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万科“实测实量”A6版评估方法（装饰部分）工程管理部/罗昱2014年05月31日1•实测实量•安全文明2•综合分3实测实量4抽取方式为电脑任意选取。每个标段选5套房，每个楼栋产生1套，当少于5栋时均衡抽取；当成绩偏差（房间综合最高分与最低分之差）大于3分时再以上述规则增加3套实测当成绩偏差（房间综合最高分与最低分之差）仍大于2分时再以上述规则增加2套实测。此成绩为最终结果。一、实测样本5一、实测样本6一、实测样本答疑•实测实量标段综合分计算方式是否为每套房间单独评分后，总分计算平均分。回复：所有房间得分率的平均值，得分率=实得分/应得分。•抽取方式为电脑任意选取是否指在每季度新增工作面中抽取？回复：不是，不区分阶段、不区分工作面•如同一标段内出现主体、抹灰、装修施工，实测实量是否已以装修为主，主体、抹灰可以不参检。回复：以抽选到房间为准，区分总包但不区分施工阶段。•多层和高层的工作面相差较大，同样按楼栋来分？回复：是。•选取房间套数是否是先选10套，过程中先测5套，偏差大于3分，再增加3套，如偏差再大于2分，再增加2套的方式回复：是7二、实测范围室内公共部位实测点以目测的最差部位进行8三、实测内容、部位、标准1、墙面平整度评判标准：[0,4]mm满分：6分检测点：4个选点规则：•一套房取3个测点（每面墙限取1个点）•公共部位取1个测点•每1个不合格点扣0.5分•4个点都不合格扣5分9三、实测内容、部位、标准答疑•瓷砖面和油漆面的平整度标准都是4mm？回复：是•平整度实测靠尺是否移动，还是定点定位？回复：是•每面墙为一个测点，是否可以理解为查到爆点为止；还是随机靠，仅靠一尺作为该点成绩？回复：先观察，后落尺为准10三、实测内容、部位、标准重点关注部位-墙面平整度11三、实测内容、部位、标准重点关注部位-墙面平整度12三、实测内容、部位、标准重点关注部位-墙面平整度13三、实测内容、部位、标准重点关注部位-墙面平整度14三、实测内容、部位、标准2、地面平整度（木地板基层）评判标准：[0,3]mm满分：4分检测点：4个选点规则：•一套房取4个测点•每1个不合格点扣0.5分•4个点都不合格扣3分15三、实测内容、部位、标准答疑•木地板实测是找平地坪，还是木地板铺装完成后？回复：实测基层•装饰工程的地面平整度的“毛坯【0,4】mm”指什么内容？回复：毛坯交付项目。16三、实测内容、部位、标准重点关注部位-地面平整度17三、实测内容、部位、标准3、垂直度评判标准：[0,4]mm满分：10分检测点：4个选点规则：•一套房取3个测点（每面墙限取1个点）•公共部位取1个测点•每1个不合格点扣0.5分•4个点都不合格扣8分18三、实测内容、部位、标准答疑•四季度新增子项电梯井垂直度是否继续执行？还是划入公共部位？回复：不进行实测•瓷砖面和油漆面的垂直度标准都是4mm？回复：是•垂直度实测靠尺是否移动，还是定点定位？回复：定位实测，不能移动•每面墙为一个测点，是否可以理解为查到爆点为止；还是随机靠，仅靠一尺作为该点成绩？回复：先观察，后落尺为准；19三、实测内容、部位、标准重点关注部位-墙面垂直度20三、实测内容、部位、标准重点关注部位-墙面垂直度21三、实测内容、部位、标准4、方正度评判标准：[0,8]mm满分：20分检测点：（以功能间为单位）选点规则：•一套房内取一房一厅的4个纵向和4个横向测点，取一厨一卫的4个横向测点•每1个不合格的房间扣0.5分•所有房间都不合格扣16分（纵向基准线为1米线）22三、实测内容、部位、标准答疑•方正度的测量方法？回复：使用激光测距仪进行四横测量，2个实测点进行极差对比；使用激光扫平仪和塔尺测量四纵，4个实测点进行极差对比。•方正性实测中一个房间不合格扣0.5分，最多测量6个房间均不合格扣3分，而规定全不合格扣16分，是否扣分过严重？回复：按集团A6版标准执行。•方正度是否为以套为单位，涵盖几室取几室，三室一厅与两室一厅是否区别对待？取点实测的方法是否明确？回复：以抽选房间为准；目测最差部位进行实测23三、实测内容、部位、标准答疑•由于施工顺序，厨卫间和公共部位往往较晚施工，评估时很可能出现室内有抹灰而公共部位和厨卫间还没抹灰的情况，如实测方正度时，厨卫间没抹灰，则按规则只能实测1房1厅，那么1厨1卫的指标怎么算？如果只实测1房1厅两个测点，如当这两个指标都不合格时，适用所有房间都不合格而扣16分的标准吗？回复：是•室内门、门窗、吊顶是否不再进行装饰阶段实测？回复：吊顶进行实测•同一个房间存在免抹灰结构面及抹灰面，开间进深是否进行实测；回复：继续实测24三、实测内容、部位、标准重点关注部位-方正度-开间进深25三、实测内容、部位、标准重点关注部位-方正度-开间进深26三、实测内容、部位、标准重点关注部位-方正度-天花水平度极差27三、实测内容、部位、标准5、阴阳角评判标准：[0,4]mm满分：15分检测点：5选点规则：•一套房取4个测点•公共部位取1个测点•每1个不合格点扣0.5分•5个点都不合格扣12分28三、实测内容、部位、标准答疑•涂饰阶段和瓷砖阴阳角标准是否执行[0,4]mm？回复：是•结构面与抹灰面的阴阳角是否进行实测?回复：只实测装饰面29三、实测内容、部位、标准重点关注部位-阴阳角30三、实测内容、部位、标准重点关注部位-阴阳角31三、实测内容、部位、标准重点关注部位-阴阳角32三、实测内容、部位、标准6、空鼓评判标准：没有空鼓满分：20分检测点：——选点规则：•一套房内随意选取6个面•公共部位2个面•选定站立位后，用空鼓锤检查，每一个空鼓点扣1分，最多扣16分33三、实测内容、部位、标准答疑•某一个面空鼓检查，在选定站立位后，检查的范围是否为检查者臂长加空鼓锤长所覆盖的区域范围，检查者不移动脚步？回复：不移动，使用标准空鼓锤及等同身高进行实测•装饰工程在哪道工序后就不敲空鼓了？是打磨后还是底漆后？回复：装饰阶段均进行空鼓评估•多大面积以上算空鼓点，鸡蛋大是否算？回复：无空鼓•瓷砖空鼓还参加检测吗？回复：参加•同一墙面空鼓与开裂并存时如何扣分？回复：分别评估，分别扣分•关于空鼓一项是否抹灰阶段、涂饰阶段、瓷砖全部实测，还是仅测抹灰阶段，若全部实测，测点如何选取？回复：针对所有装饰阶段•公共区域墙面如为干挂瓷砖，空鼓如何检测，这样公区的实测怎么算分？回复：不测34三、实测内容、部位、标准重点关注部位-空鼓35三、实测内容、部位、标准重点关注部位-空鼓36三、实测内容、部位、标准重点关注部位-空鼓37三、实测内容、部位、标准重点关注部位-空鼓38三、实测内容、部位、标准专题：瓷砖空鼓三大关键原因分析及应对措施1.基层强度不够①抹灰层强度不够。判别办法是用手掌去摸砂浆面，如有掉渣则有极大的空鼓风险，起砂越严重，空鼓越危险！起砂原因很多，配比不当、养护不足是最常见，尤其是高层建筑电梯厅部位风很大，砂浆面层迅速失水，会造成严重的强度不足。也有错将混合砂浆用于贴砖部位的情况。抹灰强度不足是很麻烦的，因为甲方很难下决心全面整改抹灰。②抹灰层空鼓、开裂。应对措施：•不接受移交；•说服甲方干掉抹灰、空鼓，甲方如果不同意，必须保留证据39三、实测内容、部位、标准专题：瓷砖空鼓三大关键原因分析及应对措施2.基层太光滑①在911等聚氨酯防水涂料上贴砖，这是肯定不行的，撒砂、刷界面剂都不行！②在万科指定的东方雨虹等厂商供应的水泥基防水涂料上贴砖，这也有很大的风险，因为防水施工完毕之后外表面太光滑，无法达到粘贴强度要求。③在光滑的混凝土、烟囱、埃特板上贴砖。应对措施：•用德高K11加细砂在基层上刷一遍，使其尽量粗糙，贴砖效果会大大改善。注意：若我司负责施工防水层，请务必记得在其中直接加细砂，降低光滑程度！40三、实测内容、部位、标准专题：瓷砖空鼓三大关键原因分析及应对措施3.玻化砖吸水率低①玻化砖吸水率常常只有千分之几，几乎可以认为不吸水。这个原因引起的空鼓极为常见应对措施：•用德高K11加细砂在瓷砖背后刷一遍，晾干后再贴，效果会大大改善。注意：此前公司推荐使用的界面剂是SB-1，现在改为K11，原因是：涂刷完毕之后是黑色的，容易看是否涂好了。41三、实测内容、部位、标准7、裂缝评判标准：没有开裂满分：20分检测点：——选点规则：•一套房目测裂缝条数•每一条裂缝扣1分，最多扣16分42三、实测内容、部位、标准答疑•A6版裂缝项目测观察是否考虑与墙间距？回复：不考虑•很小的浅表层收缩裂缝或风裂是否也要扣分？回复：是•裂缝的判定标准，抹灰收缩裂缝1cm是否为裂缝？回复：是•裂缝检查是针对抹灰面（含公共部位、厨卫间等），还是装修完成面；一般采用水泥砂浆抹灰的墙面，都会出现收缩裂缝；检查标准是否合理？（因为后期还有装饰面）回复：裂缝按标准执行，目的是推动免抹灰43三、实测内容、部位、标准重点关注部位-裂缝44三、实测内容、部位、标准8、渗漏评判标准：没有渗漏满分：递延评估检测点：卫生间、外墙、外门窗、管道选点规则：•依据集团客户关系部提供的上一个季度交付项目的渗漏维修数据进行公司排名，区域排名最后两位的公司取消季度评奖资格（若上季度无交付项目，则取上上季度交付项目的渗漏维修数据）。若无数据或数据明显失真，则取消季度评奖资格45三、实测内容、部位、标准答疑•渗漏在季度评估时标准不明确？对项目或标段如何评价？回复：渗漏项目季度不参与评估，但对公司进行递延评价，以客服提供数据为依据•资料方面现在防渗漏、防空鼓开裂的图审资料是否还是必检项？回复：不是•结构楼板、外墙渗漏、地下室渗漏、防水涂膜厚度不合格等情况是否扣分、怎么扣分？回复：不参评•渗漏，现场检查部位卫生间、外墙、外门窗、管道，如果现场检查有渗漏，是否扣分？回复：按标准执行•渗漏管理是否只检查客户关系部数据，不检查现场施工及资料？回复：是46三、实测内容、部位、标准9、综合47三、实测内容、部位、标准答疑•主体与装饰标准阶段区分不明确，比如抹灰完成后地坪未做属于主体还是装饰阶段？回复：不区分施工阶段，测区内涉及到的指标均进行实测•商业部分及地下室区域是否需要实测（无户型区域）回复：地下室不进行实测；商业部分按商业指标进行实测•2014年季度检查是否仅限于A6版？相对于A5版缩减的指标是否不再评比？回复：仅限于A6版内容•2013年的关键指标是否参还与季度评估？回复：不参与•单体内部分内墙采用内墙板，达到了免抹灰条件，是否加分？回复：整个项目所有单体达到免抹灰，方可加分•工业化、商业项目标准是否按A6版标准执行回复：工业化项目按A6版执行，商业项目按商业标准进行评估，但不进行强制排名48三、实测内容、部位、标准答疑•公共部分测量部位为选取房间的同层，是否包括休息平台及安全通道楼梯间？回复：是•楼道、阳台等位置，是否进行实测？回复：阳台属于室内，其余部分属于公共空间•电梯井道是否进行实测？回复：不实测•改造墙体是否需要进行实测？回复：是•公共部位是否测量评估管道井的垂直、平整、阴阳角等尺寸；公共部位部分墙体为保温墙体是否也参加实测？回复：结构阶段公共部位包含所有墙、地面；装饰阶段包含所有外露墙、地面。保温墙体需要进行实测49三、实测内容、部位、标准答疑•公共区域的检测范围,是否仅是受检户对应楼层的电梯前室和楼梯间，是否包括大堂（地面、地下）、地下室、设备间及地库等部位?回复：是，不包括大堂（地面、地下）、地下室、设备间及地库等部位•不涉及评分项是否进行均分百分比，实测部分与安全如何进行加权？回复：不涉及的，甩项；按标准执行•住宅含有商底铺的项目，如何进行检测？如实测还须与住宅部分加权平均。回复：底层商铺不测，商业综合体按集团商业标准进行实测，与住宅单列•对于装修湿作业提前穿插的项目，如果提前进行涂料施工，是否还进行评估，另外如何界定正常穿插和规避评估？回复：是•对于公寓和房间数量很少的某些楼栋，评估时不满足实测取值的要求，是否可以