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目录第一篇：市场调查篇叙述安阳的地理位置、收支状况、消费习性、商业情况、内外交通、本案的优劣比较第二篇：地产概念篇叙述商业不动产的基本概念、如何评估商铺价值、零售各大业态的情况第三篇：商业规划篇叙述本案的产品定位、商业业态组合、楼层业种和业态的组合、基本设计理念的阐述、销售和经营第四篇：销售管理篇叙述本案的的销售和管理基本构想第四篇：财务分析篇叙述本案的资金投入、建造、销售、经营的费用支配和收入、损益平衡第一篇市场调查篇〇安阳概况安阳位于河南省的最北部，地处山西、河北、河南三省交汇点，西倚巍峨险峻的太行山，东联一望无际的华北平原，是豫北区域性中心城市。现辖一市、四县、四区和一个高新技术产业开发区。即：林州市、安阳县、汤阴县、滑县、内黄县、文峰区、北关区、殷都区、龙安区。安阳市总面积为7413平方公里，总人口518.7万人。市辖区面积543.6平方公里，城市人口101.2万人。〇安阳交通安阳交通便利，地理位置优势，京广铁路纵贯市区，京珠高速，106、107国道贯穿南北。北上500公里直达北京，南下200公里直达省会郑州。继续东向入310国道500公里可达连云港。经106、104国道货车9个小时到达天津港。11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径范围内中原经济协作区，共12个城市，总人口近6000万人。安阳火车站是京广铁路干线上的重要车站，车行1小时48分钟到达省会郑州，4小时50分钟到达首都北京，每天停靠客车35对，交通十分便利。市区公路纵横交织，公交线路四通八达，已形成市内联网、市外联线的交通网络格局。〇安阳历史安阳是中国七大古都之一，国家历史文化名城，是甲骨文的故乡，《周易》的发源地，红旗渠精神诞生地。早在公元前1300多年，商王盘庚迁都于安阳殷都区小屯一带，历经八代十二王255年之久，距今已有3300多年的历史。这里出土问世了中华民族最早使用的文字——甲骨文、世界上最大的青铜器——司母戊大方鼎。殷墟商代晚期都城遗址的发现与发掘，在“中国20世纪100项考古发现”评选中名居榜首。著名历史学家郭沫若曾留下“洹水安阳名不虚，三千年前是帝都”的著名诗句。历史上著名的文王演易、妇好请缨、苏秦拜相、西门豹治邺、岳母刺字等重大事件都曾经发生在这里。〇安阳经济2002年，安阳全市GDP完成311亿元，同比增长11.4%，超过年初目3.4个百分点；地方财政一般预算收入比上年增长18.6%；城市居民人均可配收入6467元，农民人均纯收入2313元，分别比上年增长12.7%和4.1，2003年全市经济发展预期目标是：国内生产总值比上年增长9%左右。其中第产业增长4.5%，第二产业增长11%，第三产业增长9%。全社会固定资产资增长10%左右。城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长8%和5%。外贸进出口总额2.1亿美元，其中出口总额1.4亿美元。〇安阳商业郑州丹尼斯百货量贩——台湾管理背景，是河南省业绩最好的商业零售企业，基本发展为河南本省，全馆约7000平方米，一楼百货，二楼量贩，是目前安阳地区最大的量贩大卖场，百货店集中了大量中档商品，相对品牌资源度较好，管理较强。与本案比较的评判等级（参考）：位置面积业种组合商品管理★★★★★★★★★★★★★★★★★★卫东购物中心——安阳老牌商场改制企业，独占安阳最佳地理位置，营业面积近10000平方米。大厦地下一层经营食品超市，地上一层经营金银珠宝、名烟、名酒、化妆品，二楼经营女装，三楼经营男装、鞋类、皮具等。是我市目前经营规模最大的综合性购物商场。与本案比较的评判等级（参考）：位置面积业种组合商品管理★★★★★★★★★★★★★★★★★文峰时代广场——新兴仿古商业街，位于四省通衢之美称的安阳市老城中心，占地十六亩，整体三层(含地下一层)，总面积17000平方米，一楼为单体门店，二楼和负一楼是整体卖场。明清风格的建筑，秀外惠中的装修，内设自动扶梯、中央空调、自动防火喷淋、背景音乐等，商场环境温馨，品位独特，是人们休闲购物的理想去处。为商铺租赁和销售结合的商业设施，紧邻文峰塔和丹尼斯百货量贩店，以服饰、电子、通讯、鞋帽等商品为主。与本案比较的评判等级（参考）：位置面积业种组合商品管理★★★★★★★★★★★★北大街步行商业街——传统商业步行街，位于古城北大街中段，东西钟巷交汇处，和郭朴祠相邻。钟楼建于明弘治年间，清乾隆时整修，民国二十一年改为民众教育馆，日军攻占安阳后被毁。1988年春，改造北大街商业街与本案比较的评判等级（参考）：位置面积业种组合商品管理★★★★★★★★★★★★★〇本案与安阳现有商业的综合比较位置面积业种组合商品管理丹尼斯百货量贩★★★★★★★★★★★★★★★★★★★卫东购物中心★★★★★★★★★★★★★★★★★文峰时代广场★★★★★★★★★★★★北大街步行商业街★★★★★★★★★★★★★★★★本案★★★★★传统商业区，不可再造无以伦比的位置，临近现有步行街可以借力发挥★★★★★综合面积约40000平方米独大于安阳，而且在周边同等地区尚未此规模建筑★★★★★事先规划，集合购物、休闲、大卖场、餐饮、娱乐为一体，二大广场集客★★★★★由商业管理公司严格把关、引进号召力的知名品牌，杜绝假冒伪劣商品★★★★★专业团队可以抗衡，有商业房地产和商业管理经验的综合经验〇安阳现有商业设施商品结构分析项目分析说明超市从现有面积来看没有真正的大卖场，仅丹尼斯约4000平方米和卫东购物中心约3000平方米的卖场，其它如家家福等均属于一般小规模超市仅在300-500平方米甚至更小，一旦在市中心区域出现大于上述二卖场的大卖场将占有绝对主导地位并在相当长的一段时间内没有任何竞争对手。购物无论是丹尼斯、卫东、文峰、步行街等，均以百货购物为主，没有提供可以让消费者休憩的场所，纯购物形式的商业设施没有大强的集客功能，无法提供在购物之余就餐等因素，缩短了顾客在店的停留时间。餐饮基本集中在文峰南北街，主要是大型餐饮店和小餐饮店的集合，其它分布不集中，餐饮消费市场旺盛，基本满座率很高，河南省是中国粮食生产大省，当地居民习惯在餐饮上的消费要强于购物，补充并加强餐饮业种是本案商业组合的突破口。娱乐商业设施内基本没有娱乐场所，仅为儿童提供的攀爬类等场所也没有，所有娱乐场所分布在较远商圈，DISCO舞厅较容易被当地年轻族群接受，较高收入的愿意去演艺大厅看表演，KTV相对比例较小。广场除卫东购物中心门口有较大面积广场外，其它商业设施没有属于自己的真正的广场，且卫东的广场以停车为主，阻碍顾客进入商场的通道，人车混杂非常混乱。广场是集客和景观的关键。市场只发现离本案100米内的联通手机市场，没有其它集合密集的专业市场，尤其是销售趋势比较好的家电市场，一般家店主要集中在百货公司内。批发市场商品低档，管理混乱，对未来本案整体不会带来较大冲击。〇百货和专卖店的分析安阳商业市场是百货和专卖店并存的市场，消费者能够同时接受此二种不同的购物方式。安阳本地商品基本为当地分销商、代理商、个体户自由经营模式，外地和原厂在安阳经营的较少。受限于百货公司的结帐周期，一般资金少的个体户、分销商和代理商只会有选择的进驻部分商场。目前百货商场管理较强的是丹尼斯百货，但欠于地理位置的问题起初招商均以其在河南的影响力来完成，卫东管理层面较弱，仅凭借良好的地理位置优势造成现在经营面积紧张没有场地进驻其它品牌。专卖店基本集中在北大街步行商业街、文峰南北街二侧、文峰时代广场等地，以文峰时代广场为例，由于缺乏管理和统一规划，经营者各自为阵，商品凌乱。北大街借助位置和传统商业街的优势，人流大，但商品综合力弱，业种相互没有补充，相互竞争激烈，完全处于优胜劣汰的商业环境，要塑造1+12的效果显然没有可能。第二篇地产概念篇〇何为商业房地产商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。〇商业房地产与其他房地产形式的对比在过去２０多年里，中国房地产开发的主要形式为普通住宅、公寓、写字楼、别墅、酒店等，以上各种开发形式的用途相对简单，面对的客户群相对单一准确地讲，上述各种地产开发形式的成功个案绝大多数是针对小规模、特定客户群的产品。另外，普通住宅、公寓、写字楼、别墅等，则绝大多数采取开发销售的模式，而且出现了产权酒店的开发模式，其资金回收模式相对简单，资金循环体系主要表现为非资本市场化的体内循环方式。〇如何评估商铺价值任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估。如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会认为这种购买是不值得的。对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的。具体到投资商铺，也是同样的道理。1、是否处于核心商圈商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。在北京，已经成熟的商圈如王府井、西单等，吸引的是来自全国各地的人流；而公主坟、木樨园吸引的是全北京的消费者。一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。2、商圈的变动因素在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈，也许前2-3年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺绝对是值得投资的绩优股。3、主力店效应有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值，最典型的案例莫过于华堂商场了。以前华堂商场所处区域的商业是非常落后的，正是因为华堂的到来，带旺了周边的商业，商铺的价值突现。如今，华堂前后左右100米之内的50多家商铺因为华堂而被带动了起来，个个生意兴隆。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。4、有广场就有冲天人气什么是广场？广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。大如天安门广场、西单文化广场，每天有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以，评估一个商铺的投资价值，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。广场有大有小，只要有广场就会带来人流。5、品牌店效应目前在商铺租赁和购买市场，品牌客户比较多。西式餐饮如肯德基、麦当劳、永和大王；咖啡如星巴克、上岛；服装如鳄鱼、班尼路、李宁等。在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。6、立地条件商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影