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锋尚时代商铺策划提案第一篇产品概述第二篇市场分析第三篇产品分析一、投资分析…………………………………………………………………………………………………1、商业环境2、商铺投资特点3、商铺投资者二、项目SWOT…………………………………………………………………………………………………1、项目优势（Superiority）2、项目劣势(Weakness)3、项目机会点(Opportunity)4、项目威胁点(Threat)三、项目综合分析结论………………………………………………………………………………………第四篇项目定位一、综合目标群体定位………………………………………………………………………………………二、项目营销定位……………………………………………………………………………………………第五篇商业规划及产品提升一、商业规划定位…………………………………………………………………………………………1、项目概念定位2、商业业态消费者定位3、项目经营理念4、项目功能定位5、项目经营模式定位6、项目商业规划二、项目提升…………………………………………………………………………………………………1、主力商家的引进及分层主题商场的设置2、完善的硬件配套设施第六篇项目营销执行策略一、项目整体运营模式……………………………………………………………………………………二、销售实施策略…………………………………………………………………………………………1、五点一线整合攻击手法营销策略2、项目营销渠道策略3、营销价格策略三、产品营销时间段划分及策略…………………………………………………………………………1、项目形象的树立——蓄水期2、项目形象的拓展——开盘期3、项目形象的确立——强销期4、项目形象的完善——持销期四、广告策略………………………………………………………………………………………………1、广告传播方式2、广告时间段划分和诉求重点3、广告诉求重点4、项目市场形象推广5、广告营销费用建议五、部分推广口号第一篇产品概述一、产品名称锋尚时代大厦二、本案地理位置位于老汉口中山大道和一元路交汇处，紧邻市政府、粤汉码头。三、本案基本数据(略)锋尚时代大厦商场部分，分2个层面，（含夹层）基础数据如下：总建筑面积1694.26M21层475．81M22层（夹层）744．03M2（220.47）室内商铺基本分隔主力建筑面积略得房率84%第二篇市场分析根据本案所处地理位置、经营格局以及可能采取的经营回报方式，我司对目前商铺市场、尤其是与本案较为类似的市中心商场进行系统分析：楼盘名称半岛豪庭九运京汉名都翡翠星空安顺佳园花好月圆天骄国际地址京汉大道京汉大道与麟趾路交汇处江岸汉口京汉大道与球场横路交汇处友谊路中山大道48号桥口公园对面硚口解放大道与宝丰一路交汇处开发商德宏房地产有限公司湖北博生房地产有限公司武汉高华房地产开发公司湖北安顺实业湖北创世纪置业有限公司湖北润海商发联合置业有限公司住宅价格均3500元/M2均3500元/M2均4000元/M2均3600元/M2均3100元/M2均元4900/M2商铺面积3600M23600M22000M26000M2左右1800M21100M2销售价格未定1层1.2万二层6千三层4千1层1.9万1-2层1万1层1-3万2层80001层1.6万2层46001层1-1.8万楼层3层3层1层—2层2层2层1层层高1层5.6米2-3层4.5米1层5.6米2-3层4.5米临街面单独1层7米1层5.9米2层5.9米1层4.8米2层4.2米1层5.4米背街面1层+2层4.9+3.5米面积划分大小整体销售每层销售（1200M2）170—1000M240-150M2300-900M217-200M2二层部分解决办法二个公共楼梯二个公共楼梯每户自己做楼梯解决通过公共走道和公共楼梯一个公共楼梯无实际销售情况销售一年有余未售销售一个月未售已售1830M2未销售销售二个月未售已销售40%底商经营情况无无无机电五金市场无社区底商备注现在准备联系超市进入分层销售价格可以商量由原6层商铺改为2层面积未划分可根据客户需要分割有独立卫生间3-6层改为层高5.3米小户型序号个案名称楼盘地址楼盘现状面积范围售价（元/平米）优缺点备注1同成广场万松名门万松园只卖出一间342-624.95平米均价2万紧临万松园名品街，人流量大商铺主要针对金融机构2金色华府解放公园路销售完毕两层一起卖均价9800元地段好，交通便利分割为最小100多平米3盛合嘉园六合路未销售70-150平米1.4-1.6万二楼6500元/平米4现代城市广场京汉大道商铺未售2000平米0.5万，0.8万，1.3万地段好，但楼盘正对面有一些年代久而且做一些日杂用品的商铺，形象不好有单独楼梯可入二三层自主经营24小时营业，80个车位5声直地产上海路未售，空置大面积划分2.13万一层地处上海路，离江边很近，但周围居住人群复杂，残旧场所较多6层商铺，自主经营，周边破旧，商铺全空着6德润大厦中山大道部分出租大部分未售大面积划分(200-300平米)1.1-1.3万一层离步行街很近，但周围残旧居民楼较多商铺自主经营，70多个车位，周边破旧，销售不佳7福星城市花园新华路和江汉北路交接处已售完划分后卖1.53万一层0.93二层有一定人流量，东面旧区改造周边已经部分成形，商铺外立面较好，地下841个车位8枫丹白鹭江岸区永清路21号销售率为70%总建面3500平米左右1.5万一层0.9万二层环境比较清静，风景较好，人流量不足，商业氛围不够浓。商铺分隔为123-196平米，9浚安大厦永清街未售1200平米1.5-1.8万紧临京汉大道,分割171-314平米二楼作写字间450平米,0.5-0.58万元/平米锋尚时代商业营销战略-0-一、周边租金情况分析解放大道一楼底商租赁价格为50—120元/平方米/月，根据铺面面积特征，月租金基本维持在800—1200元之间（14—18平方米），普通门面转让费为5000—8000元。裙楼商业租价随楼层逐层递减。依此数据分析，如出租其投资回报率要高于其他物业投资。二、目前商铺售价情况分析由租金决定售价。目前绝大多数裙搂整售情况均不理想，空置率高。不少开发商退而求其次，或整租不售，或分割成小块销售。仅有的一两个销售理想的楼盘，也是以降低价格、牺牲利润为代价达到目的。如：金色华府的商铺物业管理费竟低至每平方米1元。针对部分市中心大商场分隔成小面积商铺的营销方式来看，其地段、经营内容、消费人群均对价格有强大的支撑作用。部分商场以“使用面积”作为销售单位而显得单价突兀，但由于受其得房率的限制，单价换算到建筑面积上也并不算非常可观。三、从商铺的销售面积上分析为迎合投资者的需求、降低投资门槛，目前市中心在售的商铺（本案潜在竞争个案）大多以小面积分隔形式出售，且面积越小，单价越容易获得提升，而总价也能为市场所接受。四、人流量、车流量分析锋尚时代商业营销战略-1-通过统计，中山大道和一元路区域单边平均车流量达到2500—3000车次/小时，人流量平均达到600人/小时。车辆来向主要是二桥和二七方向.由此可见，中山大道由于京汉大道和轻轨的分流,区域车流量相对减少。人流量主要还是本区域基础客源,相对不足，除本区域居民外出外，路过乘车、办事、逛江滩为主。他们的随机消费是沿线商铺的经营市场。五、区域商业分布与业态特征本区域非商业区，但居住人口密集、需求市场旺盛，也衍生了诸多商业形态。通过市场调查，主干道街铺是区域商业的重要表现。沿解放大道、京汉大道、中山大道、临江大道、三阳路、芦沟桥路、永清街分布了数以千计的商铺，而解放大道、三阳路、中山大道相对繁华，商业氛围较为浓厚。由于区域内新型楼盘不多、没有大盘，社区商铺不占主要地位。但是临街楼盘对外的商业裙楼却成了开发企业追逐的对象，半岛豪庭、俊华雅苑、汉飞青年城、盛合家园均有不同比例、不同体量的商业裙楼，它们将成为区域商业的生力军，引领商业潮流。本区域商业以饮食、休闲、服饰、家具、电动车等为主，涵盖了银行、超市、茶叶、眼镜、糕点、化妆品、美容、通讯、副食、五金、装饰、建材、网吧、药店、医疗、学校、书刊、鲜花零售、咖啡等等50余种商业形态。虽然种类多，但是业态分散、规划零乱，小而不精。因毗邻江汉路商业街，受其商业环境、商业氛围的影响，外流消费现象比较突出。结论：区域商业情况存在较大的规划问题，商业业态有待调整，商业布局有待集中，出现中高收入居民消费场所盲点。六、区域主干道商业分析解放大道1、业态情况解放大道沿线（本区域路段）共有132个商铺，主要经营业态为美容美发、中介机构、副食商店、餐饮酒楼、服装鞋帽、通锋尚时代商业营销战略-2-讯等，从调查统计上看，美容美发所占比例最大，为22%；其次为中介机构，占16%；其后依次为副食商店占14%、通讯占10%、服装鞋帽10%、餐饮酒楼占9%。从这个角度来看，解放大道的业态分布相对较为平均，没有专业市场。由于受地理位置影响，该街传统商业较具生存力。尤其发廊相对集中，成为本路段独特的现象。结论：本区域解放大道沿线商业形态较为零散，部分行业形成一定的扎堆效应。商铺在结构、面积、装修上没有特色。租赁价格维持在50—80元/平方米/月，区域旧铺销售价格维持在8000—10000元/平方米左右。该街道缺乏休闲和运动经营业态，而高档美容美发厅可以整合本区域低档发廊铺面。沿江大道（本区域路段）1、业态情况沿江大道以环境吸引广大市民的眼睛，商业业态以酒店、酒吧、咖啡等休闲饮食行业为主打。除此之外，汽车修理厂家在这里也有小规模的扎堆。整体而言，该路段有6家修理厂，2家咖啡店、2家酒吧、2家酒楼。2、铺面情况商铺面积相对较大，其中6家汽车修理厂面积均在60平方米左右，而每家咖啡酒楼的营业面积达到100——200平方米。铺面多为住宅的第一层，较为陈旧。因车流量大，人流量相对不足，因此汽车修理生意较为红火。3、租售价格本路段商铺多为租赁形式，每平方米租赁价格为50——60元。结论：区域沿江大道商铺数量缺乏，但业态较为集中。根据调查，沿江大道兰陵路向西，酒吧、卡拉OK、迪吧经营状况极好，由此可见本区域消费群有明显的消费能力和休闲意识。锋尚时代商业营销战略-3-中山大道1、业态情况（本区域路段）中山大道是本区域商业较为活跃的街道，该街居住人口最为密集，次道很多，达十余条。中山大道商业业态多达30余种，商业铺面269个，包括餐饮、五金、建材、休闲、服饰、家具、电动车、银行、超市、茶叶、眼镜、糕点、化妆品、美容、通讯、副食、网吧、药店、医疗、学校、书刊、鲜花零售、咖啡休闲等行业。中山大道商业业态特点是：种类繁多、经营分散、档次较低。数据如下：商业业态数量（个）所占比例%餐饮、酒漏、小吃8332服饰、鞋帽、针织4215.6五金、建材、装饰259副食商店186.7电动车销售、维修、专卖155文具、办公用品114书店、刊物、复印、打字93.3上表为主要商业业态。通过调查发现，本街西餐厅、咖啡、茶楼严重不足。餐馆、服饰店众多，但没有扎堆，更没有精品店和品牌旗舰店。本项目具备建立精品品牌店的条件，市场需求乐观。2、铺面情况本区域建筑多为80年代建设，相当陈旧，商业门面更是破旧不堪，尽管有部分90年代中后的楼盘，由于比例较小，无法改变区域商业铺面面貌。中山大道商铺多为街铺，没有产权，租赁为主。铺面面积80%集中在12——25平方米之间，数据如下：锋尚时代商业营销战略-4-铺面面积期间米所占比例%开间米进深米12——25802——34——825——50103——58——1250——10068——10（门面联合）8——12100——300310——2010——15300以上1上下两层10——15数据显示，小铺是中山大道的绝对主流，铺面小，经营灵活，租金压力小。由于没有新楼盘推出，中、大面积门面严重匮乏，这也是中山大道没有主力旗舰店的客观原因。3、铺面租售价格中山大道商铺85%以上是街铺，65%左右没有产权、90%以上为租赁性质。其中10年以上商铺占60%，5年以下商铺不足