《房地产工程质量与施工现场管理》

《房地产工程质量与施工现场管理》课程总结分享2012年8月10日开场白活产品质量一、房地产质量管理的核心理念——产品质量（一）施工质量管理和房地产质量管理的区别施工单位管理的是工艺质量房地产企业管理的是产品质量产品质量（二）产品质量——涉及提高生活品质的质量产品质量（三）衡量产品质量的标准——客户满意度产品质量（四）从产品质量角度谈看图发现问题产品质量（五）课上讲的产品质量的几个案例1.厨房台面增加采光，增加无影灯；2.客户进小区刷卡不淋雨；3.2004年版万科《总图装置》；附件1万都时代—总图装置4.产品质量敏感点分析（如：酒店、公寓）；5.注重城市客户热点诉求（送菜地、送墓地、读名校、送养老配套等）质量管理核心分项指标二、工程质量管理与评估核心分项指标当我们提到质量管理的时候，难免流于表面或片面。一种是因为我们在处理问题和解决问题的时候往往只看到了问题本身，而没有去寻找问题的根源，相当于只是治标而没有治本。这样就会导致同类型的问题不断出现，或者同样性质的问题没法从根本上避免，给我们的项目管理造成很大的困难，形成项目管理人员都是救火队员的局面。另一种是因为很多房地产管理人员都是从最初的施工单位或者其他建设单位转过来的，从惯性思维的角度混淆了房地产质量管理和施工质量管理的概念。本次课程帮助我们梳理了这些影响工程质量的核心分项指标。一旦我们从这些角度提前解决，可能未来的工程质量管理会是一件轻松的事情。（一）产品（客户）质量意识需要全员明确概念，提高认识。在此基础上尚需有一定的产品质量管理经验。质量管理核心分项指标（二）工程合同数量与现场人员配置结构1.一般情况下20万方的项目合同数量如果超过40个的话，其实真正的行使总包职能的就是甲方了，而很多公司的合同都会超过60个。2.工程现场一线的甲方管理人员一般为7个左右，当合同数量大于60个而工程现场一线管理人员少于7个的时候，工程质量是必然做不好的。3.建议：一般20万方的项目，一线工程管理人员按照7人标配（具体可参考中海项目7人标准配置方案），合同数量最好控制在45个以下。质量管理核心分项指标（二）工程合同数量与现场人员配置结构中海项目7人标准配置方案质量管理核心分项指标（三）铁杆供方能和一家房地产开发企业长期（5年以上）合作的合格供方即可称之为铁杆供方。当一个项目的铁杆供方单位占到合同总量的75%的时候，这个项目的质量管理会比较不错。50%是这个指标的风险临界点，如果铁杆供方达不到50%，那一定是甲方在管理上存在问题的。质量管理核心分项指标（四）监理费标准1.在我国现阶段为保证监理的工作质量，一般情况下一线城市的监理费应该在20元每平米，二线城市为12-15元每平米。监理费低于这个水平的，监理质量是无法保证的，换句话说就是监理费相当于白花了。2.建议：依据监理人员的数量和职位，按单人单月工资进行监理费的计算。万科经过项目实践，最终监理费核算下来也基本是18-20元每平米的标准，但是监理效果则完全不同。质量管理核心分项指标（四）关于监理的展开1.如何考察监理单位a)考察监理公司老板的风格与我司企业文化是否一致；b)考察综合行政管理能力，包括前台文员水平、卫生间清洁水平；c)考察现有项目，找水平最高的监理工程师，查看他的监理日志；d)找突破点：找一个日志中打砼的记录，让其提供对应的打砼的质量保证资料。2.监理规划和监理细则甲方对以上两个监理工作开展的纲领性文件必须严格要求，一定要有针对性。不看图纸就写不出监理规划。质量管理核心分项指标（四）关于监理的展开3.监理合同甲方的质量管理工作中一定要包括对监理质量的管理。需要在监理合同中对监理单位的质量提出明确要求。具体可以参考《万科2009-2010年度监理工程集中采购协议》万科2009-2010年度监理工程集中采购协议监理资料管理流程质量管理核心分项指标（五）工法管理建立系统的工法管理体系，通过清晰的图纸和准确的节点，详细对建筑构造进行表示。工法样板房的重要性，展出什么，选择哪些工法进行展示。工法样板房质量管理核心分项指标（六）工序管理建立严格的内业管理体系（其实就是严格执行国家的检验批管理规定），并保证资料的准确和真实。重点工序旁站，拟出需旁站清单。——可参考万科清单（七）物料管理此项也需要执行严格的内业管理体系，按照国家有关原材料检验的相关规定，基本能够很好的实现物料的管理。重点材料背靠背复检，拟出重点材料清单。——可参考中海清单质量管理核心分项指标工程内业规范的意义：1.统一做法，继承公司传统，规范动作，改造新员工；2.大大降低对员工个人素质的要求；3.训练体系，迅速提升员工业务水平；4.内业系统保留完整是项目管理走向优秀的基础；5.多项目管理和集团化管理的必备工具。质量管理核心分项指标（八）样板引路严格执行样板引路管理办法，在制作样板的过程中准确落实设计意图和调整工法。样品管理和样板确认（案例：上海爱建，建立样品间和未封样间）质量管理核心分项指标（九）工程款支付工程款支付的及时性是工程质量管理的零容忍指标，有好的工程款支付情况才会有好的工程质量。（十）施工工期合理性施工工期的确定必须合理，公司需拟定符合自身情况的《合理标准工期》，在排计划时需按照此标准工期执行。万科北京标准工期恒大标准工期南方企业标准工期质量管理核心分项指标（十一）合同签订水平1.要有详细的合约规划。合约策划报告2.各个合同界面的划分很重要，需要在施工之前的工程策划中想清楚。3.本着公平、公正、有理有节的供方管理原则进行招投标和合同的签订。4.通过清单加图纸包死的合同模式会比较方便项目的管理。5.当涉及价格波动比较大的材料或人工时，需提前对调整进行约定，包括哪些调，什么情况下调。6.合同可视化：将质量、安全、文明施工等各种要求给出图片的形式，将图片放入招标文件，放入合同。（案例：深圳华润万象城）质量管理核心分项指标（十二）专业技术负责人是否有专业技术负责人也是一个决定项目工程质量管理好坏的关键因素，需建立项目质量管理的技术线条，从总工，付总工到主任工程师的技术管理路径，实现图纸管理雪中送炭，工法管理锦上添花。质量管理核心分项指标（十三）工程（产品）质量监控时间点工程质量控制中最重要时间点的把握方法是开展“三层会验”。所谓三层会验也就是当高层项目做至5层时在3层把所有做法在各种户型全部实现一遍，通过这次实现，整理各种设计变更和工法调整，统一出一次设计变更。（其实相当于一次实体看图）三层会验关注要点恒大三层会验记录质量管理核心分项指标（十四）安全文明施工垃圾堆里造不出好质量。（十五）后勤保障1.安排好食宿，解决员工的后顾之忧，才能让员工安心的工作。2.食堂也是一个软性的沟通平台。3.务必将监理的办公和吃饭的地方放在甲方的办公场所和食堂。质量管理核心分项指标质量管理的评估指标三、是否做好质量管理的评估指标1.入伙当天每户投诉量：10-15条每户是平均水平，万科曾经做到3条每100户万科产品质量实测操作指引2.入伙当天交房率：95%以上（每天入伙7、8个，延长入伙时间，不让客户聚起来）3.毛坯房改造费用：50元每平米（现在行业平均水平是150-200元每平米）4.入伙3-5年平均每户投诉量：每户15条以内5.质量投诉现场服务及时性：入伙后6个月内，接到投诉2小时到位6.质量维修一次成功率：95%以上7.绿色建筑标准的面积率：绿色建筑评价标准总体来说：工程质量对客户满意度的贡献占比为85%。项目总控四、开发商的项目总控（一）房地产工程管理行业现状分析项目总控建筑施工总承包在房地产项目上无法胜任“总承包”的原因项目总控（二）房地产工程管理行业现状的对策1、房地产企业想做好工程管理，必须做好的四个核心工作：计划总控；技术总控；现场平面总控；信息总控。2、核心工具和方法：《工程管理策划书》旭辉——工程管理策划书1（样板引路、三层会验），旭辉——工程管理策划书2，龙湖——项目启动会，万科——项目管理策划书，金地——工程管理策划书，百锐工程管理全程策划书样板项目总控（二）房地产工程管理行业现状的对策3、必须由甲方组织或下达的指令：工作面移交（核心是1米线的移交）；拆模令；外架拆除令。4、平面布置的基本要点：a)体现项目基本经营意图；b)体现销售案场、样板展示区和销售动线；c)围墙的设置和管理要体现经营和管理思路（建议由甲方进行管理）。质量控制关键点五、质量控制关键点（一）裂缝分析1、裂缝原因判断顺序质量控制关键点2、墙体裂缝分析及预防措施轻质墙体的裂缝和渗漏预防措施当裂缝不是结构裂缝又找不到原因的时候采取“不问原因”修理法：3、加气砼砌筑质量控制关键环节：a)控制加气砼块的28天龄期；b)构造柱设置不超过4.5米；c)严格控制拉结筋；d)抹灰之前涂刷界面剂；e)砌体内外侧均做勾缝处理。沿裂缝剔凿八字无纺布松铺改型环氧树脂无纺布平铺抹灰面层质量控制关键点（二）防水分析民用建筑防水体系培训，（重点：碧桂园“五大翻边”做法值得推广）另，随着人工费的升高，对拉螺栓洞封堵人工费不断增高而且存在质量隐患，建议直接焊断。知识积累六、知识积累《项目维修简报》需为月报，集团每月汇总并定期分析总结。由维修部门用此汇总文件给设计部门和项目公司进行培训。