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金地浑南项目经营策划报告目录第一章沈阳城市经济发展现状及趋势.......................................2（一）沈阳城市概况...............................................................................................................2（二）沈阳城市发展战略规划及近期政府发展纲要...........................................................3（三）沈阳市城市重大城市活动及发展机遇.......................................................................5（四）沈阳市经济发展现状及08年预测.........................................................................11第二章沈阳房地产市场分析.....................................................13（一）整体市场及分区土地供应与成交情况分析.............................................................13（二）商品住宅市场情况分析.............................................................................................16第三章：浑南区域经济及房地产市场分析................................36（一）浑南新区概况.............................................................................................................36（二）浑南新区房地产市场分析.........................................................................................40（三）浑南新区主要竞争项目调研分析.............................................................................50（四）浑南新区潜在竞争项目调研分析.............................................................................88第五章项目宗地分析及价值定位.............................................97（一）项目宗地分析及价值定位.........................................................................................97（二）地块SWOT分析.........................................................................................................102第六章项目产品定位...............................................................108（一）项目客户定位...........................................................................................................108（二）项目户型定位...........................................................................................................118（三）项目物业类型选择...................................................................................................130（四）样板展示区设计要求：...........................................................................................131（五）客群印证分析...........................................................................................................132第七章项目营销推广策略.......................................................134（一）项目整体推广策略...................................................................................................134第八章项目价格定位及销售分析...........................................144第九章项目商业定位及分析...................................................151第一章沈阳城市经济发展现状及趋势（一）沈阳城市概况1、沈阳位于辽宁省的中心区域，对外经济沟通、交流便利沈阳位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，国土总面积为12980平方公里，其中建成区面积291平方公里，以中原为主，地势平坦，平均海拔50米左右，山地丘陵集中在东北、东南部，属辽东丘陵的延伸部分。西部是辽河、浑河冲击平原，地势由东向西缓缓倾斜。在以沈阳为中心的150公里的半径内，有一批资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市:鞍山、本溪、抚顺、辽阳、铁岭、阜新、盘锦、营口，形成了世界上罕见的城市群，因此沈阳对外的经济沟通和交流十分便利。2、沈阳市人口数量逐年增加，致使新的居住需求不断增加，房地产发展潜力巨大2005年，沈阳市常住人口740万人，户籍人口698.6万人，比上年末增加4.7万人。在总人口中，市区人口495.9万人，县（市）人口202.7万人；农业人口247.7万人，非农业人口450.4万人。户籍人口与常住人口数量在不断增加，将不可避免地引起城市规模的扩大，增加房地产市场的需求基数，新的居住需求在不断增加，这为房地产市场持续发展提供了有力保障。沈阳市2001—2006年户籍人口数（万人）分析图200120022003200420052006689.3688.5689.1693.9698.6702.419981999200020012002200320042005200620071234566806856906957007053、交通高度发达，是铁路与航空的交通枢纽沈阳高速公路四通八达，通往全省各市和北京、天津、长春、哈尔滨等地都可“朝发夕至”。沈阳是全国较大的铁路交通枢纽之一，6条干线在此交汇并连接着8条支线，通往全国各地，是国际联运通往朝鲜、俄罗斯的必经之路。沈阳也是航空枢纽，东北最大的航空港—沈阳桃仙国际机场的航线连接着58个国内城市和韩国、日本、俄罗斯、泰国、美国、法国、澳大利亚、香港等国家和地区。高度发达的交通使沈阳的区域位置更加重要，城市的作用不断增加，越来越多人认识和关注沈阳，考虑到沈阳投资与置业，这将直接带动房地产市场的发展。（二）沈阳城市发展战略规划及近期政府发展纲要2.1城市定位与发展目标战略定位：东北亚城市体系中的重要产业节点，中国的制造业之都和东北地区经济、商业金融、科教文化中心。整体战略目标：有凝聚力的城市、可生长的城市、创新的城市、效率的城市、生态的城市、宜居的城市。经济指标目标：根据规划，2010年，沈阳国内生产总值达到3500亿元人民币，人均超过5000美元；城市居民人均可支配收入达到1.8万元人民币，农民人均纯收入达到8000元人民币。2.2城市整体产业布局——一廊、两带、十片一廊：一个南北向的中央城市走廊，集中整个辽中城市区域的高级经济控制功能，金融服务功能和资本流通功能。两带：在中央城市走廊的东西两侧，城市主导风向的侧向，布置东部和西部两个产业带。十片：在两个产业带中，根据不同的地理位置和发展条件，布置十个产业片区。2.3城市建设发展规划生态：人居环境居国内前列未来城市污水和固体排放物全部实现无害化处理，大气优良天数保持在300天以上，中心城区水面积率为10％以上，市民出门500米即可看到一处1000平方米的绿地，而且市民可以更为放心地生活、呼吸和饮水。扩城：建成区外设新区未来将在在建成区外围将设立新区，优化城市生活品质。在城市南部将三环南移，把城市的浑河变成城市的中心河，进一步做强做大浑南，提升凝聚力。绿化：预计未来出门500米就有绿地在《城市绿地系统规划》中，提出建设森林城市的战略，形成“外围森林环抱，内部绿化成网”的景观格局，实现“林在城中，城在林中”的目标。在《城市水系规划》中，沈阳市将形成“一轴二环四城九湖”的水系系统，形成“城林相依、山水相映”的可持续发展的生态城市，建设具有北方特点的亲水城市。交通：快速轨道织成网《道路交通规划》勾勒出沈城未来的交通规划。沈阳将规划建设快速轨道交通网。交通网规划5条线，东西2条、南北2条，加上一个环状路，为环形加放射状网结构。快速轨道总长182.5公里，目前1号线、2号线项目已启动。此外，沈阳还制定了《特色街区规划》，建设包括方城地区、北市地区、西塔、中山路等在内的特色街区。（三）沈阳市城市重大城市活动及发展机遇3.1重大城市活动3.1.1、06世界园艺博览会以“我们与自然和谐共生”为主题的沈阳世界园艺博览会，已于2006年5月1日在沈阳棋盘山国际旅游度假区举行，会期184天。沈阳世界园艺博览会盛况空前，累计接待游客1268万人次，总收入达4亿元。世园会的成功举办，增强了城市的凝聚力，极大地提高了沈阳的知名度和影响力。近几年日新月异的城市面貌，将为沈阳市的房地产市场发展和吸引外地居民来沈购房置业增添不少亮点。3.2城市重大机遇3.2.1、振兴东北振兴东北老工业基地，是党的十六大提出的战略任务之一，也是当前经济界的热门话题。翻开当今的中国经济版图，实施西部大开发战略，加快东部地区发展并率先实现全面小康和现代化以及振兴东北地区等老工业基地战略，正凸现东西互动、带动中部、协调发展的重大战略布局。人们有理由相信，若干年后，东北老工业基地必将再现辉煌，成为推动中国经济发展的又一个动力十足的“发动机”。在沈阳，东北老工业基地振兴的相关扶持政策得以充分显现。目前，沈阳正在形成外资涌入、“南资北上”的投资热点，资金流向的“洼地效应”将给沈阳市的房地产业发展注入强劲的活力。沈北新区正式成立2006年１０月６日，沈北新区成为继上海浦东新区、天津滨海新区、郑州郑东新区之后，获国务院批准成立的第四个国家级新区。沈北新区由新城子区和沈阳辉山农业高新技术开发区、沈阳虎石台经济技术开发区、沈阳道义国家级星火技术密集区为主体共同组成，区域面积１０９８平方公里。沈北新区将作为整个振兴东北战略的一个支点，吸引相关经济要素向新区聚集，成为中国区域经济发展的一个新的焦点和增长点，形成东北地区经济发展的亮点，培育新的经济增长极，推动东北振兴战略向更深层次推进。东北减税政策正式出台经国务院批准，财政部、国家税务总局日前制定下发了《关于豁免东北老工业基地企业历史欠税有关问题的通知