鄞州区投创地段YZ02-02-e2地块市调报告

鄞州区投创地段YZ02-02-e2地块市调报告地块基本概况1.1.地块区位目标地块首南街道下应街道鄞州投资创业中心鄞州区政府中河街道钟公庙街道1.地块区位————卫星示图地块名称区位土地面积（M2）用途及行业类别建筑密度容积率绿地率出让年限（年）竞买保证金(万元)挂牌楼面地价(元/㎡)鄞州区投创地段YZ02-02-e2地块鄞州区潘火街道童家村，东到福庆路，南面到耀辉路，西面到启明路，北面到规划道路。58684普通商品住宅≤30%＞1.0且≤2.030%住宅70商业40200005000目标地块环城南路1.地块区位————周边环境目标地块浙江万里学院东校区紫郡花园银亿上上城浅水湾·蔚蓝水岸红星美凯龙山姆会员店宜家购物广场环城南路鄞县大道创新128培罗成广场泗港菜场东南小学商业住宅学校主干道东方湾底2.地块现状区域规划2.区域————鄞州新城区鄞州新城区区域————鄞州新城区新城区规划：作为宁波三江片的南部组成部分，鄞州新城区根据规划将建设成宁波中心城区的南部片区中心，成为一座集政治、经济、文化休闲、城市景观、高档住宅于一体的，主要承担高教、文化、商务、休闲、居住等功能的现代化新城。目标地块区域————鄞州新城区西区：地理区划：奉化江以西的石碶片区为西区。该片区紧邻栎社机场，西有城市快速路、机场公路，东南隔奉化江与鄞州新城区核心区相望。功能规划：该区将依托鄞西工业用地，发展居住、商贸等功能为主，同时培育相关的工业、物流等功能。据规划，该区居住与工业两大功能区，将顺雅戈尔大道由北向南布置。区内项目：广博阳光丽园效果图富田新都心效果图北区：地理区划：该片区即钟公庙街道及中河街道。该片区北至杭甬高速公路和长丰区块，与三江片江东区相望，东北角紧临杭甬高速公路与同三高速潘火立交桥。功能规划：这是鄞州新城区最早建设、发展的区域。经过近几年的建设，已有良好的基础，目前已经是新城区重要的居住片区。按照本区的发展条件分析，规划重点是在进一步强化居住配套功能的同时，实施“退二进三”策略，设法彻底改变目前居住、工业混杂的局面，形成设施完善、环境良好的生活区。按规划，该区中部将形成一设施完备的居住社区，两端边缘区现有的工业区范围将逐步缩小规模，至规划期末，全部改造成为居住生活区。区内项目：区域————鄞州新城区中基理想城效果图印象外滩效果图区域————鄞州新城区中区：该区位于鄞县大道与鄞州大道之间，将成为新城区最核心区域。区内集中兴建鄞州区的政治、经济、科技、文化等大、中型公共设施，并作为城市高教园区的重要组成部分。目前，已建有区政府行政中心、鄞州区文化艺术中心、鄞州区体育馆、宁波市博物馆等诸多重要建筑。同时，该片区将充分利用奉化江的景观优势，发展高、中档休闲，娱乐，商业等设施，为新城区的市民提供一个极佳的生活环境。区内项目：中海雍城世家效果图荣安府效果图区域————鄞州新城区南区：该片区南隔规划的绕城高速，与鄞州工业园区、姜山镇相邻，可以为鄞州工业园区提供生活居住的配套设施。该区是鄞南工业用地的依托基地，计划发展居住、商贸等功能。按照该区的发展条件，该区将作为新城区远景发展用地，将是又一个居住生活片区和产业用地。区内项目：金沃城南华府效果图光大江湾府效果图区域————鄞州新城区东区：该片区为下应街道等区域，北至杭甬高速公路和潘火区块，与邱隘相连，紧接三江片东部新城区，东临东钱湖、东钱湖新城。该区是鄞东重要的工业用地，宁波市的东南门户。按照该区的发展条件分析，未来该区北部将在规划期内作重点发展，南部地区根据需要有控制地发展。区内项目：和协风格璟院效果图荣安蝶园效果图块地处鄞州新城区大规划板块内；鄞州新城区，位于宁波市南面，距市中心不到2公里，规划控制面积80平方公里，是鄞州政治、商贸、居住、科技、体育和文化中心，高标准建设了一批现代化城市道路及供水、供电、通讯、排污等基础设施和社会公益设施，政府办公大楼、酒店、商业广场、商业住宅、写字楼等建筑矗立在绿草如茵的马路、河岸两旁。区域————鄞州新城区下应街道地处宁波东南，东邻东钱湖，南接云龙镇，西连首南街道、中河街道，北靠东部新城。下应街道整个区域范围是22.2平方公里，分三个区块1、潘火片区2、投创中心3、东南片区（即商务区域）总的设计范围是13.3平方公里。规划成高档的商务酒楼、写字楼、住宅以及娱乐、中心广场等。潘火片区投资创业中心商务区域（东南区域）项目位置区域————下应街道区域————潘火区块潘火商贸生活区，位于宁波市中心城区、鄞州新城区、东部新城区以及东钱湖旅游度假区四区之间的地理中心。区域东接规划三号路，南至中塘河及杭甬高速公路北仑段，西连江东桑田路，北及甬台温铁路。规划用地面积约5平方公里，其中城市核心区块2.2平方公里。区域拥有立体便捷的交通网络，西邻宁波栎社国际机场，东临北仑港，北通杭州湾跨海大桥，沪杭甬、同三、甬金高速出入口，环伺四周。随着绕城高速、甬台温铁路、城市轻轨、象山港大桥等重点项目的推进建成，交通枢纽优势将进一步凸显。项目地块区域————未来规划位于下应街道、坐落在高教园区和东钱湖景区之间的区块，将成为今后一个时期鄞州发展的重点。根据规划，鄞州方面计划在8年时间里，投资400亿元左右，建设这一片区。若干年后，这里将变身为一座现代住区云集、商业繁华、各类公共设施配套完善的“生活品质之城”。目标地块鄞州将再造一个城市核心区新城区东南片区相距3公里区域————未来规划鄞州大道鄞州中学特色社区鄞州妇儿医院国际街区高层特色社区城市综合体特色商业街区域市场概况3.区域住宅市场概况目标地块浅水湾·蔚蓝水均价|12326元/㎡东兴小区均价|11219元/㎡银亿上上城均价|15131元/㎡紫郡花园均价|14430元/㎡雅戈尔世纪花园均价|17474元/㎡东方湾底均价|14048元/㎡东裕新村均价|14625元/㎡星河晨光均价|15263元/㎡荣安蝶园均价|13917元/㎡风格璟院均价|24879元/㎡城市上院均价|13062元/㎡国骅华公馆均价|17280元/㎡国骅宜家花园均价|15148元/㎡金色珑庭均价|13053元/㎡二手房在售楼盘区域土地市场概况地块名称位置土地面积（平米）容积率拿地时间竞得人楼面价（元/平米）奥克斯潘火地块鄞州区潘火曹隘村1687002.22012.8.20奥克斯职业3550鄞州投资创业中心II-3-C地块鄞州区下应街道土桥村410801.82012-7-5万科5800荣安XINJU世纪新村西侧333002.22009.8.3荣安地产6818下应街道湾底村4号居住地块东面为甬新排洪干道，南面和西面为湾底村，北面到纬三路131861.22011.7.21宁波天亚房地产有限公司7299潘火片区23号地块东面为河流，南至潘火大道，西至甬新排洪干道，北到南外环路826892.22009.12.18宁波东方建设开发有限公司2773鄞州投资创业中心II-3-E地块东面到甬新干河，南面到金源路，西面到规划道路，北面到规划道路353921.52010.7.2荣安地产8600产品设计与经济测算4.12345500051005200530054005500560057005800590060006100620063006400楼面价（元/㎡）单位：亿元0500100015002000250030003500单位：元/㎡售价为13000元/㎡的总利润售价为13000元/㎡的总利润售价为13000元/㎡的每平方利润售价为13000元/㎡的每平方利润外因内因优势(strength)劣势(weakness)1.规模大，发挥空间足2.地段好，未来姚江北岸区域内，紧邻江北万达广场3.地块平整利于规划1.周边配套不足2.地块资金成本高机会(opportunity)So战略Wo战略1.区域规划对地块发展前景有利2.区块知名度提升3.周边均为高端住宅，中端市场空白迎合市场需求，利用自身优势，打造江北中端核心大盘利用营销手段突出宣传区域前景，迅速占领市场形成未定现金流威胁(threat)St战略Wt战略1.未来区域内住宅新建体量大，竞争将比较激烈2.地块竞拍激烈差异化定位，建立自身的品牌形象，抢先建立客户信心低价策略，快速走量。错位竞争，规避风险SWOT分析