资投机需求；楼市“五限”政策将继续扩围此轮调控的主要手段调控维度主要调控政策信贷限贷提高首付比例、房贷利率上调、变相增加还贷成本行政限购手段升级：认房又认贷款、扩大限购区域、延长外地人社保缴纳时间、离异人士限购等限价限制楼盘的备案价格、土地出让实行最高限价限售住房需取得产权证后满一定年限后方可上市交易限商对商改住严格监管，限购、限规划等封堵炒房漏洞打击假离婚购房、严禁过道学区房、中介整治等土地根据楼市消化周期差异化供地升级加码•3月北京率先将商办类项目纳入限购范围，广州随后跟进；上海、深圳、武汉等城市也加入整治商住公寓的热潮•诸多城市严格管控预售证申报价格，如控制申报房价的上限、增幅、下浮幅度•北京、三亚、济南等多地二套房首付提高到五至六成，个别城市外籍购买首套首付不低于五成，客户购房门槛大大提高•截止6月30日，全国已有近60个城市实行限购政策，3月以来北京、杭州、广州、佛山、厦门、珠海、东莞等城市限购并持续升级，主要是提高社保年限。扩大限购区域或将二手房纳入限购范围•超30个城市开启“限售”，取得产权证后满2年或3年方可转让，保定白沟新城定为“五年”，时间最长全国政策商品房限价双重限制备案价格深圳：备案价格≤周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格，如超过则停止网签、责令整改成都：报价≤周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格售价低于备案价苏州、天津、南通：实际售价≤备案价格，分批销售时不得提高售价福州：售价≤备案价格或再次申报备案价格上调幅度不超过10%一次性销售全部房源无锡：一次性销售全部房源，3个月内不可上调价格广州、武汉：一次性公开全部房源及每套房屋价格，并一次性对外销售，对商品房进行价格指导政府指导房价郑州：高于备案价格的企业，将进行约谈指导济南：销售价格高于开发成本20%以上的住宅项目限制办理预售证土地拍卖限价以苏州、南京带头开始，多个热点城市通过“双限双竞”、“限地价、竞配建”、提高自持比例、设置土地竞拍最高限价等方式引导理性竞价，目前已有包括北京、天津、深圳、南京、苏州、合肥、厦门等十余个城市在土地出让中实施限价打压房价力度打压房价力度打压房价力度打压房价力度政府严格限价，南京一二手房价格倒挂限价政策或成双刃剑，短期可控房价，长期激化矛盾，阶段调整可能性加大为落实中央控房价、稳市场目标，各地从限制商品房备案价格、限制土拍价格方面入手，限价也成为大多数城市调控的标配之一武汉政策武汉上半年实行商改住并针对装修房价制定标准，无严格新政出台，整体调控相对温和调控政策主要强调坚持居住属性，传统限购限贷政策不断升级，创新性的限售政策通过冻结短期交易，着力打压抑制投资投机需求；楼市“五限”政策将继续扩围，“遇涨即调”将成为下半年政策的主基调武汉市房地产调控当前政策限购限贷（最低首付）限售土地监管本市非本市（社保或个税）首套二套2套2年30%普通住房50%，非普通住房70%//全装修住房实施分段限价，严控开发商通过装修变相涨价2017年5月10日，武汉市房管局对精装修项目划分档次，分档制定指导价，装修房价格标准分为六档：1）售价低于1万的，全装修不高于2000；2）售价1万-1.5万的，全装修不高于2500；3）售价1.5万-2万的，全装修不高于3000；4）售价2万-2.5万的，全装修不高于3500；5）售价2.5万-3万的，全装修不高于4000；6）售价3万以上的，全装修不高于5000。4月19-20日，武汉召开全市房地产市场专项整治行动运动员部署大会，会议宣布：即日起，在全市开展房地产市场专项整治，通过全覆盖、拉网式排查，严厉打击房地产开发企业和经纪机构的违法违规行为。严格把好预售备案关，将房价维持在现有水平，新开盘房价只能降，不能涨。对于不接受备案指导价的楼盘项目，3个月内对其重新定价备案不予复议，暂缓发放预售许可证。对于群众反映强烈的精装修价格虚高问题，也要纳入监管。对所谓“茶水费”，露头就打；对中介门店二手房挂牌价，一一核实。武汉政策房贷比例日益增加，按揭贷款审批流程放缓，信贷收紧为大势所趋在房产调控政策整体趋严的大背景下，各家银行机构本着“因城施策”的原则，武汉和全国一线热点城市相比较，在调控措施和力度等方面要相对宽松武汉部分银行房贷利率一览表银行名称首套（无房无记录）二套放款时间武汉公积金公积金基准（3.25%）公积金1.10倍（3.58%）90天中信银行基准（4.90%）1.1倍（5.39%）30天农业银行基准（4.90%）1.1倍（5.39%）30天交通银行基准（4.90%）1.1倍（5.39%）30天华夏银行基准（4.90%）1.1倍（5.39%）30天民生银行基准（4.90%）1.1倍（5.39%）3