第八章 不动产估价方法之基准地价修正系数法

北京师范大学珠海分校不动产学院第八章基准地价修正系数法基准地价系数修正法3基准地价评估的基本原理1基准地价的概念与特点基准地价评估的原理基准地价评估的原则建设用地基准地价评估2基准地价评估区域的确定资料整理样点数据检验基准地价评估基准地价评估资料的调查基准地价的确定与公布基准地价系数修正法的概念基准地价系数修正法的理论依据基准地价系数修正法适用的对象和条件基准地价系数修正法的操作步骤北京师范大学珠海分校不动产学院重点掌握内容：重点掌握基准地价的概念、特点、及其评估原理、原则，并在此基础上掌握城镇土地基准地价的评估方法和步骤，最后运用基准地价系数修正法评估宗地地价。北京师范大学珠海分校不动产学院基准地价的概念基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。基准地价评估的任务是以城市（镇）整体为单位，针对城镇内的各土地级别的不同区域类型，按不同用途评估出基准地价，并在基准地价的基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系，建立起在基准地价基础上评估宗地价的修正体系。第1节基准地价评估的基本原理北京师范大学珠海分校不动产学院基准地价的特点1．基准地价是一种区域性的价格；2．基准地价是一种分用途的价格；3．基准地价是一种平均价格；4．基准地价是有限年期的价格；5．基准地价具有时效性；6．基准地价是一种控制性价格。北京师范大学珠海分校不动产学院基准地价评估的原理1．土地收益是基准地价评估的基础；2．各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础；3．各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位；4．土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提。北京师范大学珠海分校不动产学院基准地价评估的原则1.土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则；2．以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则；3．各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则；4．与社会经济水平相适合、相协调的原则；5．选择合适的估价技术路线原则。北京师范大学珠海分校不动产学院第2节建设用地基准地价评估建设用地基准地价评估的步骤(一)基准地价评估区域的确定；(二)基准地价评估资料的调查；(三)资料整理；(四)样点数据检验；(五)基准地价评估；(六)基准地价的确定与公布。北京师范大学珠海分校不动产学院(一)基准地价评估区域的确定1、划分基准地价评估区域的作用(1)基准地价是区域平均地价，划定区域是基准地价的内在要求(2)划定区域是基准地价评估的基础(3)突出重点区域的交易样点资料调查，保证调查样点的数量和精度(4)保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大，便于统计测算(5)有助于分析地价与影响因素的关系2．划分基准地价评估区域的方法目前，划分基准地价评估区域的方法有两种：一是利用影响城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的差异性和一致性，划分土地级别；二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域内土地条件的差异，划分出不同的均质区域。北京师范大学珠海分校不动产学院3．划分基准地价评估区域的步骤(1)选择划分区域的因素。(2)确定区域划分标准。(3)调查有关资料。(4)初步划分区域。(5)实地校核调整。(6)确定区域边界。北京师范大学珠海分校不动产学院(二)基准地价评估资料的调查(三)资料整理1．市场交易资料整理(1)样点地价计算（分别根据土地使用权出让或转让资料、土地出租资料、房屋买卖资料、房屋出租资料等）；(2)样点地价修正（年期修正、交易期日修正、容积率修正、样点地价其他修正）；(3)样点地价资料整理（分类统计与分布图的编制）。2.土地利用效益资料整理(1)土地利用类型的划分；(2)单元土地质量指数的计算；(3)企业标准资本额的计算；(4)企业合理工资量的计算。北京师范大学珠海分校不动产学院(四)样点数据检查1．样点资料归类2．样本总体分布类型检验3．剔除异常样本数据(五)基准地价评估1．利用样点地价资料评估基准地价（利用指数模型、利用算术平均数模型）2.利用用地效益资料评估基准地价（常数模型、多元线性模型、多元非线性模型）北京师范大学珠海分校不动产学院(六)基准地价的确定与公布1．基准地价确定的原则2．基准地价确定3．基准地价的公布北京师范大学珠海分校不动产学院概念利用基准地价评估成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。第3节基准地价系数修正法北京师范大学珠海分校不动产学院理论基础基准地价系数修正法的理论依据是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上应当具有相似的价格。适用范围基准地价系数修正法，是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，其估价精度与基准地价及宗地价格修正系数体系密切相关。它适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估。北京师范大学珠海分校不动产学院基准地价系数修正法的估价步骤(一)确定级别或区域基准地价(二)编制宗地价格修正系数表(以级别宗地价格修正系数表为例)1．确定各类用途宗地价格影响因素（通常分商业、住宅、工业三种用途确定其宗地价格影响因素，有区域因素和个别因素）2．确定各因素的权重（特尔斐法、层次分析法）3．样点地价整理北京师范大学珠海分校不动产学院商业用地地价因素修正系数表优劣程度影响因素优修正系数（％）较优修正系数（％）一般修正系数（％）较劣修正系数（％）劣修正系数（％）区域因素商业繁华状况15～88～000～8-4～15临路情况8～44～000~～2-2～4交通便捷度11～66～000~～3-3～6人流量7～44～000～2-2～4个别因素形状4～22～000～2-2～4地形3～22～000～2-2～3地质3～11～000～1-1～3北京师范大学珠海分校不动产学院式中：F1——各用途基准地价修正到宗地价格的最大上调幅度；F2——各用途基准地价修正到宗地价格的最大下调幅度；Ilb——某类用地的某一级别的基准地价；Inb——该类用途、该级别内最高的正常样点地价；Ini——该类用途、该级别内最低的正常样点地价。Inb-IlbIlbF1=X100%Ilb-IniIlbF2=X100%4．计算各级各类用地的最大修正幅度北京师范大学珠海分校不动产学院5.计算各因素影响地价的修正系数F1i=F1XWiF2i=F2XWi式中：F1i——某因素影响地价的最大上调幅度；F2i——某因素影响地价的最大下调幅度；Wi——某因素影响地价的权重值。6.编制宗地价格修正系数表（按优、较优、一般、较劣、劣）北京师范大学珠海分校不动产学院(三)确定估价对象宗地的价格修正系数(四)计算宗地价格（以级别宗地价格修正系数表为例）式中：Pi——估价对象宗地的价格；P——估价对象宗地所对应的级别基准地价；Ki——估价对象宗地在第i个因素条件下的修正系数；Y——年期修正系数；T——交易时间修正系数