第十一章零售商业物业经营管理

第十一章零售商业物业经营管理2020年3月9日EditedbyL.hua1物业经营管理考试基本要求掌握：零售商业物业经营管理中的经济学原理，零售商业物业租户选择、租金确定与调整的特点。熟悉：零售商业物业及其分类，零售商业物业管理的内容和类型，零售商业物业管理中租赁管理和现场管理的工作内容。了解：零售商业物业管理中的风险与安全管理。2020年3月9日EditedbyL.hua2物业经营管理要点说明1．零售商业物业经营管理的主要工作内容2．策略与运行管理与现场管理的工作内容3．零售商业物业运作相关理论的具体应用4．租赁方案和租赁策略制定5．零售商业物业租户选择时应考虑的因素6．基础租金的确定7．百分比租金的测算方法8．净租形式出租的三种类别9．零售商业物业租约内容10．零售商业物业现场管理的目标11．零售商业物业管理中的风险类型2020年3月9日EditedbyL.hua3物业经营管理2020年3月9日EditedbyL.hua4物业经营管理第一节零售商业物业与分类发展:1600年、1862年、1956年1955年百货商店（DepartmentStore)购物中心(ShoppingMallCenter)品牌物价场(Outlet)物业经营管理零售商业物业经营管理内容六大模块：1、投资与承租户组合2、零售技术3、物业维护4、营销5、保险与风险6、财务管理物业经营管理零售商业物业经营管理的类型（一）策略与运行管理物业公司所为？专业商业经营公司或顾问公司所为？（二）现场管理“门里门外”做法专业管理协调：内部管理分包管理物业经营管理第二节经济学原理（掌握）一、规划与选址应考虑的因素：1、市场容量2、进出交通3、地点显著4、零售商业物业规模5、内部设施因素物业经营管理二、零售商业运作的相关理论1、中心地理论为了满足消费者“一站式”购物需要零售商业物业要引入很多不同类型的零售店入驻2、同类零售店聚集理论为了满足消费者个性化需求（质量、品牌、特色）集聚很多出售同类商品的门店3、需求的外部效应理论为了满足客流引入品牌名店物业经营管理上述理论的应用（多个考点）租户应实现多样化引入主力店空间安排实现相互促进效应物业经营管理第三节租赁管理核心内容：制定租赁方案租赁策略目标：实现物业收益的最大化工作内容：租户选择租金确定与调整租约制定物业经营管理一、租户选择应考虑的因素（四大因素）1、声誉2、财务能力3、租户组合与位置4、租户需要的服务走向成熟：租户的优化选配物业经营管理二、租金确定与调整基础租金、最低租金百分比租金：超额租金自然平衡点毛租与净租：净租的一般形式：物业经营管理租金的调整：主要租户五年一次次要租户租金调整应考虑的因素：消费者物价指数零售物价指数双方商定的定期调整比率物业经营管理三、租约制定标准租约特殊问题其他条款物业经营管理第四节现场管理按照管理层面的不同，零售物业的经营管理可以分为：策略与运行管理现场管理策略是基础计划是前提费用是基本物业经营管理日常管理内容费用测算（1）日常管理费（2）开办费工作流程：处理客户投诉（三类投诉）物业经营管理管理范围和内容管理目标：：“六统一”物业经营管理第五节风险与安全管理模式风险：子公司？分公司？产权与管理权分离风险等等物业经营管理安全管理：防火安全治安安全劳动安全媒体风险防范