房屋拆迁补偿估价操作实务(供参考)

1房屋拆迁补偿估价操作实务（供参考）目录第一部分有关解释和技术细则一、拆迁补偿估价的价格、内涵二、作业流程1、拆迁补偿估价项目作业流程2、现场踏勘工作注意事项三、估价方法及操作要点（一）估价方法的选择（二）基准价格修正法（三）市场比较法应注意的事项（四）收益法及操作中注意事项（五）成本法及操作四、估价结果平衡第二部分估价成果内容及格式一、估价汇总报告内容及格式二、估价技术报告内容及要求三、分户报告（附分户估价报告格式表）四、成果资料存档上海市房地产估价师协会房屋拆迁评估培训材料2第一部分有关解释和技术细则一、拆迁补偿估价的价格定义、内涵1、拆迁补偿估价价格的定义根据《上海市城市房屋拆迁补偿估价技术规范》（试行）中关于房地产价格的定义，拆迁补偿估价的价格应是不考虑抵押、租赁等他项权利影响的公开市场价格。2、拆迁补偿评估价格的内涵及相应的操作由于土地使用权性质的不同，在具体操作中需分别处理。①居住房屋除花园住宅以外的居住房屋，凡是有产证的一律视同产权房，无产证的需与委托方协商并在报告中加以说明。②非居住房屋出让土地使用权上的房地产，应根据土地剩余使用年限和建筑物尚可使用年限，评估其有效使用期限内的房地产市场价格。对于划拨土地上的房地产，评估价格中不包含土地使用权出让金。二、作业流程1、拆迁补偿估价项目作业流程（见下图）3适用基准价格修正法不适用基准价格修正法受理任务组织安排制定勘察测量表格实地勘察选择评估方法思路选择评估方法按照通常程序评估划分房屋类别选择典型房屋评估典型房屋价格平衡、确定类别基准价格因素修正计算平衡、确定分户房地产价格编写估价报告、技术报告填写分户估价报告单42、现场踏勘的注意事项（1）现场踏勘应根据房地产性质和房屋类别，提前制作统一的现场勘察表，并按照勘察表列举的勘察内容要求进行现场勘察工作。勘察表应注明踏勘时间、踏勘人。房屋结构、用途、建造年代、使用面积、建筑面积、产权可以从房屋所有权证或房地产权证获得。其中房屋结构一般分为钢混、混合、砖混、砖木立柱、砖木单墙、木结构、竹木、竹结构等。（2）现场勘察应拍摄可以反映基地整体现状的照片，并分类选择有代表性的房屋进行拍照；（3）如果无产权证的，应在现场勘察时记录房屋平面图、标示尺寸，用于评估工作参考。三、估价方法及操作要点（一）估价方法的选择房屋类别条件适用方法居住房屋集中、连片、同类型房屋基准价格修正法整栋花园住宅、新式里弄及其它不适用基准价格修正法的房屋市场比较法、成本法非居住房屋有成交案例市场比较法无成交案例，有出租案例收益还原法无成交案例，无出租案例，如机关、学校、医院、工厂成本法在建工程成本法、假设开发法（二）、基准价格修正法1、基准价格修正法的适用范围基准价格修正法适用同一基地中集中连片大批量同类型居住房屋以拆迁补偿为目的的价格评估。对整幢花园住宅、新式里弄住宅的拆迁补偿评估不宜采用基准价格修正法，应单独进行。52、基准价格修正法的具体操作步骤（1）现场踏勘，搜集房地产用途、面积、产权等相关资料，填写踏勘表；（2）划分房屋类别；（3）按房屋类别选择典型房屋；（4）调查搜集典型房屋的可比交易实例；（5）计算确定各类别典型房屋的价格作为类别基准价格；（6）进行各类别基准价格平衡，确定各类别基准价格；（7）进行估价对象与代表性房屋的比较分析，确定修正因素和修正系数，评估估价对象的价格；（8）进行估价结果审核、平衡，制作《估价结果一览表》（表格形式和内容见估价结果报告书内容及试行规范格式）。（9）编制估价汇总报告和技术报告；（10）制作分户估价报告（见分户报告试行格式）；（11）整理资料存档。3、划分房屋类别的具体要求和操作要点按照房屋的结构、式样、功能相同，建造年份、房地产价格水平相近等来划分房屋类别。在具体操作时，可以在《上海市房屋建筑类型分类表》（沪房[90]规字发第518号）分类的基础上，结合可能收集到的交易实例进行划分，类别和实例应有对应关系。据经验，类别可以细分，也可粗分。一般地说，类别划分越细，估价精度越高，但对类别划分工作和实例的要求越高。房屋类别划分可参考《居住房屋分类参考表》：居住房屋分类参考表房屋类别总体结构式样特征分类标准及特征说明公寓1-1钢骨高层一般为50年代建造，主体结构为钢骨，8层以上（含8层），有分层住宅形态，有独立室号和专门出入，有正规的客厅、阳台，一套或多套卫生设备，装修精致，有电梯设备。公寓1-2钢混高层或多层一般为40年代建造，建筑结构为钢筋混凝土框架的高层或多层住宅，有分层住宅形态，有独立6室号和专门出入，有正规的客厅、阳台，有正规卫生设备，装修精良，有电梯设备。公寓1-3混合一梯两户一般为40年代建造，混合结构，7层（含7层）以下，有分层住宅形态，有独立室号和专门出入，有正规的客厅、阳台，有正规卫生设备和电梯，公共部位装修较好。公寓1-4混合一梯多户一般为40年代建造，主体混合结构，7层（含7层）以下，有分层住宅形态，整体呈连接式，有客厅和卫生设备，无电梯，装修普通。花园住宅2-1部分钢砼容积率0.6一般为20-40年代建造，建筑主体为钢砼结构，并且保养较好，客厅、餐厅等功能、布局合理，有两套以上卫生设备的独立或联接式住宅。花园较大，建筑容积率0.6的为2-1类；花园较小,建筑容积率0.6的为2-2类。花园住宅2-2部分钢砼容积率0.6花园住宅2-3混合容积率0.6一般为20-40年代建造，建筑主体为混合结构，有正规的客厅、餐厅等，有两套以上卫生设备的独立或联接式住宅。花园较大，建筑容积率0.6的为2-3类；花园较小,建筑容积率0.6的为2-4类。花园住宅2-4混合容积率0.6花园住宅2-5砖木容积率0.6一般为20-40年代建造，建筑主体为砖木结构，客厅、餐厅等功能较好，主体单层高3米以上，有两套以上卫生设备的独立或联接式住宅。花园较大，建筑容积率0.6的为2-5类；花园较小,建筑容积率0.6的为2-6类。花园住宅2-6砖木容积率0.6新工房3-1钢混高层一般为50－60年代建造，8层以上（含8层）钢混结构，装修普通，有独用厨房、卫生设施和阳台，各有室号和专门出入，有电梯设备。新工房3-2钢混高层8层以上（含8层）钢混结构，装修较好，公共部位墙面、地面贴砖，有独立成套厨房、卫生和阳台，各有室号和专门出入，有电梯和大门等设备。90年代以后建造的为3-2类，70～80年代建造的为3-3类。新工房3-3钢混高层新工房3-4混合多层独立成套7层（含7层）以下混合结构，有独用成套大卫生设备，各有室号及专门出入。90年代以后建造现浇结构的为3-4类，70～80年代建造的为3-5类。新工房3-5混合多层独立成套新工房3-6混合多层独立成套一般为50～60年代建造，以4～5层的混合结构为主，有全套独用卫生设备，有阳台且各有室号及专门出入。7新工房3-7混合多层不成套一般为50年代建造，7层（含7层）以下混合结构，合用厨房和卫生设备、或单项独用、改全独用，一般无阳台和正规厅。新工房3-8砖木多层不成套一般为50年代建造，7层（含7层）以下砖木结构，合用厨房、卫生等设施。新工房3-9砖混不成套一般为50年代建造，7层（含7层）以下砖、木混合或小梁薄板结构，合用倒便器或无卫生设备。新式里弄4-1混合新颖三层一般为20-40年代建造，新颖三层联结式混合结构，装修较好，有三件套大卫生设备，有小花园、阳台等设施。新式里弄4-2砖混普通三层(含假三层)一般为20-40年代建造，普通三层（含假三层）联结式砖混结构，有卫生、厨房设备，无独立花园、阳台设施。新式里弄4-3砖木普通二层(含假二层)一般为20-40年代建造，普通二层（含假二层）联结式砖木结构，有卫生、厨房设备，无独立花园、阳台设施。旧式里弄5-1砖木1等新式石库门一般为40年代建造，新式石库门，联接式砖木1等结构住宅，有卫生设备，无花园、阳台设施。旧式里弄5-2砖木2等普通石库门或广式一般为30-40年代建造，普通石库门或广式，联接式砖木2等结构住宅，无卫生设备。旧式里弄5-3砖木(立柱单墙)旧式楼房一般为30-40年代建造，联接式立柱单墙结构，式样陈旧的楼房，无卫生设备。旧式里弄5-4砖木平房一般为30-40年代建造，联接式砖木结构，单层平房，无卫生设备。旧式里弄5-5砖木(立柱单墙)矮楼房一般为30-40年代建造，联接式砖木结构，层高低矮的楼房，无卫生设备。简屋6-1木结构或砖墙瓦顶建造标准低的简陋房屋或临时房屋，瓦屋面、砖墙身、木屋架三项条件中至少有一项比较简陋不正规，无卫生设备。自建房屋7-1砖混多层一般为市区70年代以后的自建房屋，多为砖混结构。其中2层（含2层）以上多层楼房为7-1类，单层平房为7-2类，一般无卫生设备。自建房屋7-2砖混平房84、选择典型房屋典型房屋是各类别房屋中建筑结构、功能、式样具有代表性的房屋。选择典型房屋时应注意以下事项：（1）典型房屋应分类选择；（2）典型房屋要求在建筑结构、式样和功能等方面具有代表性，如位置、采光、视野、房屋保养、基本无装修或一般装修的房屋；（3）公寓、新里住宅、新工房和合用的花园住宅一般以正房为主、根据正房或主卧室朝向并结合交易实例选择典型房屋；（4）典型房屋的具体条件应清楚、准确。5、基准价格的评定评估基准价格的技术要求与《房地产估价规范》和沪房地资市[2002]66号文规定中关于市场比较法的有关要求相同。一般应考虑的修正因素主要包括：交易日期、交易情况、区域因素、个别因素。区域因素包括：座落、交通便捷程度、环境优劣状况、商服繁华程度、公建配套设施状况等；个别因素包括：位置、朝向、层次、设备、公共部位装修等。对于交易实例与典型房屋或者典型房屋估价对象房屋在结构、房型、设备、的修正可参考下表确定：9居住房屋拆迁补偿估价结构、式样、房型、设备修正系数参考表修正因素类别标准房屋修正因子修正幅度备注建筑结构砖木类砖木1等砖混2％砖木1等0％砖木2等-2％简易结构-8％混合类混合预制混合预制0%混合现浇5%钢混、钢骨类普通钢混普通钢混0%钢骨3%式样公寓、合用的花园住宅联接式一梯两户联接式一梯多户-2%独立式一梯多户-1%联接式一梯两户0%独立式一梯两户2％新式里弄单开间单开间0%指整幢建筑式样双开间5%旧式里弄普通石库门新式石库门2%普通石库门0%广式-2%房型两室一厅三室两厅1.5％无厅修正-2%;假层、亭子间、底层车库、辐房的修正系数指相对于两室一厅正房单价的修正系数。三室一厅1％两室两厅1％两室一厅0%一室一厅-1%假层、亭子间-5%底层车库-10%辅房-10%煤卫设备煤卫2户全合用煤卫全独用8%一套以上卫生每增加一套修正0.5%改建全独用5%煤卫单项独用3%煤卫2户全合用0%煤卫3户（含3户）以上全合用-1%倒便器-5%无卫生-6%10基准价格评定中的其他具体要求如下：（1）应对基地内和临近区域内的成交实例做全面调查，一般应调查本拆迁基地一年内全部成交案例，并经分析剔除后，每一种类型的房屋应选择4或4个以上的正常案例作为可比实例进行评估。（2）可比实例应优先选用基地内的成交实例；（3）可比实例的价格经比较修正后相差幅度应不超过30％；（4）应取可比实例经修正后的价格的平均值作为典型房屋的价格。（5）基准价格关系到整个基地估价结果的可比性和合理性，评估得到各类别典型房屋的价格后，必需经过平衡后确定各类别房屋的基准价格。6、分户房屋估价估价对象房屋分户估价即在基准价格基础上，通过估价对象房屋具体条件与典型房屋条件的比较，根据《上海市城市房屋拆迁补偿估价技术规范》（试行）中规定的朝向、层次和其他因素修正标准，确定修正系数，评定具体房屋价格。（三）估价对象直接采用市场比较法时应注意的事项1、总体技术要求与建设部颁发的《房地产估价规范》关于市场比较法的有关要求相同。2、选择成交案例不应少于3个，成交日期不超过6个月，可比成交实例主要要求与估价对象在建筑结构、房屋类别、建造年代和价格类别上相同或相近，并且应优先选用本拆迁范围内发生的成交案例。3、修正系数可参考本文中有关修正系数表中列出的标准进行修