元象地产绵阳项目前期拿地经济测算

智地营销“元象·绵阳地块”项目前期拿地经济测算成都智地营销2014年3月谨呈：元象地产智地营销需解决核心问题？通过对本案初步现场踏勘和设计规划指标的分析，初步判断项目其发展方向有集刚需住宅、社区商业、集中商业的机会空间，有一定条件打造成为区域级标志性的住宅商业复合楼盘运营项目。我们通过与甲方沟通后已达成初步共识：地块住宅与商业比例未有严格限制，在项目利润最大化目标下，如何将商业比例做足的前提下商业合理规划，另外对项目拿地成本及项目投资收益部分进行重点论证。经济测算商业规划项目成本核算？哪种地块价格最优？商业发展定位？商业面积最大化？项目投资收益？发展机会空间在哪？核心部分核心问题智地营销第一部分：基地现状及周边环境分析第二部分：绵阳房地产市场概况第三部分：地块规划指标及产品结构分析第四部分：项目经济测算第五部分：项目总体发展定位建议第六部分：绵阳发展背景（附件）Content目录智地营销基地现状及周边环境分析第一部分智地营销项目地块区位本项目位于绵阳涪城区以南，绵阳机场以北，石塘路以西；项目所在地属于涪城区御营区域。离城市中心约10分钟路程项目位于涪城区一环路以南，紧邻一环路，属于城市中心边缘地带。游仙区涪城区智地营销项目地块区位智地营销项目地块规划经济指标位置：四川省绵阳市涪城区石塘路。土地面积：64183.75平方米。（约96亩）净用地面积：57333.27平方米。（约86亩）规划用途：居住（兼容商业）。规划建筑容积率：3.0建筑限高：70米建筑密度：23%，其中居住用地建筑密度18%。智地营销项目地块四至一环路浩兴·城南御郡西华大学绵阳机械学校绵阳实验高中项目地块居民区石塘路外部道路外部道路外部道路居民区西北正北东北正西正东西南正南东南项目地块较为平整项目周边临近均已多层为主，可视性良好；西边和西北边均为原著居民区；东边为原著居民区和西华大学，机械学校；北面为一环路；南面为机场路；项目南北面有一个在售项目为，浩兴·城南御郡。项目周边区域教育配套较为完善，但片区整体形象档次较低，区域形象有待提升。智地营销项目地块交通分析项目东面原有道路预计未来会拓宽，整体形象有较大提升空间；地块A四面临街；地块B两面临街；地块C仅东面临街规划道路原有道路规划道路规划道路项目未来规划路况较好，但也会被未来规划道路分割成三块互动性较差独立的地块。地块A地块B地块C智地营销项目地块初步认识项目紧邻涪城区一环路，位置较好，人流量大，片区较为成熟，但片区形象陈旧，有待提升；紧邻机场，噪音会对项目产生较大的影响；项目周边教育配套资源丰富，高中大学皆有；项目整体被未来规划道路分割成三块较为独立的地块，不利于总平规划打造，土地利用强度提出考验；区域现状及地块情况将会影响项目后期发展定位。智地营销绵阳房地产市场概况第二部分智地营销绵阳房地产板块划分科教创业园板块高新技术产业园板块涪城区板块游仙区板块经济技术区板块五大板块涪城区板块游仙区板块高新区板块创业园板块经开区板块智地营销涪城区域发展概况涪城区板块老城配套醇熟，寸土寸金绵阳房地产主战场，供需两旺涪城区为绵阳目前房地产市场最为成熟区域，区域内知名开发商开发项目，不乏万达、长虹、富临、中国水电等实力开发商和超级综合大盘。供应量和消化量均非常旺盛，区域成交均价为绵阳最高，达到5400元/平米。代表项目有长虹，国际城，万达广场长虹·国际城万达广场智地营销游仙区板块游仙区域发展概况区域成熟，未来发展受限，绵阳供需市场跟随者。游仙区虽然属于老城，但一江之隔，整体发展后劲不足，导致区域发展受限，发展后劲不足，逐渐沦为房地产市场跟随者；供应量和消化量均处于中游；区域内主要为中低端楼盘整体均价维持在4600元/平米。代表项目有东原.香屿，游仙·星辰广场，智地营销经开区域发展概况未来发展主战场，潜力巨大，土地放量将出现井喷，品牌开发商云集。经开区虽然目前在售楼盘只有四个，以富临，中国水电为代表，但未来品牌开发商云集，不乏万达之类的品牌开发商。但未来土地供应量巨大，在2013年约超过200万平米的土地放量。代表项目有富临桃花岛、中国水电，未来有万达CBD。经开区板块智地营销高新区域发展概况现供需仅次于涪城区，配套匮乏，价格诱惑。高新区与涪城区相比属于绵阳房地产后起之秀，但区域内生活配套匮乏；价格方面相比涪城区低1000元/平米，只有4300元/平米左右部分楼盘在3000元/平米水平，价格驱使购房群体大幅度购房转移；未来价格方面还有较大上升空间。区域内楼盘大部分为中等规模，中高档次，低端价格特点。代表楼盘有，英郦庄园、兴发金域丽江高新区板块智地营销科创园区发展概况与高新区相似，配套致命，价格制胜，整体与高新区板块特性相似，配套匮乏，发展后劲交足，未来高品质居住区域。区域内楼盘大部分为中等规模，中高档次，低端价格特点。未来价格还有较大上浮空间代表楼盘有中央公园、倍特领尚科创园板块智地营销据绵阳国土资源局数据显示，截止2013年4月30日为止，主城区未来土地放量共计4639464㎡。其中经开区潜在供应量最大为2200797㎡，占比47.4%。其次为涪城区，潜在供应1159514㎡，占比25%。（备注：以上数据只统计国土资源局挂牌成交土地）绵阳2013年土地放量情况经开区为未来土地放量主战场涪城区由于旧城改造，放量紧随其后智地营销绵阳主城区商品住宅供应概况2013年与2012年同期相比，在供应套数和面积方面放量巨大，2013年整体市场竞争激烈。绵阳市场2012年整体放量巨大，平均每月放量不均匀，差异大；尤其以2013年体现较为明显。（备注：以上数据来源于绵阳市房管局）智地营销绵阳各版块商品住宅供应概况涪城区、经开区板块供应总量以倍数的概念，远远超过超过其他板块。涪城区供应量遥遥领先，高新区其次，由于高新区目前开发地块较多，未来将会是仅次于涪城区房地产的主战场。游仙区、科创园区、经开区放量均较为平均。（备注：以上数据来源于绵阳市房管局）智地营销绵阳商品住宅供应套型概况住宅供应套型主要集中在90-100平米左右紧凑型套三，其次为80-90平米舒适性套二。其他面积段较为平均，超过120平米户型供应量较小。紧凑型性套三供应量为绝对主力，其次为舒适性套二，另外套一和舒适性套三也为供应主力。（备注：以上数据来源于绵阳市房管局）智地营销绵阳商品住宅成交概况每月成交套数总体较为平稳，只是在部分特定节假日有一定的成交波动。2013上半年成交数量大幅超过2012年下半年成交量。平均每月成交量在1500套到3000套之间，平均每月保持在2300套左右，平均天成交76套左右。（备注：以上数据来源于绵阳市房管局）智地营销绵阳各版块住宅成交概况涪城区和经开区成交量领跑其他各版块，客户对于成熟版块的楼盘较为青睐。涪城区平均每月成交套数为800-1000套，在个别特殊假日期间成交高峰明显，达到2000套是平时每月的一倍左右，其次为高新区，每月成交均较为平均，经开区成交量最低，游仙区和科创园处于中游。（备注：以上数据来源于绵阳市房管局）智地营销绵阳住宅成交均价概况个别月份价格波动较大，但整体走势较为平稳。总体在4800-4900之间徘徊。从2012年到2013年相比，价格未有明显的涨幅，基本在正常水平徘徊。（备注：以上数据来源于绵阳市房管局）智地营销典型项目剖析----长虹·国际城基础指标占地面积308亩建筑面积110万㎡容积率4.9建筑风格新古典主义产品形态高层住宅、商业、酒店、公寓楼层33F总户数5000户当期户数1216户成交均价5800-6400元/㎡户型面积79-135套二变套三125套三变套四三期智地营销智地营销户型紧凑实用，赠送面积大可变套四客厅超大阳台，大面积飘窗设计118㎡套三（可变套四）102㎡套三大尺度主卧，大客厅，舒适度高卧室大飘窗，客厅大阳台，增添空间情趣入户花园、空中院馆、大飘窗等多处赠送◤户型设计紧凑实用，赠送面积大智地营销该项目占地306亩，地处城市核心，为原来长虹旧厂改造，规模超大且地块方正，先天素质良好，业态丰富，是绵阳城市中心典型代表作。◤项目规划点评：城市中心超大型复合地产项目由本土知名长虹地产打造，虽然起步较晚，但以土地储备丰富以及项目亲和力及品牌号召力强大，以全线产品，配套丰富引进大润发、万达电影院等进驻，价格在区域中略高。◤项目运营点评：智地营销基础指标占地面积40亩建筑面积26万㎡容积率6.6建筑风格ArtDeco产品形态高层住宅、商业街、SOHO公寓楼层39F总户数当期户数2119户成交均价5500元/㎡户型面积50-80㎡套二为主典型项目剖析----富临·东方广场智地营销◤户型设计紧凑实用，赠送面积大户型紧凑实用，92平米紧凑型套三客厅超大阳台，入户花园赠送92㎡套三74平米紧凑型套二设计，经济实用户型方正，分区合理74㎡套二智地营销该项目占地46亩，地处城市核心，紧邻涪江，集商业步行街、集中商业、SOHO公寓多种业态为一体，多种业态组合，良好的实现了项目业态间附加值的推动。◤项目规划点评：城市中心复合地产项目由经验丰富的富临集团打造，从产品定位，项目品质，产品组合方面可看出该项目由富临精心打造标志性楼盘，项目价格稳步攀升，合理实现了项目最大的利润。稳步实现了富临在绵阳的战略布局。◤项目运营点评：智地营销基础指标占地面积29亩建筑面积16万㎡容积率6.96建筑风格ArtDeco产品形态高层住宅、裙楼商业楼层33F总户数总户数1288户成交均价5000元/㎡户型面积65-115㎡套二为主典型项目剖析----浩兴·城南御郡该项目紧邻本项目地块，有一定的参考价值。智地营销一号楼标准层二号楼标准层智地营销户型紧凑实用，100平米紧凑型套三户型方正，客厅超大阳台争讼餐厅较小100㎡套三超大入户花园赠送，且总面积仅有91平米分区合理，浪费面积较小91㎡套三智地营销1#A单元3梯9户1#B单元2梯5户1#C单元2梯5户2#A单元3梯9户2#B单元2梯5户2#C单元2梯5户从整体推盘节奏方面分析，一号楼共约608套，2012年1月开盘至今共17个月，平均每月销售35套，销售速度较为稳定。推盘节奏分析一批次开盘时间：2012年1月推出448套4500元/平米2012年10月推出160套均价约5100元/平米。二期还未开盘智地营销该项目占地29亩，超高容积率指标下项目舒适性受到严重影响，紧邻加油站，楼盘品质大打折扣，景观绿化少，项目户型中规中矩，无较大亮点。◤项目规划点评：高容积率下的筒楼该项目定位非常明显，直指刚需，项目从2012年10月开盘销售，至今平均每月销售35套。均价稳步涨幅，项目实现良性发展。◤项目运营点评：智地营销地块规划指标分析第三部分智地营销项目地块规划经济指标规划道路原有道路规划道路规划道路地块A地块B地块C项目现被未来市政规划道路分割为三个地块：A地块使用面积最大，是价值最高的地块，大规模的中央景观可较好实现，四周邻主干道，底商、集中商业、独立商街等高品质商业形态均可选择。智地营销规划道路原有道路规划道路规划道路地块A地块B地块CB地块使用面积居中，可布置的住宅规模较小，住宅价值较难打造，但东面及西面为城市主要道路，且都为项目自身地块，具备较好的商业价值，可打造集中商业与A、C商业地块形成良好互动。C地块使用面积最小，最适合打造集中商业，但地理位置较差，可考虑单独做高层底商住宅。智地营销项目地块规划经济指标土地面积：64183.75平方米。（约96亩）净用地面积：57333.27平方米。（约86亩）规划用途：居住（兼容商业）。规划建筑容积率：3.0建筑限高：70米建筑密度：23%，其中居住用地建筑密度18%。建筑总面积：192551.25平米目前该地块商业和住宅建筑面积比例未有要求，在同等的建筑总面积下如何合理将商业体量最大化？实行开发利润最大化？智地营销在总体规划指标23%的建筑密度下，住宅做到项目最大容积率建筑密度为15%的情况下，