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中粮·海景壹号开盘方案汇报2009年11月11日目录一、销售计划及阶段性目标二、开盘方案三、报价建议Step1销售计划及阶段性目标2009年11月28日当日销售目标，53套，80%至2010年6月份累积销售目标，67套，100%（含顶层复式一套）中粮·海景壹号——计划及阶段性目标注：该阶段性目标仅基于现市场及政府政策情况诚意金转换率目标：55-60％开盘当天认购指标53套诚意金目标90--100组中粮·海景壹号——计划及阶段性目标客户现状：截止11月11日，能支付50万诚意金客户为89组，需看价格支付诚意金客户为41组。合计130组。Step2开盘方案中粮·海景壹号——开盘方案：意向金排序为何选用意向金排序的方式：市场常用开盘方式利弊公证摇号公平、公正意向金客户最大化内部客户不容易安排认筹√（意向金排序）内部客户容易安排压力提前释放现场氛围好受房源供应量限制，意向金数量超出供应套数后，客户支付意向金意愿降低直接排队内部客户容易安排人气氛围较好高档盘一般不采用排队阶段管理不易通过京、沪两地认筹加以缓解11月15日认筹板房开放2009.11.15“京沪”两地认筹目的：1、名义上，内部客户北京认筹；外部客户上海认筹。适当解决VIP客户优先问题，实际认筹地点仍在上海。2、增加认酬数量优势：１、蓄势而发，把认筹与板房开放时间放到一起，营造现场氛围；２、促动新到访客户认筹意愿，强化“紧俏”气场。不足：１、对产品力要求较高；２、内部客户需提前梳理；中粮·海景壹号——认筹（意向金排序）中粮·海景壹号——优惠方案优惠项目折扣率发生率折扣明细认筹优惠（限11月28-29日）3%100%3%开盘优惠（限11月28日）2%100%2%一次性付款1%70％0.7%中粮特批折扣宁董/于总2%20%0.4%孙总/周总1%20%0.2%总计6.3%5.7%（不含特批折扣）说明：此优惠不影响销售底价，底价上翻6.3%做为销售价表开盘前1日对外宣布11月14日时间：19:00～21:00销售动作：参观+认筹地点：18楼售楼处11月15日时间：10:00~21:00销售动作：参观+认筹地点：会所中粮·海景壹号——认筹VIP客户安排VIP客户市场客户11月21日1、8号楼整栋仅开放一天，前期认筹客户预选房，当晚即关闭；2、根据客户预选房落点，进行客户梳导和价格修正，以求房源需求均衡，最大限度降低客户流失率。11月28日开盘认购，客户按认酬序号先后，依次进行认购注：以上楼层都为名义楼层11月25日汇报开盘价格及价表，待最后审核确定中粮·海景壹号——开盘方案11月15日1、样板房开放（18F）2、当天开始认筹，50万酬金/套，认筹顺序决定选房顺序，至11月26日认筹关闭。3、认筹客户同时提供个人信息，提前查询客户贷款资信情况12351保安指引客户入车库2客户停车后直接进会所3两个会议室连通做为认酬场地（对面培训室做认酬等待区域）44泳池前厅为板房参观客户等候区域5样板房及售楼处两个房型参观中粮·海景壹号——认筹安排开盘注意事项：危机预案准备开盘强销期间，为应对各类突发事件，设立对外宣传窗口及公关接待；增设外援通过现场服务人员，指示引导作用；支援金鹰队40人；支援红缨队20人。指挥中心的设立功能：调度当天活动现场服务人员安排销售进度控制成立2个接待团队（前期到访/现场来访）成立贵宾接待组（政府官员/媒体/嘉宾）指挥中心的组成总指挥：叶雄总、宗磊总营销部门各线负责人工程、设计负责人物业负责人中粮·海景壹号——开盘注意事项Step3报价建议分二步走，先报总价段，再报一房一价。先用略高的总价段对客户进行报价测试，（拟用110980元/平米均价的面价表）11月15-21日先报模糊总价段11月25日待价格最终确认后再向认筹客户报一房一价报价策略中粮·海景壹号——价格测试11月15日当天报价口径：（以后述110980元/平米测试价表报总价段）11楼以下：2300万到3100万左右；12-25楼：3200万到4200万左右；26楼以上：3700万到4800万左右；特殊单元在5500万左右，02单元比01单元总价高出五、六百万左右。11月21日当天报价口径：（以后述110980元/平米测试价表报总价段）11楼以下：01/02单元单价较接近，2300万-3100万左右12-25楼：01单元3200-3600万左右；02单元3600-4200万左右26楼以上：01单元3700万-4200万左右；02单元4200万-4800万左右特殊单元总价在5500万左右静态均价：110980元/平米，估算销售12套流量均价：97663元/平米，估算销售51套CRIC均价建议中粮·海景壹号——报价建议基准A户型单价基准B户型单价整案强销期去化套数9204910245151套9518710594334套9832510943623套10146311292916套10460111642112套1077391199148套1108771234077套1140161268997套1171541303926套折合均价：97663元/平米折合均价：110980元/平米报价应拔高客户预期，暂以此均价制定一房一价表，然后形成报价口径敬请领导决策事项：1、开盘方案2、优惠方案3、报价方案谢谢！