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1第一章资产评估基本理论概述一、资产评估的基本概念二、资产评估的基本要素三、资产评估的种类四、资产评估的功能五、资产评估的特点六、资产评估与相关经济活动七、国内外资产评估发展概况2一、资产评估的基本概念“是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。”（我国《资产评估准则——基本准则》(2004年2月发布)3一、资产评估的基本概念对资产评估价值的理解应当注意：（1）资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。（2）资产评估价值与马克思劳动价值论中的价值侧重点有所不同。（3）资产评估价值与会计记录的资产价值有所不同4二、资产评估的基本要素1、评估主体：专门从事资产评估的机构和人员2、评估客体：是被评估的资产，也称为评估对象3、评估依据：有关的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议，取费标准和其他参考依据。4、评估目的：实际上是资产评估结果的具体用途。如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等5、评估原则：是资产评估的行为规范。包括评估的工作原则和经济技术原则。56、评估程序：资产评估工作从开始到结束的顺序7、评估价值类型：即对评估价值的质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性。市场与非市场价值8、评估方法：是分析和判断资产价值的手段和途径包括市场法、收益法、成本法三种基本评估方法9、评估假设：是资产评估得以进行的前提条件。包括前提假设、条件假设、评估对象状态假设等10、评估基准日：是资产评估的时间基准6三、资产评估的种类1.按资产评估工作的内容不同资产评估一般评估评估复核评估咨询7（1）一般评估企业上市资产评估组建合资企业资产评估企业股份制改造资产评估抵押贷款资产评估……是指正常情况下的资产评估，通常以资产发生产权变动、产权交易以及资产保险、纳税或其他经济行为为前提。市场价值评估市场价值以外的价值评估一般评估8（2）评估复核是指在对被评估的资产已经出具评估报告的基础上，由其他评估机构和评估人员对同一被评估资产独立地进行评定和估算并出具报告的行为和过程。9（3）评估咨询是一个较为宽泛的术语。确切地讲，评估咨询主要不是对评估标的物价值的估计和判断，它更侧重于评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。102.按资产评估对象的不同整体资产评估单项资产评估资产评估11（1）单项资产评估是指评估对象为单项可确指资产的评估。通常机器设备评估、土地使用权评估、房屋建筑物评估、商标权评估、专利权评估等均为单项资产评估。由于单项资产评估的对象为某一类资产，不考虑其他资产的影响，通常由具有某一方面的专业评估人员参加即可完成评估任务。12（2）整体资产评估是指以若干单项资产组成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力为评估对象的资产评估。如以企业全部资产作为评估对象的企业整体价值评估（或称企业价值评估）、以企业某一部分或某一车间为评估对象的整体资产评估、以企业全部无形资产为评估对象的无形资产整体评估等。13资产评估的功能就是指资产评估本身所具有的某种效能，是开展资产评估工作所发挥的实际作用。1、评值功能2、评价功能3、公证功能四.资产评估的功能141、评值功能通过资产评估，可以科学合理的评定和估算出被评估资产在某一时点的价值，为资产的交易行为提供价值尺度，这是资产评估的基本功能。152、评价功能资产评估除了对资产价值大小做出专业判断以外，还具有对资产经营的状况和效果进行评价的功能，可以反映不同时间、地域、经济背景条件下的资产价值和运营绩效的差异性，以此检查、考核和评价企业的经营状况。163、公证功能资产评估结果的真实性、公平性和合法性在法律上具有公证效力。随着抵押贷款、财产担保等经济活动的日益频繁，资产评估经常被用来证明资产的存在以及资产的价值量，以满足银行及有关部门发放贷款和进行其他形式融资的需要。通过资产评估来证实资产及资产价值量的需求使得资产评估增添了发挥公证作用的职能。从这个意义上讲,资产评估的公证功能是由资产评估评价及评估功能派生出来的辅助性功能。174、管理功能是我国资产评估特有的功能。国有资产评估管理程序的变化：（1）立项确认制（2）合规性审查制（3）核准制和备案制18五、资产评估的特点1.市场性（1）资产评估的产生是市场经济发展到一定阶段的产物。（2）资产评估活动的本质是对资产在模拟市场条件下的价值的估计和判断。（3）评估结果是否客观需要接受市场价格的检验。192.系统性（1）必须将被评估资产置于整个企业或整个行业中，必要时还要置于整个国家的范围进行分析和评价；（2）必须对被评估资产相互之间的匹配问题进行系统考虑，主要是不同的有形资产、无形资产以及相互之间的匹配；（3）必须系统地收集、整理和分析被评估资产的相关资料，将影响资产价值的各种相关因素进行系统综合地考虑，在此基础上对评估结论作出系统地判断。203。技术性资产评估人员在对被评估资产价值做出专业判断的过程中，需要依据大量的数据资料，经过复杂细致的技术性处理和必要的计算，不具备相应的专业知识就难以完成评估工作。214.公正性资产评估的公正性主要体现在资产评估是由交易双方以外的独立的第三者，站在客观公正的立场上对被评估资产所做的价值判断，评估结果具有公正性。225.咨询性资产评估结论是评估人员在评估时点根据所能搜集到的数据资料,模拟市场对资产价值所作出的主观推论和判断。因此，资产评估不是一种给资产定价的社会经济活动,它只是一种经济咨询或专家咨询活动。评估结果本身并没有强制执行的效力，评估人员只对评估结论的客观性负责，而不对资产交易价格的确定负责。评估结果只是为资产业务提供一个参考价值，最终的成交价格取决于交易双方在交易过程中的讨价还价能力。23（一）资产评估与会计计价（二）资产评估与审计六、资产评估与相关经济活动24（一）资产评估与会计计价1.资产评估与会计的联系（1）资产评估的结论为会计计价提供依据（2）资产评估结论的形成依赖于会计提供有关数据资料252.资产评估与会计计价的区别（1）性质和基本职能不同会计资产评估性质是企业组织管理中的一个重要组成部分是一种咨询活动，是社会中介服务活动基本职能反映和监督评值和评价26是以资产的效用和市场价值为依据判断资产是否有价值及价值的大小（2）确定资产价值的依据不同会计资产评估主要是以历史成本为依据记录资产的价值。27（3）计价方法不同会计计价资产评估历史成本重置成本变现价值收入现值清算价值市场法收益法成本法28为资产交易提供估值服务。（4）计价目的不同会计计价全面反映企业历史和现实资产状况，为企业管理服务。资产评估291.资产评估与审计的联系（1）使用的方法有相同之处（三）资产评估与审计具有“价值判断”的性质，也广泛运用分析和证实方法审计资产评估属于“事实判断”的范畴，主要运用分析和证实法。30（2）资产评估与审计相互配合开展工作企业经过审计后，剔除了财务资料中的虚假成分，使其公允性得到证实，在此基础上开展资产评估工作，可以大大减少资产评估的工作量，审计结果为评估提供了基础数据。企业经过资产评估后，对资产的现存数量及其产权进行了核实，对资产的现实价值进行了估算，这些资料都为审计财务报表提供了重要参考。31（1）产生的社会条件和活动的本质不同。审计是在现代企业两权分离背景下产生的，旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公证性特征。资产评估是在市场经济充分发展，适应资产交易、产权变动的需要，旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性特征。2.资产评估与审计的区别32审计人员在执业过程中，要自始至终地贯彻公证、防护和建设三大专业原则。资产评估人员在执业过程中则必须遵循供求、替代、贡献、预期等基本经济原则。（2）执业过程中遵循的原则不同33开展审计工作所需的专业知识主要以会计学、税法及其他经济法规等知识为基础，因此，审计人员主要由具有财务方面知识的人员构成。开展资产评估工作不但要有经济学、法律、会计学等社会科学知识，还必须具有工程、技术等方面的自然科学知识，因此，资产评估人员不但要由具有财务方面知识的人员构成，而且还应当由具有建筑、设备、土地等方面的专业技术人员构成。（3）专业基础不同34审计会计报表及其相关业务的标准与会计是一致的。资产评估对资产价值计量标准上有很大区别，会计强调资产的历史成本，而资产评估则强调资产的现时价值，注重资产的重置成本、市场价值和未来收益的价值。（4）与会计原则的关系不同35七、国内外资产评估发展概况三阶段论：原始评估－经验评估－科学评估二阶段论：经验评估－科学评估36标志：16世纪欧洲的安特卫普（现比利时）成立世界上第一个商品和证券交易所特点：1、专业人员进行，评估业务较频繁2、有偿服务3、评估结果的准确性取决于评估经验经验评估阶段37标志：1792年英国测量师协会成立特点：1、评估业务由专业机构进行2、科学的评估方法和手段得到广泛应用3、评估范围不断拓展、内容越来越丰富4、评估活动向规范化、法制化方向发展科学评估阶段38世界上第一个资产评估专业组织—英国测量师学会成立以后，资产评估在英国发展较快，1834年，又成立了土地测量师学会。目前，英国皇家特许测量师学会（TheRoyalInstitutionofCharteredSurveyors,简称RICS）已拥有各类会员10万多人，其中，有关土地专业的估价师级人员就有5。2万多人，是评估人员中的主要力量。（一）世界各国发展状况39美国资产评估业约也有100多年的历史，是世界上发展较快的国家之一。最初的评估目的主要是财产保险、维护产权交易双方利益、资产抵押贷款、家庭财产分割等。随着资产评估行业的不断发展，评估者自发成立了若干个有较大影响的综合及专业性的民间自律性评估组织，其中规模较大的有16个评估协会。这些组织均有自己的规章制度和评估标准。从规范资产评估业务与职业道德出发，美国几个主要协会自发成立了美国资产评估者协会(AppraisalFoundation，简称AF)，并制订了统一行业标准USPAP。目前，上述协会组织的会员有9万多人。401、不动产评估体系：以英国为代表，资产评估业务以不动产评估为主2、综合评估体系：以美国为代表，资产评估业务除不动产外，还涉及大量的企业价值评估、无形资产评估等。（二）两大评估体系411、资产评估机构向多元化方向发展2、资产评估管理逐渐走向科学化3、资产评估业务向综合化方向发展4、资产评估行业国际化发展趋势日益明显（三）国际资产评估发展的特点421、资产评估机构向多元化方向发展资产评估机构专业化的资产评估公司提供几乎所有的资产评估业务兼营资产评估业务的各类管理咨询公司、会计师事务所在提供咨询服务的同时也开展资产评估业务43（2）评估规则统一：由协会制定统一的准则和规范2.资产评估管理逐渐走向科学化（1）评估管理机构健全-建立各级评估协会（3）监测评估结果：由行业管理部门对评估结果进行监测。实行评估报告签字制度443、资产评估业务向综合化方向发展不动产评估综合评估：企业价值评估无形资产评估金融资产评估其他资产评估454、评估行业的国际化发展趋势日益明显国际评估准则委员会（IVSC）：国际评估准则欧洲评估师协会联合会（TEGOVA）：欧洲评估准则东南亚联盟评估师委员会（AVA）：东盟评估准则46（四）我国资产评估发展概况产生：20世纪80年代末，以1989年国家国有资产管理局下发的“关于国有资产产权变动必须进行资产评估的若干规定”为标志。随着我国社会主义市场经济的逐步形成，企业间的生产要素通过市场进行交换、流动的行为逐渐增多。为了保障交易双方权益不受损害，保护国有资产不流失，资产评估行业应运而生。47发展：我国的资产评估业经过十多年的发展，取得的主要成绩：1、建立和健全了评估规章2、成立了行业组织3、建立了注册资产评估师制度4、规范了评估机构管理48（1）《国有