浅谈调控我国房地产价格的税收政策的运用

浅谈调控我国房地产价格的税收政策的运用房地产行业作为国民经济的支柱产业，其产业关联度高，带动力强，在扩大内需和促进消费等方面发挥着巨大的作用。近几年来，随着中国经济的持续发展，房地产行业的整体规模也呈现出迅猛的发展趋势。但是由于各种原因，房地产行业在持续高速发展的同时也逐步出现了供求失衡、价格飞涨、利润构成畸形等方面的问题，给中国的整体经济发展带来了一定的安全隐患。为了调控具有脱缰之势的房地产行业，近年来国家出台了一系列宏观调控措施，而税收政策作为宏观政策的重要手段之一，更是被反复使用。但是从当前的市场反馈情况来看，税收政策本身对房地产行业的宏观调控作用发挥并不明显，在某些情况下甚至产生了推波助澜的作用，显示出现有的房地产税收体系存在着较为明显的和宏观调控不相协调的环节。一、宏观调控下房地产价格的运行特征：1、房地产价格持续上涨，价格仍处在高位，与消费者的承受能力仍有较大差距。2、房地产价格上涨趋势呈蔓延态势。3、土地交易价格的涨幅超过房屋销售价格的涨幅。4、非住宅价格和高档商品住在价格上涨速度较快。5、存量房销售价格的涨幅超过商品房销售价格的涨幅。一、我国目前房地产税费制度的现状我国目前的房地产税收主要包括以下税种：（1）耕地占用税（2）印花税（3）营业税（4）城市维护建设税（5）土地增值税（6）契税（7）城镇土地使用税（8）房产税（9）城市房地产税另外，房地产税收制度还涉及到个人所得税和企业所得税，如《中华人民共和国个人所得税法》中规定的财产租赁所得、财产转让所得。房地产税制重交易轻保护，表现在房地产税收流通环节税种多，而在房地产保有环节课税较少、税收优惠范围大、税负轻，以致于土地闲置与浪费日趋严重，房地产保有着在较低成本条件下长期去持有土地和房地产以待价格上涨，尤其是房地产投机商占有大量房地产，以低价买进，等待时机高价卖出。显然，这样的税收制度是房地产投机的，也是造成部分城市房价居高不下和房地产泡沫的原因。有资料显示，目前我国房地产商品房的空置率高达20%，是美国的4倍，香港的8倍，超过国际警戒线2.5倍。一、均衡各方面税负，推动政府职能转变目前我国城镇土地是实行国家所有制，房地产税收税率由国家统一规定固定税率。这与我国地区差异极大的国情不相匹配，地方政府从自身财政需要出发，不断推出各种行政事业性收费，以致于房地产和土地使用税都流于形式，一直了房地产税收的培养和生长，使真正意义上的房地产税收沦落为从属地位，税收难以发挥真正的调节作用。开征物业税是房地产税费制度改革的有效路径。物业税是指：对土地、房屋等不动产的所有人在不动产保有阶段，定期按不动产评估价格征收的一种财产税。均衡各方面税负，推动政府职能转变。目前土地出让实行批租制，即政府一次性将土地的50-70年的使用权批租出去，政府一次性获得巨大收入，但是，一次性转让后，土地保有阶段不需要另行支付税费，这导致一届政府获取大量土地出让金，其后各届政府再也无法从以出让土地中获取丝毫税费收入，而且即使将来土地升值看，政府也不可能获得任何利益。而物业税的开征，既能均衡各方面税负，又能拓宽税收征收范围。首先，物业税可以均衡政府长期财政收入，每届政府都可以通过征收物业税获得稳定财政收入。其次，物业税针对土地价值征税，这样，政府在出让土地后仍能从土地升值获得收益。再者，物业税随房地产升值而提高，政府财政收入与土地，房产价值相关联，必然有效的推动地方政府改变短期行为、改善投资环境，使政府转变职能，实现向服务型政府的转变。二、降低房地产开发成本，规范房地产市场1、减少重复纳税，减轻房地产税费负担。当前，房地产税收存在税种繁杂、计税依据不合理、重复税收等问题，一定程度上制约着我国房地产发展。2、降低开发成本，短期获取超额利润。物业税开征后，开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳，既减轻了开发商筹资压力及相关利息负担，又可以减少纳税环节进而缩小开发时间，最终必然大大降低开发成本。3、限制投机行为，规范房地产市场。在中国城市发展中，已经出现了房地产投资热现象，曾经出现的温州炒房团，就是充分说明购房行为由消费型为主逐渐变成以投资性为主。征收物业税可以从消费环节抑制需求，限制房地产投机行为，也可以有效的遏制开发商投资冲动。三、发挥经济杠杆作用，促进资源优化配置1、调控宏观经济和贫富差距。税收作为调控经济作用的重要杠杆，可以有效的实现社会资源在社会公众中的再分配，达到调节贫富差距的效果。房地产行业作为资金密集型的行业，会对整个财富的走向产生巨大的影响，调控房地产领域的调控作用十分重要，因此，物业税将通过合适的税率、合理的税收优惠，发挥转移社会财富的作用。2、优化配置土地和房地产资源。开征物业税，并实施与物业税相配套的其他政策措施，这将规范房地产市场的准入条件，降低流通费用，促使房地产开发商权衡资、质、信、与行业要求及发展前景，在进入和退出房地产市场上作出取舍，从而促进土地和房产资源的优化配置。四、降低普通居民购房门槛，提高购房者养房成本1、物业税将降低普通居民购房准入门槛。开征物业税后，房地产的税收征收环节后移，可以使现在的房价大幅下降。在现行商品房房价中，大约40%为低价，将一次性缴纳的70年的秃顶出让金分年支付的同时，开征物业税，初始房价平均将下降40%左右，由此降低普通居民置业的门槛。2、物业税开征有可能提高养房成本。降低开发成本虽然能降低购房门槛，但是也能增加了每月的负担费用，这个问题有待完善。税收对商品价格的影响作用土地批租与房地产开发阶段、房地产流转阶段中开发商出售商品房阶段：此阶段发生的税收有土地使用税、契税、营业税、城市建设维护税及教育附加、印花税、企业所得税等。由于向开发商征税，供给将少由S移动至S1，商品房价格提高到P1。从长期来看，需求弹性增强，需求曲线斜率减小，对住房的需求也可能因为房价的上涨而减少，需求曲线向左移动，因此需求曲线变为D1.由于是由购房者承担了大部分税收，开发商得到的价格降低得很少，因此供给基本上不会发生变化，由此商品房价格下降为P2，而P2的位置决定于需求的变化程度，如图2所示。商品房流通阶段中的再次流通阶段：次阶段发生的税收由房地产交易税、营业税、土地增值税、城市建设维护税及教育费附加、印花税。印花税、契税等。这个阶段的税收主要针对二级市场买进房产然后向三级市场售出一赚取差价的投机者。因为向房产拥有者征税，房地产三级市场的房价上升，房地产市场购房者承担大部分税收。虽然由于税收，房产拥有者得到的价格比没有税收时低了，可是幅度很小，所以抑制投机需求的效果不明显。长期来看，因为三级市场的房价上升，购房者会转向二级市场，从而增加了二级市场的需求，抬升了二级市场的房价。由于大部分二级市场购房者的目的是自己居住，他们一般不会在购房后很快将住宅出售，也就是说属于真实需求的二级市场的购房者不处于这个征税的范畴，因此不会伤害到商品房的真实需求。商品房动态保有阶段中的租赁：此阶段发生的税收有营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市建设维护税及教育费附加等。由于向房产拥有者征税，租金上涨。而租金上涨，租房子数量减少了，投资者不会购房出租投资。因为租房者减少了，因此出租量是基本不变的，这部分减少的租房者可能转向购买商品房，购房者需求增加，导致房价上涨。另一种情况是，即使租金上涨，租房者仍然认为租房划算，投资者不会因为租金的上涨而在租客不变的情况下去选择购房出租，因为在购租比较高的情况下购房出租显然不是一个明智的选择，而且在租客不变的情况下租房供给的增加会降低房租。因此这样不会影响商品房价格其实在很多情况下，租赁税收征管难度很大，税务工作人员无法逐户调查租房情况，即使能够做到也很难判断其真伪，使得房屋出租过程中的税收基本处于流失状态，房地产租赁环节的税收形式形同虚设。当大量的税收流失成为房产拥有者的个人收入时，房屋租赁市场形成了利润巨大的投资回报。在需求客观存在的条件下，必然吸引着更多的居民储蓄或社会闲散资金投资于房屋租赁经营，从而增加需求，推动房价上涨。房地产静态保有阶段空置、闲置：这一阶段需缴纳的税收有城镇土地使用税、房产税等，这一阶段的税负比较轻。由于在保有阶段无商品交换，即供给完全无弹性，因此税收完全落于房屋拥有者的身上，这样会出现两种情况：一、由于养房成本高，从而减少人们购买第二套以上的房子的需要，需求下降，房价就会下降。二、由于养房成本高，房屋拥有者会考虑将多余的住房卖出，供给增加，房价会下降；或者会考虑将房子出租以弥补养房的成本，这样导致了出租量增加，租金下降，准备买房的人会因为租金的下降及租量增加选择多些，而选择租房放弃购房，购房需求下降，房价下降。地产市场成熟国家的房地产税制的特点就是“轻流转，重保有”。物业税的出台将具有划时代的意义。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产业征收物业税，物业税将大大地改进中国房地产业原有的税制。其实，物业税就是主张在保有环节征税，将一部分原来在流转环节的税制转化到保有环节，这对降低房价，抑制投机行为，促进中国房地产业的健康发展具有重大意义。税收能够直接影响房地产商品的市场供求关系，进而间接影响其价格的形成，因此在对房地产市场进行宏观调控的过程中，作用显著：1、本身存在着不可克服的缺陷，即市场失灵。当受到各种因素影响，房地产市场失灵，产生负的外部效应时，税收杠杆能够在一定程度上进行纠正，使资源的配置重新趋于合理。2、受到巨大利润的吸引，投机市场的存在时影响房地产商品价格的重要因素之一，税收通过加大投机者的交易成本，提高其投资风险，降低房地产投机市场的供求总量，进而抑制投机行为。3、中国目前贫富差距加大时不争的事实，通过税收对国民收入分配的调节，可以较为合理地平缓房价，促进房地产业的健康发展和整个社会的团结稳定。房地产税制改革可能出现的问题及对策：一．从物业税作为财产税的性质看，个人拥有的居住房属于其主要财产，应对征税。这样，就涉及到一些低收入者的居住用房如何对待的问题，是否给予税收优惠，怎样的情况才给予税收优惠？对此，我们可以效仿美国的做法，对于自用房屋，采取一家人拥有第一套房屋免税，第二套房屋缴税的方式征收，如果购买第三，第四套房屋则大幅提高税率。这样既能照顾低收入者，又能抑制炒房。二．房地产改革后，地方政府当期财政收入将会减少，城市建设将面临资金困境。目前一次性缴纳土地出让金和有关税费，其好处就是地方政府在短期内得到巨额资金，以后增加城市基础设施投入，改善城市交通，美化城市面貌等，而改革后分摊到以后50-70年来收取，将会导致相当部分城市因缺乏资金投入而产生配套设施建设滞后的情况。对于这个问题，可以借助资本市场融资的方式加以解决，因为改革后，土地年租金和物流税分摊到今后几十年内收取。而且随着经济的发展，其评估价值是稳步增长的，这样地方政府就可以采取以未来稳定增长的物业税收入和土地年租金为担保发行地方政府建设债券或者申请银行贷款。融资得到的资金投入于市政基础建设，使城市的环境得到改善，房地产升值，从而使土地年租金和物业税有了稳步提高的基础，资金偿还有了保障。三．房地产税制改革后的土地投机问题理论上讲，物业税其实是一次新土改，它有利于遏制追求短期政绩的卖地行为，是房地产行业健康运行的保证，但是现实中可能出项房地产税制改革后，购房者的购置成本降低，引起购房者的需求高涨，而开发商的开发成本则降低得更加直接，更明显，在这种情况下，市场对土地的需求增加极可能出现新的圈地运动，出现羊吃人的情形，使更多的农民失去土地。对于这一问题，政府一方面建立土地定量科学供应的制度，规范土地的交易市场，使土地市场信息充分，透明，自由竞争。而土地年租金的收取和物业税的开征使投机者的机会成本大大增加，从而减少投机行为。另一方面对购房者的需求要加以正确引导，培养购房者不仅买得起房，而且由于房地产税改革要具有养得起房的意识。四．房地产税制改革后的金融风险问题一般认为，房地产税制改革后会降低购房者成本，降低金融风险。但是实际情况可能增加金融风险。在房地产税制改革后可能出现这样的情况：1、房价没有下降，或者下降的幅度