旅游用地性质下的项目开发策略

本报告是严格保密的。旅游用地性质下的项目开发策略1本报告是严格保密的。关于旅游用地的思考关于旅游用地的相关法律规定：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条中规定：商业、旅游、娱乐用地四十年。在《城市用地分类与规划建设用地标准》的土地分类中，在商业金融性用地一项中包含关于旅馆业用地的规定：旅馆、招待所、度假村及其附属设施等用地。在青岛《土地利用现状分类》中，将地块按性质分为住宅用地、商服用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地，没有关于旅游用地的规定。关于旅游用地的类似项目操作经验：世联曾服务的三亚某开发商，获得三亚腹地的一宗旅游用地，但关于旅游用地的界定和相关权益规定模糊，后经过与政府部门的斡旋，最终将地块性质改为“旅馆业用地”，地上可以建设独栋别墅，又可以分割产权销售。三亚兰海开发集团的“兰海花园”项目共分5期开发，其中第5期是军事用地，不属于国有建设用地范畴，都有土地使用权证。目前5期开发50平米和100平米左右的小面积公寓，销售价格较之前几期低20%，但客户群体没有改变，还是来自全国各地的度假客户，销售也未受影响。本报告是严格保密的。从技术层面思考，若B地块为旅游用地性质，本项目有以下三个操作方向：1、开发经营产权式酒店模式2、开发经营分时度假酒店模式3、开发小面积公寓，销售使用权模式本报告是严格保密的。产权式酒店是一种高风险高收益的运作模式，它有利于快速回笼资金，但对开发商后期运营能力要求高开发商小业主酒店管理公司•产权售买•返租承诺•业主VS经营管理公司•经营返租•中间媒介者•经营监督游戏三方及其相互关系高收益高风险的运作模式“TimeShareHotel”产权式酒店利弊解析advantagesdisadvantages快速回笼资金目前国内没有成功经营案例，且合法性存在争议承诺固定投资回报率，合同期内的发展状况难以预测，容易与小业主发生法律纠纷，对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性投资回报合同期满后的未来前景难以预测，容易引发一系列不可预测的非期望后果高风险模式，后期经营管理不确定因素多，容易造成影响政府形象的“问题工程”对开发商的综合运营能力要求极高产权式酒店分时度假酒店销售使用权本报告是严格保密的。每间客房都拥有独立的房产证，可转让、抵押、赠送、继承等；业主可随时邀请亲朋好友入住享用，其他时间则交给酒店管理公司统一经营；酒店管理公司统一经营，投资者可以收取固定的投资收益和一定的利润分成，从而实现资产的保值增值。失败案例：深圳雅兰酒店后期经营出现问题，业主租金收益无法实现区位：位于深圳东部大梅沙海滨度假风景区。规模：占地面积11750m2，建筑面积21900m2，由二幢五层现代欧式风格的建筑组成销售情况销售率：2000年开始销售，开盘当月销售60％，余下40％不再出售，由酒店统一经营管理销售价格：客房价格每平方米达1．6万元左右，出售40年产权。经营情况2001年4月23试营业，入住率初期达到70％，后期经营出现问题，业主租金收益无法实现。产权式酒店分时度假酒店销售使用权本报告是严格保密的。分时度假不是一种投资品，而是一种若干时间的使用权益要点：分时度假投资人购买的是分割物业未来若干时间的使用权而非产权；非不动产投资，不产生投资回报；所谓分时度假，就是将度假酒店或度假村的一个房间的使用权以周为单位分时段卖给多个客人，按10至40年，以会员制的方式一次性出售给客户。分时度假购买分时度假产品的客户，可以获得每年到相应的酒店或度假村免费住宿1周的权利。同时，顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益，以及对公共配套设施的优惠使用权。顾客还可以用自己购买的时段，去“交换”同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一个时段，从而达到前往不同地方旅游住宿的目的。分时度假权益分时度假交换产权式酒店分时度假酒店销售使用权本报告是严格保密的。分时度假成功的KPI丰富的度假酒店资源强势的度假区资源消费者认可纳入一个大规模的分时度假交换体系，交换便捷社会诚信度高，资产安全得到保障自身因素社会因素分时度假KPI产权式酒店分时度假酒店销售使用权本报告是严格保密的。成功案例：泰达公司整合内部资源、集团资源和国际分时度假组织，成功的运营分时度假酒店泰达国际度假俱乐部（核心酒店）8家紧密型组织泰达度假交换公司客服中心（核心酒店）泰达度假联盟酒店（交换酒店）130余家松散型组织国际分时度假组织加盟RCI可交换酒店3700余家（国际交换平台）内部交换预定外部交换自由交换外部交换申请交换泰达三级酒店度假交换网络通过三个层次的交换网络，会员可以有更多的选择和入住机会，同时会员在俱乐部酒店内度假无须交换费建立以酒店房间使用权为基础权益，以点数作为内部折算交换计算工具的权益交换模式泰达交换管理体系在中国信托体系不健全的情况下，泰达公司和核心俱乐部酒店共同为权益人提供担保保障体系产权式酒店分时度假酒店销售使用权本报告是严格保密的。在操作方式上类似于普通住宅。但因为所有权的缺失，对其定价要合理；且由于度假居所的使用频率不高，需要增加一些软性服务设施以提高客户信心产权式酒店分时度假酒店销售使用权社区物业管理酒店式公寓管理酒店水准的公寓服务体系增值服务体系基本服务体系居家服务钟点工服务，代订购服务房产服务房屋代租代管服务，代收房租服务，接送服务安全保卫工作清洁管理工作房屋管理及公共设备维护度假客户尤其关注不使用期间的资产安全问题建议增加定期清洁、通风、除虫的物业附加服务注重公共空间的园林、道路等的日常维护本报告是严格保密的。通过对不同操作模式的利弊进行分析，建议采用开发小面积公寓，出售使用权的操作模式利处弊处限制条件方案1开发产权式酒店，销售分割产权并经营返祖所销售产品为投资品，短期内可见资金回收和回报，为高利润方案高风险模式，后期经营管理不确定因素多，对开发商后期运营能力要求高需引进合适的酒店管理公司，且要保障未来良好的经营状况方案2开发分时度假酒店，销售权益并经营分时度假的权益可以对外销售，获得资金回报对大区域资源强适度的依赖性极高；需要纳入相对成熟和完善的分时度假交换体系。区域的度假资源和度假设施优化，形成明显吸引力；酒店可以纳入相对完备的分时度假交换体系方案3开发小面积公寓，出售使用权物业可销售，短期内可见资金回收和回报使用权物业的销售在青岛没有先例，其市场实现存在不可预知性使用权物业能够凭借性价比和温泉权益获得较好的市场实现通过对不同操作模式的利弊进行分析，发现开发小面积公寓，出售使用权的操作模式对开发商后期经营的要求最低，且能够保证开发商“尽量减少自持物业比例”的开发目标，因此建议采用此种操作模式。