搜索
毕节市美食餐饮调查报告XXXX房地产开发有限公司1/8毕节市美食餐饮调查报告本报告通过对毕节市美食广场及餐饮市场的调查走访，了解毕节市餐饮行业动态和市场发展趋势，为项目商业部分打造美食城做参考分析。第一章、毕节市宏观经济分析1.1毕节市概况毕节是贵州省下辖的地级市，综合实力居贵州省第三位，是中国“西部大开发”拉开序幕的地方。毕节与贵阳和遵义构成贵州金三角。2013年，全市年末常住人口为653.82万人。毕节市拥有丰富的旅游资源和自然矿产资源，境内有煤、铁、铅锌、硫、黏土、高岭土、铝土、磷、硅石、重晶石、砂岩、石膏、稀土、彩石、白云岩、锑、镍、钻土、锰、铜、萤石、碧石、玛瑙等40种矿源。毕节市在促进经济发展的同时，着力修筑321国道、326国道、毕节至威宁高速公路、黔西至织金高速公路、杭瑞高速遵义至毕节段、厦蓉高速公路清镇至织金、厦蓉高速公路织金至纳雍段贯通市内外交通网络。铁道线路有内（江）昆（明）铁路和威宁、织金两县的火车客运专线在建中的织毕铁路，预计2015年底建成通车；在建中的成贵高铁，预计2018年建成通车；同时在建的还有毕（节）水（城）兴（义）铁路毕节至水城段、昭通－威宁－毕节－金沙－遵义等铁路，以上铁路均经过毕节中心城区。2013年6月，毕节飞雄机场正式通航，标志着毕节立体交通网络正式形成。到2013年底，毕节至北京、上海、广洲、昆明等地空中航线全面开通。开通一年来，吞吐量位居全省第三。毕节市美食餐饮调查报告XXXX房地产开发有限公司2/81.2经济发展情况从上图可以看出，毕节市全区生产总值每年都高速递增。随着毕节市大力发展的同时，毕节市丰富的旅游资源和矿产资源等自然资源均被发掘。毕节经济开发区，大方循环经济园，大方药品食品工业园区，黔西经济开发区，金沙经济开发区等现代化新型工业园区，推动了毕节市工业、农副业、旅游制造业等行业的发展。第二章、商业环境分析2.1毕节市商业集中区域毕节市美食餐饮调查报告XXXX房地产开发有限公司3/8目前毕节市主要购物、娱乐、休闲区域仍集中在毕节市老城区。老城区拥有成熟的商业配套，客流量集中，均为消费性群体。但是在老城区没有大型美食街或者美食城项目。餐饮商家均依靠临街门面经营，比较分散，没有规模性。在毕节市发展的大势影响下，市政府重点规划、招商引资专业市场，整合家居、建材、汽配等专业市场，统一规划管理。但是对于餐饮及百货等生活消费型场所并没有集中引导及规划。主要依靠毕节市未来发展规划和新城崛起等市场因素主导。在大的发展环境下，毕节市商业的发展也呈现出蓬勃向上的态势，通过上面的分析可以看出，毕节的商业业态主要具有以下几个特点：(1)目前老城区中心商圈成熟，新兴副商圈初露端倪中心商业圈内商业发展比较成熟，全市商业基本上主要集中在人民公园为中心的中心商圈内，除此之外，商业分布受城市规划影响比较大，由于城市规划发展，专业市场商业发展比较分散。建材家居市场均分布在碧阳大道进城方向，汽配城分布在学院路与碧阳大道交汇处，农副产品批发市场分布在碧阳大道创美农副食品批发中心，各专业市场是由政府牵头规划指定。(2)业态发展进入品牌时期，集中化，专业化近几年，随着外地品牌零售商的加入，零售连锁市场有了一个大的跳跃，基本上形成了一个多业态、多形式、专业化、集中化、跨区域发展的新格局。特别是专业市场的发展。(3)百货业发展比较落后，面临着激烈的市场淘汰压力百货业市场竞争激烈，以前的百货业迫于经营状况方面的压力纷纷转行，经过市场淘汰，目前只有银开百货，这个百货市场规模并不是很大，内部业态分布比较杂乱，形象档次感觉较一般，面临着重新包装改造。毕节市美食餐饮调查报告XXXX房地产开发有限公司4/8(4)休闲餐饮业欠发达，目前规模和集中性较低第三章、餐饮市场分析3.1、毕节市餐饮分布毕节市餐饮行业没有规模性和集中性，分布比较散乱。以毕节市小吃和家常饭店为主，集中在毕节市老城区比较繁华片区，以临街门面形式为主。外来大型连锁餐饮店如汉式烤肉、德克士、重庆剔骨鸭等餐饮较少，毕节市本土火锅、炒菜居多，餐饮行业发展落后，带有一定的地域封闭性。毕节市大型酒店餐饮以洪山大酒店和福鹏喜来登酒店为代表，但是喜来登酒店消费较高，毕节市企事业单位会议、宴席多数选址洪山国际大酒店。盛世华都美食广场是毕节市首家打造的集中式主题美食广场，由专业的餐饮商业运营管理公司统一招商运营管理。跨区域特色美食餐饮及大型连锁餐饮分店较多，管理规模化、集中化、专业化。毕节市美食餐饮调查报告XXXX房地产开发有限公司5/83.2、盛世华都美食广场3.2.1、项目概况盛世华都项目位于毕节市七星关区学院路与翰林大道的交汇处。盛世华都项目是由毕节兴业房地产开发有限公司投资20亿元打造。由北京世纪中天国际建筑有限公司设计，占地面积约200亩，总建筑面积约60万平方米，其中商业约10万方，住宅约50万方，住宅近5000户，停车位约2000多个，规划为高档住宅、休闲娱乐，特色餐饮于一体高端生活体验中心。盛世华都分三期开发，目前推出的是一期美食广场，一期项目总占地面积近42亩，总建筑面积近14万方，其中住宅面积约9万方，居住户数近900户，商业面积5万方即美食广场。美食广场面积段为37-195㎡，主力面积为50-70㎡。3.2.2美食广场概况毕节市美食餐饮调查报告XXXX房地产开发有限公司6/8总建筑面积50000㎡总体规划打造毕节市首家特色餐饮、休闲娱乐式高端生活体验中心商业形式美食广场总计3层商业，类似商场形式均价1F：24500元/㎡2F：12000元/㎡3F：8000元/㎡租金1F：50-60元/㎡/月2F：40-50元/㎡3F：30-40元/㎡/月根据餐饮店规模及品质制定免租期，最低免租1年销售优惠政策1F：交2万抵4万；按揭98折，一次性97折返租政策：5年包租，3年返租，一次性返租35%，可冲抵购房款停车位500余个开盘时间2013年10月交房时间2015年6月物业公司毕节市兴业房地产开发有限公司自持物业公司商管公司后期引进，可能由开发商自行成立营销公司成都商略房地产营销顾问有限公司辅助业态【浙江横店星级电影城、浙江万邦海洋馆、重庆百货、4500平米高级水会、KTV歌城、酒吧、养身馆、三星级商务酒店、项目附近周边配套还有3所大中院校（毕节学院、毕节职业技术学院、毕节市梁才学校）、项目总居住人口达到4000户】现阶段状况盛世华都美食广场项目商铺正在对外销售，而且由营销公司负责招商，现阶段销售率达80%，招商入驻率达70%；预计12月28日即可营业。部分入驻商户筹备装修事宜。招商情况盛世华都是由毕节市政府重点引资过来的餐饮美食一条街，现已入驻毕节市美食餐饮调查报告XXXX房地产开发有限公司7/8的餐饮商家有毕节的:【香必客】【雾城食都】【红灯笼】【鱼鑫酒家】【杨家湾老猪脚】【川味轩】【杜氏食府】【杨记烤鱼】【大方豆干火锅】【吴记铁板烧】【滨河火锅】【野生菌】【顺水鱼馆塔尔海鲜肥牛】【叫花鸡】【苗乡人家】【积香食坊】【麦华士】【浙江万邦海底世界】【香必客】【川味轩】【韩国纸上烧烤】【杨记烤鱼】等3.3市场分析毕节市餐饮市场行业发展落后，不具规模性，由商圈、购物街及休闲娱乐市场决定的繁华度引导餐饮市场分布。目前仅有盛世华都美食广场是集中规划打造的专业性美食广场。所以毕节市餐饮行业处于散乱现象，主题美食市场发展空间大。第四章、项目考量根据目前毕节市餐饮行业状态分析，对项目打造美食城提供参考依据，分析项目优劣势。4.1优势分析项目处于开行路中段，位于毕节市核心发展区，占据交通枢纽位置，衔接德溪新区和老城区，周边配套成熟，紧邻麻园建材专业市场，人流量较大，故该区域客群消费可能性较大。并拥有发达的交通网络，与周边地区的交通可达性强。商业价值明显。项目周边成熟社区和新建住宅区继续扩大，后期人气旺盛，但是现有商业不足，特别是餐饮行业，均为毕节市临街门面作坊，不具备特色餐饮，商业发展空间巨大；项目体量较大，商业约10000㎡，主体拥有写字楼办公配套资源，后期商业人士聚集，能够通过规模相应加速核心圈形成；毕节市美食餐饮调查报告XXXX房地产开发有限公司8/8周边商业形态较为单一，均为建材市场；地块形态规整，便于商业整体布局规划，项目为写字楼，形象好，可塑性较高。4.2劣势分析项目辐射范围内现阶段人口资源不足，对于中心商圈的截流作用不明显；项目现有周边住宅区较为集中，对于城市以商务型消费为主的消费习惯来说，消费客层不能直接形成；目前周边小区入驻率较低，客群有限制；周边均为建材专业市场，并无购物街或者百货商厦吸引购物休闲客群；周边在建项目住宅底商体量大，后期规划不明确，无法确定对后期是否具有竞争性。可以想象，本项目今后很长一段时间内，不论从其硬件配置、自身体量乃至其实际功能及人流汇聚效果等角度而言，都具有较强的地标性。在项目整体大概念具较强城市区域地标性的前提下，充分发挥其区域中的重要性，通过有效的推广诉求将项目的地标性由受众的感性认识上升为理性认识，由此而产生聚众效应为项目运作服务。第五章、美食城运营策略引进专业餐饮招商运营管理团队，对项目商业部分提出运营策划方案及业态规划。根据商管公司策略制定商铺销售政策、租赁政策及招商策略、后期与运营方案。参考盛世华都美食广场操作模式。XXXX营销部2014年12月2日