长沙开福万达广场建设成本表决策文件

商业中心五星级酒店室外步行街底商精装住宅A版精装住宅B版住宅车位9300020009300020001128002657独立甲级写字楼蜡烛甲级写字楼商务酒店商务酒店地下写字楼地下配套设施单价（元/m2)金额(万元）单价（元/m2)金额(万元）单价（元/m2)金额(万元）土地成本商业中心545211476752681108825323112735五星级酒店125118344911878792241228177618室外步行街109591994510696194681268823093底商9807254989795254671034226889精装住宅A版110351909141106419141511057191286精装住宅B版974722125996202183809752221377住宅车位508647303504246888497356092写字楼744129020728528413748429189蜡烛甲级写字楼836911130579391055958739118058商务酒店4022305743673319469136125、独立写字楼地下457268584521678147057058商务酒店地下411124746792814812289小计合计单价（元/m2)金额(万元）单价（元/m2)金额(万元）单价（元/m2)金额(万元）室外步行街400007280040000728004800087360底商350009100035000910003800098800精装住宅A版160002768001600027680016000276800精装住宅B版140003178001400031780014000317800住宅车位100000200001000002000010000026570写字楼150005850015000585001500058500蜡烛甲级写字楼140001695401400016954014000186760商务酒店709058147550619179006557合计366606001018300278860建筑面积（m2）2105006670007511917300022700039000133000决策文件版本建筑面积（m2）现金流考虑税收返还后现金流合计成本土地价款返还长沙开福万达广场项目差异比较表收入工程成本税收返还项目名称面积-87007078702-8305075264-44965-27221150008700211800632001820026000173000227000已向董事长汇报版本（2010.11.20版）建筑面积（m2）2105006670077006003900013510018200260001500087002270003900013300018200260001730007600决策文件版本8361111114971101225476006001500087001018300278860-12022910591472788601038100853623113248311461548672941012631-102340项目名称单位数量物业状态一、规划用地m2121,800121,800二、总建筑面积m21,038,1001、自持物业面积m2290,0001.1商业总建筑面积m2211,8001.2酒店总建筑面积m263,2001.3自持物业面积m215,0002、销售物业建筑面积m2739,8003、商务酒店面积m28,300三、地上总建筑面积m2800,0001、商业m2110,100自持2、精装住宅A版m2173,000销售3、精装住宅B版m2227,000销售4、室外步行街m218,200销售5、底商m226,000销售6、独立甲级写字楼(甲B)m239,000销售7、蜡烛写字楼(甲B)m2135,100销售8、白金五星酒店（威斯汀）m255,200自持9、商务酒店m27,700销售10、配套设施m28,700自持四、地下建筑面积m2238,1001、商业地下m2101,700自持2、酒店地下m28,000自持3、住宅地下m2112,800销售4、商务酒店地下m2600销售5、独立写字楼地下m215,000自持五、停车位个44261、商业地下、酒店及蜡烛甲级写字楼地下个1484长沙开福万达广场规划经济技术指标2、独立甲级写字楼个2853、住宅、公寓地下停车场个2657六、容积率6.69七、绿地率8.54%八、覆盖率52.00%九、总户数(豪宅)户1645主要商业营业面积分布明细商业业态楼层分布面积（m2）物业状态一、商业地上部分1101001、百货30200自持3、综合楼4、娱乐楼18200自持5、室内步行街61700自持二、商业地下部分1017001、百货0自持2、超市15000自持3、商业地下停车库及设备房86700自持三、总计211800备注182.70182.70638,100复核栏引用源总面积地上面积本excel表1038100800000PDF图纸1016100800000差异分析表1038100150m超高层150m超高层1,029,400100m高154m，含3700m2避难层192m含1000m2商管用房，700m2物管用房另不计容积10200m2避难层142m，含700m2物管用房，6600m2避难层128m另不计容积避难层3500m2，140m，含避难层3540m2，设备层1770m2不计容积率含人防8500m2含人防10000m2长沙开福万达广场规划经济技术指标7备注规划院提供规划院提供规划院提供含次主力店以及4000m2室外步行街内环105,900地下面积用地面积住宅车位23810012180026572161001218002400编制日期：大商业酒店1,052,5906,5571,059,1471,059,1471,052,5906,557-1,090,105835,075828,4906,585158,17096,859-278,860221,240218,5562,68438,37819,241-15,70511,28011,1541273,460964598,386434,274431,0413,23399,24764,86513,8269,9319,8191113,046849423,75596,90024,91417,89617,6952015,4891,53013,10410,36710,2391281,8239145,4705,4705,470---2,4251,7421,7222053414917,99213,00012,902983,0751,9173,627772772-2,854-7,824-7,82426,31526,31526,315-7,8287,8287,828---64,07145,87445,874-14,2313,96666,30866,30865,898411--21,18321,18321,052131224,072224,072224,100-2856,04956,04956,049168,023168,023168,051-2859.63%23.44%29.78%-87,007168,051-28-158,170-96,859-78,702-8,305黄色为公式单位：万元8税收优惠返还十、土地价款返还八、投资净利率　　６　销售费用　　５　酒店开办费五、销售部分净利润三、销售部分利润总额六、销售毛利率七、销售净利润率　　　　３.７其他建设工程支出　　　　３.２主体建筑工程费３.８预备费　　８　财务费用　　７　管理费用　　　　３.６配套设施费　　４　物业启动与商业招商费　　９　营业税金及附加整个项目四、销售部分所得税十、税收返还十一、项目净现金流九、项目净收入　　１０　土地增值税　　　　３.４社区管网工程费　　２　政府行政事业性收费长沙开福建设项目投资计划表编制单位：一、项目总收入二、各项支出总额　　1　销售收入金额（万元）总销售物业（含商务酒店）项目销售物业85,279　　　　３.５园林环境工程费　　３　建造成本　　　　３.１前期工程准备费　　１　土地费用　　　　１.２回迁房抵地价持有物业商务酒店59,506　　2　税收返还2,675　　　　１.１土地费用　　　　３.３主体安装工程费375,869373,194税种计划纳税金额返还率开发期间营业税100%土地契税10,600.00100%10,600.00土地交易服务费285.50100%285.50建安营业税15,619.63100%15,620销售契税30,473.88100%30,473.88所得税0%土地增值税0%小计--21,182.9452,957.3556,048.8952,957.35104,936187,168.19面积（m2)大商业面积（m2)五星级酒店面积（m2)地价（万元）销售收入（万元）总成本（万元）税收返还（万元）利润总额（万元）净利润（万元）原净现金流（含奖金）土地增值税预缴（万元）103810021180063200265000105914711461547870222407216802321183993,246-259,619-14,740533,52112,977364,24996,90023,38512,1905,4702,27616,0743,627-26,3157,82860,10566,308预征5.32%3091.5引用源数值成本表总成本1146154单体综合造价1146154计划表1146154差异表1146154-总成本长沙开福建设项目投资计划表备　　注税收优惠政策优惠政策：市区二级除所得税上交60%外，其余三税全部返还。不返还不返还5000万不返还土地增值税清算(万元)土地增值税预缴净现金流（万元）土地增值税清算后净现金流（万元）毛利（万元）销售毛利率销售净利率70164-8305-45008101,052,5906,5571,059,1471,059,1471,052,5906,557-1,139,086884,056877,6026,454-278,860221,240218,5562,684-15,70511,28011,154127598,386434,274431,0413,23313,8269,9319,819111423,75596,90024,91417,89617,69520113,10410,36710,2391285,4705,4705,470-2,4251,7421,7222017,99213,00012,902983,627772772-7,824-26,31526,31526,315-7,8287,8287,828-64,07145,87445,874-66,30866,30865,89841170,16470,16470,164-175,091175,091174,98810343,77143,77143,771131,320131,320131,217103　　９　营业税金及附加　　１０　土地增值税三、销售部分利润总额　　４　物业启动与商业招商费　　５　酒店开办费　　６　销售费用　　７　管理费用　　８　财务费用四、销售部分所得税五、销售部分净利润　　　　３.４社区管网工程费　　　　３.５园林环境工程费　　　　３.６配套设施费　　　　３.７其他建设工程支出３.８预备费　　　　１.１土地费用　　　　１.２回迁房抵地价　　２　政府行政事业性收费　　３　建造成本　　　　３.１前期工程准备费　　　　３.２主体建筑工程费商务酒店一、项目总收入　　1　销售收入　　2　税收返还总销售物业（含商务酒店）销售物业二、各项支出总额　　１　土地费用长沙开福建设项目投资计划表金额（万元）编制单位：项目整个项目375,869　　　　３.３主体安装工程费373,1942,67554.96%19.94%23.92%-123,710131,217103-78,702-