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1项目定位报告（初稿）翼筑商业2014.12.17敬呈：宁波欢乐购广场开发有限公司2分析本项目位于首南街道陈婆渡片区天童南路与鄞州大道交叉口，处于首南街道商业金融组团与南部新城首南商贸休闲区内，是未来鄞州重要商业中心核心地之一。首南街道功能定位为：宁波南部新城的核心区，是以行政职能、商业商务、文化休闲、生活居住作为主要功能的城市复合功能区块。按2020年宁波市总体规划可将首南街道分为8个组团，其中包括4个居住社区组团，1个商业金融组团，1个行政办公组团，1个文化体育组团以及1个高教科研组团。首南商务休闲区：以环球嘉年华为核心，兼有建材、家居、商业、商务办公、居住等功能的城市综合区块，打造都市娱乐体验中心。滨江北标准社区组团首南街道功能组团分布图滨江南标准社区组团高教科研组团行政办公组团中心生态廊道商业金融组团南部居住社区组团中河街道潘火街道下应街道本项目鄞州区核心区域（南部新城）首南商贸休闲区本项目5分析项目周边交通目前以道路交通为主，主要出行方式为私家车和公交车，根据宁波市规划局文件，未来项目周边交通条件较好，四至道路将升级为城市主要交通干道，公共交通增加地铁与有轨电车，未来区域内人群出行方式将更加多样化和方便化，多种公共交通站点林立于项目周边，为项目导入大量客流。道路名称方向道路等级道路宽度（规划）（米）设计车速（公里/小时）鄞州大道东西向快速路6880天童南路南北向城市主干道47.560茶桃路（在建）东西向城市主干道4460宁波站宁波东站宁波栎社国际机场本项目鄞州区综合交通枢纽站市中心本项目鄞州综合交通枢纽站项目周边道路交通发达，宁波主要公共交通站点均在半个小时内可达，三条高速公路环绕，紧邻城市主干道天童南路与茶桃路，临近城市快速路鄞州大道，未来项目道路交通便利，车流量一定程度有保证。项目周边公共交通站点较多，其中轨道交通3号线鄞州大道站与有轨电车1号线环球城站与本项目紧邻，项目五百米内共有公交车站4个，数十条公交线路经过，且未来鄞州综合交通枢纽公交与客车数量众多，为项目带来丰富客流。道路交通图公共交通图6内物业种类较多，商业、住宅、办公、工厂、学校聚集，多数分布于项目北部，工厂多位于南部新城外围。工厂分布住宅分布区万达商圈住宅分布区商业：项目周边5km范围内共有鄞州区两大主要商业中心，万达与印象城。但项目三公里范围内目前无大型在营商业中心。未来将会形成以罗蒙环球城和本项目为中心的商业中心。住宅：项目周边住宅多分布在项目北面，5km内约小区100-110家，初步估算约有15万人，其中3km内小区约有45家左右，初步估算约有7万人左右，在本项目开业前（2017年前）项目周边5km内约增加1万居民。办公：项目周边办公区域较为集中，多数集中在项目北边，其中以南部商务区区域最为集中，已建成一期办公有38栋办公楼。未来南部商务区全部建成后将有6.6万人入驻。学校：宁波高教园区距离项目约1.2km，已投入使用的宁波高教园区（南区）占地4.4平方公里，集聚了宁波诺丁汉大学、浙大宁波理工学院等8所院校和7万多名学生。工厂：项目周边工厂数量较多，初步估计约有220家以上，工厂人数约在50-100人之间，基本上以劳动密集型工厂为主，以机械加工、服装纺织、五金加工类工厂居多，这类型职工收入平均水平基本在3000-4500之间，收入水平较低且消费频率与消费意识较差。高校园区南部商务区中河商圈（印象城）本项目7分析周边人口：本项目周边5km内现拥有人口根据调研与初步估算约有28万人，3km内人口约有21万人。另预计至项目开业前（2017年前）5km内人口将增加至33万人。类目项目周边现有人口项目开业前（2017年）人口预估5km人口数量3km人口数量5km人口数量3km人口数量住宅约150000约75000约160000约80000办公约30000约20000约76000约66000高教园区约70000约70000约70000约70000酒店约2500约1600约2500约1600工厂约20000约4500约20000约4500总计约27.6万约21万约33.2万26.1万办公：根据规划南部商务区共有四期工程，目前已建成并使用的为一期，有2万人入驻办公，根据官方预计南部商务区全部竣工未来至少约有6.6万人入驻办公。酒店：目前项目周边约有14家星级酒店，3km内共有客房数1820间，5km内共有客房数2796间，据现场调查发现，项目附近酒店入住情况较好，若按入住率60%，每间1.5人计算，3km内酒店客群约有1638人，5km内酒店客群约有2516人。（本次统计暂未包括未来酒店供应）5km5km本项目8分析项目西面与罗蒙环球城仅一道之隔，东面、北面与南面均为住宅，项目西南角拥有一块商业用地，目前信息缺乏。罗蒙环球城项目北面——城南华府荣安月圆项目地块富嘉天下荣安琴湾陈婆渡小区都市丽苑光大江湾府南部商务区二期南部商务区一期格兰春天首南医院罗蒙环球城新中宇维萨公馆城南华府荣安月圆本项目天童南路九曲港商业地块项目四至情况表东面项目东面以住宅为主，主要有荣安月圆、光大江湾府等西面西面与罗蒙环球城一路之隔，罗蒙环球城项目体量巨大，业态规划丰富，以儿童游乐为项目最大特色。南面项目南面住宅众多，有荣安琴湾、陈婆渡小区、都市丽苑等。北面项目北面紧领九曲湾河道，城南华府（楼层在11-14层之间）和新中宇维萨公馆（18层）与项目临河相望。本项目与南部商务区被道路、河流与住宅阻隔。西南角项目西南角有一块商业用地，但该地块具体信息缺少。同时格兰春天位于项目的西南角茶桃路9分析类别指标占地面积（㎡）33450总建筑面积（㎡）155808地上总建筑面积（㎡）108074地下总建筑面积（㎡）47734商业可用地面积（㎡）73324（其中超市13809）地上商业建筑面积（㎡）69285地下商业建筑面积（㎡）4039办公建筑面积（㎡）37925商业容积率3.26项目总体量约为15.6万方，其中纯商业面积约为7.3万方（超市1.38万方），商业规模适中，从商业体量和周边人口规模上来看符合打造区域型商业中心的要求。中国商务部关于商业分级标准分类服务人口（万人）基本商业面积（万㎡）市中心商业区——30区域商业中心2010社区商业52.5沿街商业0.40.06商业步行街——街长200米以上，专业店30家以上新城商业中心2012中心镇商业52一般镇商业20.8茶桃路本项目10分析本项目位区域核心位置，道路交通可达性良好，地铁与有轨电车站点规划未定，是否与本商业接驳对于项目后期发展有较大影响，项目由于临街面较少，对于项目整体商业价值有较大影响。商业价值评估关键因素分析位置鄞州主城区商业商业金融组团与南部新城首南商贸休闲区内，是未来鄞州重要商业中心核心地之一。可达性未来项目紧临两条城市主干道，并连通城市快速路，公交、地铁、有轨电车直达，交通便利，但地铁与有轨电车是否与项目直接接驳有待进一步商榷，是否接驳地铁和有轨电车对于项目可达性有较大影响。可视性项目共有两面临街，天童南路段共有255m临街面，是项目最好的展示面，茶桃路段展示面较短，仅53m，天童南路与茶桃路交叉口最好的展示面被另一地块占据对于项目整体价值有较大影响。地形地势项目地块形状不规整，对于商业规划和设计增加难度。茶桃路商业用地本项目11分析【罗蒙环球城】是由购物中心、罗蒙环球乐园、沿街商业、酒店式公寓、酒店、住宅六大功能板块组成的约110平方米的超大规模城市综合体，定位为欢趣体验型多业态复合的家庭消费娱乐园地。项目地址鄞州大道与天童南路交汇处开发商宁波罗蒙房地产开发有限公司宁波罗蒙世界商业广场有限公司总建筑面积（万㎡）约110商业面积（万㎡）76购物中心（万㎡）32.6罗蒙环球乐园（万㎡）20.4沿街商业（万㎡）3.7酒店式公寓（万㎡）11酒店（万㎡）6.7高级会所（万㎡）0.6住宅（万㎡）35购物中心32.6万方酒店6.7万罗蒙环球乐园20.4万方酒店式公寓11万方1280户沿街商业3.7万方高级会所0.6万方住宅35万方综合交通枢纽站罗蒙环球城本项目12分析【罗蒙环球乐园】建筑面积约20.4万方，由挑高57.4米、长300米、宽180米的巨蛋型室内游乐场与室外游乐场组成，定位为家庭型全客层体验式乐园，有梦幻世界、罗曼蒂克大道、冒险之旅、神秘大陆、欢乐广场、传奇岛六大部分，共设有30多项游乐项目、30多家特色餐厅和20余家主题商店。罗曼蒂克大道梦幻世界神秘大陆欢乐广场冒险之旅罗蒙环球乐园室内乐园外立面室内乐园连通室内与室外的天桥室外乐园传奇岛整体项目由罗蒙集团聘请专业物业管理团队进行管理，其中部分业态物业如“环球嘉年华”、“华纳兄弟馆”、“儿童共和国”分别由环球嘉年华（北京投资有限公司）、美国华纳兄弟公司、日本东京儿童共和国亚太地区总代理实施管理经营；环球嘉年华是世界上最大型的巡回移动式游乐娱乐场，“环球嘉年华”与“迪斯尼”、“环球影城”一起被世界媒体并称世界三大娱乐品牌。环球嘉年华（北京）投资有限公司以举办“环球嘉年华”大型游乐娱乐场和超大型旅游娱乐综合体为主营业务。华纳兄弟（WarnerBros.）是全球最大的电影和电视娱乐制作公司。该公司是时代华纳旗下子公司，华纳兄弟包括几大子公司，包括华纳兄弟影业、华纳兄弟制片厂、华纳兄弟电视制作、华纳兄弟动画制作、华纳家庭录影、华纳兄弟游戏、华纳电视网、DC漫画和CW电视网。华纳兄弟成立于1918年，是美国成立时间第三悠久的电影公司。13