滑县凤凰城营销执行方案

滑县凤凰城营销执行方案北京盛世地产顾问机构2013年9月23日第一部分：项目概况第二部分：市场分析第二部分：执行方案营销节点销售安排储客房方式渠道推广成本测算推广费用计划凤凰城主要经济技术指标总占地面积：59200平米总建筑面积：130382平米其中：住宅109624商业19801容积率：2.6绿地率：51%居住户数：1050项目概况第一部分：项目概况第二部分：市场分析第二部分：执行方案营销节点销售安排储客房方式渠道推广成本测算推广费用计划本项目竞争在哪里？竞争，对于房地产市场来说，到现在已经发展成为一种良性的竞争，既为竞争优势，它本身就是一种特质，竞争力大或强才有优势，一般来说，只要竞争者在某些方面具有某种特质，它就具有某种竞争优势。下面让我们一起来看看我们的竞争对手有什么特质而我们又有什么竞争优势……项目名称开盘日期产品销售套数均价面积江南绿城2013年4月30日117-130销售完成154套325018230开元盛世2013年9月21日120-169蔚橪国际2013年5月14日销售完成84套310010813宏达*梦想家园2013年5月25日销售完成149套310020889众恒*翡翠城2011年104-137销售完成265套35076晶地公馆2012年12月104-137销售完成705套335085351城中片区城东片区新城区本案产品片区开发商视觉与通路竞争配套•未来发展趋势，具备一定升值潜力；•超大面积绿化；•知名园林设计；•土地所有者，成本降低•强化亲和力，提升品牌影响力两面临街，昭示效果良好,•卖场设计注重视觉传播效果;•大力强化周边主干道的导视系统,引导客户主动关注.•新区发展迅猛•地块未来发展前景好•位置稍偏南•新区道路环绕地块•错对面中澳双语，紧邻六中•市场存在空缺•同比价格具有一定优势项目评价模型户型的实用性是客户购房重要的考虑因素。三室占到计划购买户型结构比例中的76%左右，四室占到了近15%。当地人居住独家院的情况较多，不喜欢小面积户型应该是当地消费者的居住习惯导致。通过以上分析，我们可以看出，滑县新区项目多服从于如下公式：地段、交通、配套价值项目品质价值而本案将建立中高端标准公式：项目品质价值配套、地段价值要使上述推导结论获得广泛认同，除了对竞争环境与项目自身的准确认知外，还需对价格策略合理进行论证，并对目标客群做深入的研究与分析。楼号户型定位面积定位价格定位备注1#楼精致小三室110至120处于价格第二梯队2#楼精致小三室3#楼精致小三室5#楼大三室两厅以及四室两厅；西边显灵120至1505#楼西单元略低，中单元及东单元价格较高6#楼大三室两厅以及四室两厅加跃层140至180整个项目楼中之王价格最高8#楼精致小三室加两室以及两房变一房或三房变二房90至110处于价格第三梯队9#楼10#楼精雕多种创新户型，满足不同人群的需要100㎡---169㎡舒适两房、典雅三房、雍荣四房「3.A户型三室两厅两卫约134.04㎡」南北通透全明设计主卧带卫生间，增加了主卧的私密性主卧带外飘窗，增加了空间，加大了采光面餐厨一体化设计，方便备餐用餐厨房带生活阳台，方便生活配置「3.B户型三室两厅一卫约100.91㎡」舒适三房，双卧朝南，采光效果好客厅、餐厅一体化设计户型较方正，空间紧凑实用两卧朝南且次卧带观景阳台，采光和视野俱佳「3.C户型三室两厅两卫约130.67㎡」户型设计方正，南北通透全明设计主卧带卫生间，增加主卧的私密性主卧带外飘窗，增加空间的同时加大了采光面餐厨一体化设计，方便备餐用餐厨房带生活阳台，方便生活配置双卧朝南且次卧带观景阳台，采光和视野俱佳双卫生间，公共卫生间干湿分离，使用方便「3.E户型三室两厅两卫约154.76㎡」客厅、餐厅、景观飘窗融为一体阳光清风穿堂入室厨房带生活阳台，方便生活配置主卧带独立卫生间，增加主人私密性双卫生间，公共卫生间,方便主客使用主卧带外飘窗，增加空间的同时加大了采光面双卧朝南且次卧带观景阳台，采光和视野俱佳第一部分：项目概况第二部分：市场分析第二部分：执行方案营销节点销售安排储客房方式渠道推广成本测算推广费用计划正式亮相认筹6月5日8月10日筹备期亮相期9月28日认筹期开盘持销期项目一期一批房源推出，借势蓄客，正常认筹开盘，后期正常销售，积累后期客户，形成联动主流：户外、派单、道旗、短信；辅助：售楼部包装、广播、电视字幕、渠道扩展；形象导入期，项目亮相；首批房源认筹、开盘营销节点推广策略推广计划营销执行现场体验期，形象成熟；房源认筹、开盘活动亮相，媒体扩展；形象梳理，引导销售充分利用与老客户的资源资源，现场体验活动，渠道扩展，提升一批房源销售力主流：户外、道旗、现场围挡、活动；辅助：短信、渠道、广播、电视字幕；项目视觉形象导入；首批房源认筹、开盘营销节点销售安排销售安排销售安排销售安排阶段一亮相目标：震撼市场立体传播全面开始，昭示新秩序即将开始，业内口碑迅速扩散。销售蓄势随着传播的不断升温，客户关注度提升，为开盘积累客户。（1）凤凰城，用文化引领我们飞翔（2）谁与争锋，自成峰！亮相主题：储客房方式亮相期推广渠道及安排：推广渠道推广目的实施时间广告运动1、户外广告发布大形象营造市场压迫感，一月后预告认筹6月初2、道旗与户外媒体同步形成整合之势6月初3、派单短时间内高频次、迅速扩大项目知名度6月初-7月初4、短信迅速完成高频度轰炸，搅动市场6月初-7月初公共关系5、亮相活动：加油卡大派送暗线造势，梳理项目社会知名度6月5日（周日）展卖空间7、售楼部包装开始接待部分到访5月-6月储客房方式6月初亮相活动：百万加油卡大派送活动活动目的：利用赠送加油卡活动吸引目标客户群亲临现场，来提高项在社会中的知名度和热度。活动主题：你开车我加油活动内容：以短信的形式诚邀意向客户来现场观摩项目产品并赠送加油卡做为礼品。活动时间：2014年5月参加人群：各圈层中高端客户群以及意向客户储客房方式事项明细费用预算（万元）物料纸杯、手提袋1围挡8喷绘1单页3.6媒体户外3道旗0.2电视字幕0.32活动活动：加油卡大派送0.1渠道短信0.84派单1.4其它不可预见费用2合计22亮相期推广预算费用阶段二认筹目标：本阶段是推广中的重要阶段，通过前期的推广渠道的达到的高传播率、高到访量、高美誉度从而达到高认筹量。认筹主题：收藏上品生活，定义生活方式认筹形式：VIP会员全城招募，交1000元最高可抵6000元储客房方式认筹期推广渠道及时间安排：推广渠道推广目的实施时间广告运动1、户外广告大形象营造市场压迫感，一月后预告开盘7月初2、短信与户外媒体同步形成整合之势7月初-8月底3、派单持续提升市场热度7月初-8月底4、工地围挡刺激市场视觉7月初-8月底展卖空间7、售楼部包装利用案场包装彰显项目品质，体现人文生活8月底之前储客房方式事项明细费用预算（万元）推广物料户型单页3.6礼品0.2围墙0.9展架0.04销售部吊旗0.05销控表0.05认筹协议0.01VIP卡0.02媒体户外4道旗0.2电视字幕0.32活动活动（认筹+周末抽奖）2.5渠道短信0.9派单2其它不可预见费用2合计16.8认筹期推广预算费用阶段三开盘目标：消化前一阶段积累的客户，同时利用社会知名度以及老客户口碑发展新客户，使销售能达到一炮而红。开盘主题：以极致来向极致献礼8月28日盛大开盘渠道推广开盘期推广渠道及时间安排：推广渠道推广目的实施时间广告运动1、户外广告发布大形象营造市场新鲜感7月下旬2、短信与户外媒体同步形成整合之势7月中3、派单保持市场热度8月中4、电视广告片迅速完成高频度轰炸，搅动市场8月中公共关系5、开盘活动：产品说明会暗线造势，梳理项目社会知名度8月中渠道推广开盘期活动：凤凰城产品说明会活动目的：此次产品说明会，将进一步向社会展现产品的品质以及人文生活的概念。活动主题：凤凰城产品说明会活动内容：本次产品说明会将全面深入地将凤凰城品质予以透析，将他的优势和后天的建筑品质展示的淋漓尽致。活动时间：2014年9月23参会人群：项目建设合作单位、建筑专家、房地产业内人士、意向客户群、各界媒体等等渠道推广事项明细费用预算（万元）单页4开盘物料海报0.05名片0.02围墙0.9展架0.04销售部吊旗0.05拱门0.05媒体户外5道旗0.2电视字幕0.32活动活动：产品说明会8渠道短信3派单3其它不可预见费用3合计28开盘期推广预算费用成本预算推广费用计划售楼部物料份数单价（元）总价（元）备注单页10万份0.220000四折页1万份0.44000手提袋2000个36000置业计划书100000.22000分户型不同印制展板（架）550250根据现场数量及材质决定名片10人*6盒15元/盒900纸杯1万个0.151500雨伞500把15元/把7500需提前确定小礼品（杯子）1000份5元5000需提前确定现场活动100000合计147150售楼部物料部分现场实行来访客户享受三重大礼的人气活动迅速增加案场来访量。来访客户小礼品，交定金送礼品，解筹签约客户再赠送大礼售楼部物料在材质方面以中高档为主，与项目形象吻合