第九章 房地产转让制度

•第九章房地产转让制度•第一节房地产转让概述•一、房地产交易•1、概念：指一切房地产权属的流通，包括房地产转让、抵押和租赁。•2、客体：房地产•（1）不包括土地所有权和集体土地使用权•（2）房和地的不可分性（作为动产转让的除外）•3、物权变动：以权属登记为要件，转让－登记取得所有权；抵押－登记生效，租赁（债权）例外。•二、房地产转让•1、概念：房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。•2、特征：•（1）转让人必须是房地产权利人•即国有土地使用权人和房屋所有权人•（2）转让的权利内容是特定的房地产权利•国有土地使用权和房屋所有权•（3）转让方式包括买卖、赠与和其他合法方式•其他方式包括作价入股、合资合作开发经营房地产、收购兼并或合并、抵债等。•（4）转让属于要式法律行为－书面合同•第二节房地产转让的条件•一、禁止条件•1、以出让方式取得土地使用权的，不符合《城市房地产管理法》第38条规定的条件；•2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；•3、依法收回土地使用权的；•4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；•5、权属有争议的；•6、未依法登记领取权属证书的；•7、其他情形•二、房地产转让的必备条件•（一）以出让方式取得土地使用权的房地产：•1、按约定已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。•2、按约定进行投资开发达到法定程度。•3、转让时房屋已建成的，持有房屋所有权证书。•（二）以划拨方式取得土地使用权的房地产：•1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；•2、领有国有土地使用证；•3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明•4、依法签订土地使用权出让合同，交纳出让金。•经批准有些情形可不办理出让手续，但应将转让所得上缴国家或作其他处理（P210）。•第三节商品房销售管理•一、商品房销售的概念•商品房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房或建设中的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款或定金的行为。•商品房销售包括商品房现售和商品房预售。•二、商品房销售条件•（一）商品房预售条件•1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证。•2、持有建设工程规划许可证和施工许可证。•3、按预售商品房计算，投入资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。•4、向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。•（二）商品房现售条件•1、房地产开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；•2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；•3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；•4、已通过竣工验收；•5、拆迁安置已经落实；•6、基础设施具备交付条件，配套基础设施和公共设施具备交付条件或已确定施工进度和交付日期•7、物业管理方案已经落实。•三、商品房计价方式与面积误差处理•（一）按套（单元）计价•合同中应注明建筑面积和共有建筑面积。•现售房屋在实地勘察后可在合同中约定总价款。•预售房屋，应附房屋平面图，标明尺寸，约定误差范围：•1、误差在约定范围内，维持总价款不变；•2、超出误差范围，合同未约定处理方式的，买受人可退房或与房地产开发企业重新约定总价款。•（二）按套内建筑面积或者建筑面积计价•当事人应当在合同中载明发生误差的处理方式；合同未约定的，按以下原则处理：•1、面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；•2、面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。•第四节房屋买卖合同纠纷的处理•一、房屋买卖合同的效力认定•（一）房屋买卖合同的生效要件•1、应当符合一般的合同生效要件；•2、必须采用书面形式；•3、没有进行过户登记不影响合同的效力。•（二）商品房预售合同的效力认定•1、出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同的效力。•（1）原则无效，但起诉前取得预售许可证的，可认定合同有效•（2）起诉后则应认定合同无效；但出卖人具备办证条件而故意不办的，买受人请求确认合同有效的，可认定有效。•2、当事人以商品房预售合同未依法办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的。•（1）一般不予支持；•（2）若约定以登记备案为生效要件的，则合同无效；但已实际履行的，则合同有效。•二、因销售广告引起的纠纷处理•1、销售广告性质的认定•（1）通常情况，应认定销售广告不具备合同要约的要件，为要约邀请。•（2）当事人在合同中对广告内容的约束力进行认可的，该广告构成合同条款。•（3）将销售广告作为购房合同附件的，该广告构成合同条款。但正式合同对广告内容有实质性变更的，以正式合同为准。•（4）出卖人就商品房开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有决定作用的，该说明和允诺视为合同组成部分。•2、开发商违反广告许诺应承担的民事责任。•（1）违反了作为合同条款的广告许诺，开发商应当承担违约责任，赔偿买受人的损失；•（2）实践中不轻易支持当事人要求解除合同的主张：•开发商的行为构成一般违约的，应继续履行；•违约事项没有继续履行可能，但不影响购房基本目的的，一般不应解除合同；•违约事项严重影响了当事人合同目的的实现，应支持当事人解除合同的主张。•三、认购书纠纷的处理•（一）认购书的性质：预约，具有法律拘束力•（二）处理：•1、因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。•2、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。•四、房屋权利瑕疵纠纷的处理•（一）出卖他人房屋纠纷的处理：无权处分•（二）未经共有人同意出卖共有房屋纠纷的处理•1、合同订立后但未过户登记的，按无权处分处理•2、合同订立后并办理过户登记，买受人为善意、有偿取得的，合同有效，买受人取得所有权。•五、商品房质量纠纷的处理•（一）因房屋质量问题发生纠纷的处理•1、一般质量问题，出卖人在保修期内承担修复责任；•2、房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人享有合同解除权，并可请求赔偿损失。•（二）房屋主体结构不合理，买受人享有合同解除权，并可请求赔偿损失：•1、房屋主体结构质量不合格不能交付使用；•2、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；•（三）擅自变更房屋设计导致不能实现合同目的，买受人享有合同解除权，并可请求赔偿损失•六、房屋面积纠纷的处理（案例）•七、迟延交付房屋、无法办理房屋所有权登记纠纷的处理•（一）出卖人迟延交付房屋纠纷的处理•1、迟延交付的认定•原则上，是指出卖人不能在约定时间交付房屋。•下列情况例外：（1）因不可抗力对按时交付产生了影响；•（2）因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。•2、迟延交付的法律后果•（1）买受人的合同解除权；•（2）出卖人支付违约金或者赔偿损失。•（二）无法办理房屋所有权登记的处理•1、出卖人有义务协助买受人办理房屋产权转移登记•2、房屋所有权转移义务的履行期限和违约责任•八、一房二卖纠纷的处理•（一）纠纷处理一般原则•1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。•2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。•3、两次买卖均未完成过户登记的处理。•4、后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的处理。•（二）商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理•1、被拆迁人对补偿安置房屋的优先权；•2、商品房买卖合同订立后，出卖人将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任•3、买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。•4、预售合同登记的，有条件地对预售登记的效力予以承认。