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-1-湖南众联评估工作评估工作自查自纠报告一、自机构成立以来，土地估价报告质量状况、执业土地估价师状况、估价报告存在问题以及整改措施。（1）土地估价报告质量状况为保证报告质量，公司制定如下质量保证方案：1、遵循客观、独立、公正的原则，严格执行有关法律法规、政策和标准，树立服务第一，客户至上的思想，及时准确地为客户提供优质服务。2、认真积极审查现场勘察底稿、权证复印件资料，对文件执行中存在的问题和意见，及时总结分析，认真做好有关报表和资料的汇总上报工作。3、实行“业务部具体实施、总审复核审定、负责人签发报告”分级管理的原则。指定一名土地估价师为项目组长，负责该项业务，坚持一评一审，组长复核，最后形成初稿；初稿经业务部部门经理审核后送总审，审定后进行签印，由法定代表人签发。4、报告交付委托方前，业务部负责人将送交总审，总审审定同意后，由法定代表人签发报告。报告交委托方（按照委托方要求提供-2-相应份数），公司内部归档壹份。公司严格依据以上举措控制估价报告质量，估价报告在每年的年检、市国土部门抽查过程中评价较好，报告质量较符合规范要求。（2）执业土地估价师状况公司目前共有执业土地估价师15名，其中2名为湖南省土地估价师专家库成员。公司执业人员在执业过程中，要求严格遵守《城镇土地估价规程》等技术标准规定和职业道德规范，按照《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》、《土地估价报告备案办法（试行）》等行业改革的有关规定进行估价活动。（3）估价报告存在问题与整改措施估价报告存在问题主要有：1、装帧不够精美；2、采用的方法局限于三种（基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法）；3、评估基础性工作有待加强；4、部分数据取值依据不够充分。相应的整改措施为：1、购置先进的装帧设备，学习优秀报告装订模式和方法。2、拟建立评估区域的地价监测系统，丰富有说服力和证明力的评估数据，进一步收集租金水平资料，争取能灵活运用市场比较法和收益还原法。3、建立规范的基础工作工作制度，改革现有工资提成分配制度，-3-加强对基础性工作的投入。4、加强对评估工作影响较大的数据来源如工程造价市场资料、房屋销售资料、租售比资料等的收集工作。二、机构与估价人员服务水平、态度与办事能力情况（1）专业服务方面为提高评估专业服务质量，我公司采取了以下五点措施：1、积极开展房地产估价理论、方法、信息处理方面的培训工作，给估价人员及时充电；2、一项评估业务必须有两个或两个以上的估价师参与，并选定其中一人为该项目负责人；3、该项目的实地勘测必须有估价师亲自到场或进行指导；4、评估方法和技术路线由该项目所有估价师集中评议后决定，修正值也要如此。在审批时要严格按照审核制度进行审核，发现违规者即进行重新评估或修正，而且对负责人和当事人进行处罚。5、年终时，企业必须进行总结性审核，再次检查是否有不合要求的评估报告并将信息反馈给委托方，及时发现和查处问题。通过以上五点措施，加强了估价师的责任意识和风险意识，在较大程度上对提高企业的专业服务质量，保证了估价报告的专业水准。（2）日常服务方面加强员工礼仪培训，要求使用礼貌用语。客户到来时，一定要起身接待并倒茶请坐。建立客户回访制度，不定期给客户通电话，并在-4-节假日通过短信群发的形式增加客户对公司的印象和好感。（3）机构与人员服务水平尚需要改进的地方1、客户管理停留在各自为政阶段，需要进一步改善客户管理，加强客户资源统一管理。2、服务意识需要进一步强化，员工主人翁意识需要加强。3、客户投诉与监督体系尚待建立，加强评估工作的售后服务。三、机构从业来是否存在低价承揽业务行为及相关恶性竞争事件随着评估机构的增多，竞争的加剧，评估行业出现许多问题,影响最厉害是压价竞争，我公司坚持认为：行业收费过低造成行业失血过多过快，优秀人才外流，估价师地位过低，无人愿意再进入这个行业。为企业本身长久持续发展，我公司积极与本省、本市评估机构协调、沟通，及时妥善处理行业业务竞争问题。四、评估工作是否存在损害人民利益行为公司在处理涉及国有资产评估业务时非常谨慎，一般要求有2名以上专职资深土地估价师参与，并与国土部门和企业充分沟通衔接，仔细对比周边区域的评估实情和市场行情，在关键数据区值上，由公司估价师集体研究确定，评估过程中不存在有损害人民利益行为。五、是否存在高估低评行为以及为避免上述行为采取的措施为避免评估过程中出现“高估低评”行为，我公司采取了以下几-5-点措施：（1）自主开发完成了地价查询系统，将所有的评估数据全部整理入库，便于评估工作的纵向比较。（2）成立了市场部，长期对永州房地产市场进行调查走访，并将调查的资料整理，录入地价查询系统做为评估工作的横向比较基础参考数据。（3）自己开发完成永州房地产信息网，及时收集永州房地产楼盘信息，租金水平等，为评估数据的来源增设的网络渠道。（4）坚持每项数据都有来源或说服力，在解决一些“关系户”、“打招呼”评估项目问题解释说明中，做到有理有据。六、机构估价师是否存“提篮子”行为为避免出现估价师的“提篮子行为”行为，公司采取了以下措施：（1）建立估价师风险保证金制度，该制度不仅适用在风险控制上，而且适用于估价师的业务承接方面。（2）体贴细致的福利待遇能使估价师深深感受到企业给予的家庭般的温暖，增强估价师对企业的心理依赖和情感依恋，这对于增强公司凝聚力起着强大的基础性作用。公司自成立以来，基本没发现机构估价师存在“提篮子”行为。七、其它情况说明公司存在其他需要改进和加强的地方有：-6-（1）基准地价评估需要引入信息化管理和计算，公司拟开发完成一套基准地价评估辅助软件，进一步加强级别检验、样点数据检验的科学性。（2）业务开展进入平原期，公司目前对业务拓展处于一个相对艰难的时期。（3）专项工作力量尚待加强。如上市评估工作、农用地开发整理评价工作、城镇分等定级工作等。（4）员工积极性和主动性需要进一步调动和提高，工作效率和制度也需要加强管理和改善。湖南众联评估有限公司二〇〇八年十一月十一日