土地管理法律制度

第三章土地管理法律制度土地•美国不动产法将土地定义为上至地表的上层空间，下至地心。包括地球表层(土壤、砂石)，土地中的矿物、石油和天然气。•我国的法律对于土地的定义没有明确的规定。•矿物、石油和天然气：我国法律对土地内容的界定中不包括土地中的矿物、石油和天然气。矿物、石油和天然气在我国属于矿产资源，其所有权归国家所有。土地使用权者仅拥有对土地使用权。•土地土地是地球陆地表层，是人类赖以生存和发展的活动场所。土地具有固定性、不可替代性和有限性的特征。根据土地的用途将土地分为农用地、建设用地和未利用土地。地理学、经济学、政治学、法学直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利用地、旅游用地军事设施用地等。耕地——水田、水浇地、旱地——————(3个二级地类)园地——果园、茶园、其他园地—————(3个二级地类)林地——有林地、灌木林地、其他林地————(3个二级类)草地——天然牧草地、人工牧草地、其他草地——(3个二级)商服用地——批发零售用地、餐饮住宿用地、商务金融用地、其他商服用地—————(4个二级地类)工矿仓储用地——工业用地、采矿用地、仓储用地——(3个)住宅用地——城镇住宅用地、农村宅基地———(2个二级地类)公共管理与公共服务用地——机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地—————(8个二级地类)特殊用地——军事设施用地、使领馆用地、监教场所用地、宗教用地、殡葬用地—————————(5个二级地类)交通运输用地——铁路用地、公路用地、街巷用地、农村道路、机场用地、港口码头用地、管道运输用地——(7个二级)水域及水利设施用地——河流水面、湖泊水面、水库水面、坑塘水面、沿海滩涂、内陆滩涂、沟渠、水工建筑用地、冰川及永久积雪——————(9个二级地类)其他土地——空闲地、设施农用地、田坎、盐碱地、沼泽地、沙地、裸地——————————————（7个二级地类）土地民事法律关系土地行政法律关系•土地管理法1概念调整人们在开发、利用和保护土地过程中所形成的权利、义务关系的法律规范的总称。2土地管理法的立法目的维护土地的社会主义公有制加强土地管理保护、开发土地资源，合理利用土地切实保护耕地促进社会经济的可持续发展当前土地管理存在的主要问题3土地管理法的发展历程•土地管理法初步形成时期《中华人民共和国土地改革法》(1950)•土地管理法发展完善时期《宪法》(1988)《中华人民共和国土地管理法》(1986)•土地管理法体系建立时期《基本农田保护条例》（1999）《划拨土地使用权管理暂行办法》（1992）《土地监察暂行规定》（1995）《土地管理法》(1998，2004)土地所有权和使用权一土地所有权所有权概念：土地所有人依法对其所有地土地占有、使用、收益和处分地权利。社会主义公有制农民集体土地所有权国家土地所有权1国家土地所有所有权主体——全民所有，即国家所有•中央人民政府是国家土地所有权的代表者，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。•地方人民政府不是国有土地的所有权主体。分级所有、多级所有的观念是错误的，应当是国家所有，分级管理。•其他任何单位和个人都不得侵占、买卖或以其他形式非法转让国有土地所有权的客体——城市市区土地农村和城市郊区中依法没收、征收、征购、收归国有的土地依据有关法律规定不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂以及其他土地国家依法征用的土地农村集体经济组织全部转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地国家土地1集体土地所有所有权的主体——农民集体公共所有村农民集体所有——村集体经济组织或村民委员会经营管理乡镇农民集体所有——乡（镇）集体经济组织经营管理农村集体经济组织可以对其所有的土地行驶占有、使用、收益和处分的权利，也可依法转让、抵押和租赁，但它不得自行将土地非法转让为乡镇村建设以外的建设用地。农业合作社、经济合作社等所有权的客体——(1)农村和城市郊区、除了法律规定属于国家所有的土地(2)农村的宅基地和自留山、自留地(3)乡村用于修建道路、水利设施的用地•土地所有权特征(1)主体的特定性。主体仅限于国家和农民集体。(2)内容的限定性。两种土地所有权的权利义务均受到法律较严格的限制，表现在无论是哪种主体均不能以买卖、赠与、互易等任何形式进行土地所有权的交易。(3)客体差异性。主要表现在地域的差异性，其划分是以城市和农村的地域为标准。土地所有二元制结构产生的问题——城中村二土地使用权•土地使用权概念土地使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在限定范围内进行处分的权利。是从土地所有权中分离出来的一项权利。使用权人享有使用土地上利益的权利。土地利用权、出租权、转让权、抵押权。对土地的开发、利用、经营的权利。•土地使用权的性质和特征(1)性质：《土地管理法》第九条规定：“国有土地和集体所有的土地可以依法确定给单位和个人使用”。土地使用权是与土地所有权并列的权利。(2)特征：①土地使用权具有派生性。②土地使用权具有物权性。③土地使用权具有期限性。④取得的法定性。•土地使用权的取得1国有土地使用权：《土地管理法》第2条规定，“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”国家依法出让、划拨、或通过其他土地使用权人依法转让、继承、获取地上建筑物所有权等方式取得国有土地的使用权。也可由单位或个人承包，用以进行种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地使用权出让土地使用权有偿出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿费、安置费等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。划拨土地一般没有使用期限的限制，未经许可不得进行转让、出租和抵押等经营活动土地使用者因种种原因停止使用土地的，由政府收回土地使用权。09.03.202018划拨土地使用权和出让土地使用权的区别划拨土地使用权出让土地使用权取得方式行政方式合同方式支付无偿取得支付出让金存续期限长期或者无期限有期限可交易否不可转让、出租、抵押可以转让、出租、抵押土地使用权转让概念：国有土地使用权转让，是指土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转移给他人的行为。和土地使用权出让相比，土地使用权转让属于土地二级市场。转让原则：土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。2农村集体土地使用权：可依法通过承包、转让、继承等方式取得。土地承包经营期限为30年。若要承包给本集体经济成员以外的单位或个人经营的，须经村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意。农民可依法取得宅基地、自留地、自留山的使用权3土地所有权的确定和确认国家依法实行土地登记发证制度，依法登记的土地所有权受法律保护，任何单位和个人都不得侵犯。•农民集体所有的土地，由县级以上人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认其所有权。•土地所有权发生争议的，不能依法证明争议的土地是属于农民集体所有的，则属于国家所有。•当公共利益需要时，国家可以征用集体所有土地，将其变为国有，但必须依法给予补偿。•《土地管理法》第11条规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认其使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证，由国务院确定。某市甲房地产开发总公司与乙公司签订了一份土地使用权转让合同，乙公司将其拥有使用权的一块土地转让给甲公司，甲公司支付了转让费。不久，在甲公司正式开工之前，乙公司就同一块土地与丙公司签订了土地使用权转让合同，并协助丙公司办理了土地使用权过户登记手续。现在甲公司与丙公司对土地使用权归属发生争议，双方诉至法院。问:(1)本案中，谁拥有这块土地的使用权？说明理由。(2)乙公司在本案中是否承担责任？承担何种责任？若不承担责任，请说明理由。1丙公司应当拥有这块土地的使用权。《土地管理法》第10条规定：“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书”。可见土地使用权的转移，只有经过规定办理过户登记，才发生法律效力。本案中甲公司和乙公司虽然签订土地使用权转让合同在先，并支付了转让费，但由于未依法办理登记手续，故甲公司不能取得该块土地的使用权。乙公司与丙公司虽然签订土地使用权转让合同在后，但是由于依法办理了登记手续，正式履行了土地使用权转让的法定程序，丙公司取得土地使用权是合法的，应受法律保护。2《土地管理法》第2条规定：“国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让，……国家依法实行国有土地有偿使用制度。”所以乙公司转让土地使用权是受法律保护的，但是乙公司在与甲公司依法签订土地转让合同后，即负有将土地使用权转让给甲公司并协助办理登记的义务。事实上，已公司却擅自违反合同，再次将同一块土地转让给丙公司，导致甲公司的土地转让合同无效。所以甲公司有权依《合同法》规定，要求乙公司承担违约责任。耕地是指用于种植农作物的土地土地利用和保护的相关制度基本国策“十分珍视和合理利用每寸土地，切实保护耕地”土地用途管制制度国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。土地调查制度县级以上人民政府土地行政管理部门会同同级有关部门对土地的权属、土地利用现状和土地的条件进行调查，并应根据土地调查成果，规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级。调查结果经本级人民政府审核，报上一级人民政府批准；全国土地利现状调查结果，由国务院批准。各级土地利用情况，都应该向社会公布。土地等级评定制度国家有关部门根据土地调查成果，规划土地用途和国家制定的统一标准，按照土地的自然属性和经济属性，经综合评定后确定的土地质量和价值的活动。土地统计制度国家对土地的数量、质量、分布、利用状况和权属状况进行调查、汇总、统计分析，为土地管理提供统计资料，并通过统计监督对土地利用状况进行检查的制度县级以上人民政府土地行政主管部门和同级部门共同制定统计调查方案，依法进行土地统计，定期发布土地统计资料。土地利用状况动态监测制度国家建立全国土地管理信息系统，进行动态监测。•土地利用总体规划制度1概念综合考虑社会、经济发展需要，国土整治和资源与环境保护要求，土地使用状况及实际供给能力等各项因素的基础上所编制出的一定期限内土地利用的规划。总体规划是国家对土地用途进行管制的依据。使用土地的单位和个人都必须严格按照土地利用总体规划确定的用途来使用土地。土地利用总体规划按行政区划分为：国家、省、地、县、乡五级，分别由各级政府负责编制。期限一般为15年。2土地利用总体规划的编制（1）土地利用总体规划的要求依据上一级总体规划编制；确保耕地总量不减少；划定基本农田保护区、土地开垦区、建设用地区和禁止开垦区。（2）土地利用总体规划编制的原则①严格保护基本农田，控制非农田建设占用农用地；②提高土地利用率；③统筹安排各类、各区域用地；④保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；⑤占用耕地和开发复垦地相平衡。09.03.202030①全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。②省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市报国务院批准。③省会城市、人口在100万以上的城市以及