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浙江大学远程教育学院本科生毕业论文题目安庆市住房价格走势分析研究（论文终告）专业土木工程学习中心安庆市奥鹏学习中心姓名张猷学号L20660132002指导教师张凌2009年4月30日论文摘要当前,随着全国房地产业的迅猛发展和世界金融危机的出现,房地产业经过近三年的迅速发展后进入一个低谷时期，但安庆的房地产业也处于快速发展的阶段。本文在简单介绍房地产市场供需理论基本概念、影响因素的基础上,从市场供需、价格走势方面，结合安庆市近2008年住宅市场的现状，分析了该市住房市场的供需情况，并金融危机和国家政策调整等影响对安庆市住房价格走势进行了分析研究。【关键词】住房、2008年市场分析、价格走势分析研究、安庆市目录第一章安庆市简介……………………………………………………………1第二章房地产供需的相关概念………………………………………………1一、基础理论……………………………………………………………1二、影响因素……………………………………………………………2第三章安庆房地产供需分析…………………………………………………2一、2006年安庆市房地产市场…………………………………………2二、2007年安庆市房地产市场…………………………………………2三2008年安庆市房地产市场……………………………………………3四、2009年1-2月份安庆市房地产市场………………………………4五、住宅市场分析………………………………………………………4第四章影响因素分析…………………………………………………………4第五章2008年安庆市房地产情况分析………………………………………5一、房地产市场供给和销售情况分析…………………………………5二、房地产供销结构分析………………………………………………7三、房地产价格分析……………………………………………………9四、房地产物业形态分析………………………………………………11五、版块分析……………………………………………………………11六、2008年安庆市房地产总结…………………………………………11第六章安庆市住房价格走势分析……………………………………………13第七章结论……………………………………………………………………18参考文献…………………………………………………………………181第一章、安庆市简介安庆市位于安徽省西南部，长江下游北岸，是长江沿岸著名的港口城市。现辖桐城市、怀宁、枞阳、潜山、岳西、太湖、望江、宿松7县及迎江、大观、宜秀3区，总面积1.53万平方公里，总人口610万人，其中市区面积821平方公里，人口73万。安庆居民收入在沿江地区居处于较为落后水平。2007年城市居民人均可支配收入达到首次突破10000万元达到10710元，城市居民人均消费性支出为7754元，人均可支配收入在安徽沿江八市排名为第7位，仅比宣城市高200多元，与马鞍山、芜湖、铜陵三市差距较大。由于大别山老区的贫困人口过去分布的较多，多年安庆市进行卓有成效扶贫开发工作，使的贫困人口减少。但安庆农村居民收入水平与沿江其他市相比仍然是最低的，2007年全市农民人均纯收入为3502元，居安徽沿江八市的第8位，比最高的马鞍山市（6145元）低2643元。安庆市是新兴的综合工业城市，经济发展方面，国内生产总值保持10%以上的增长速度，经济结构优化升级加快，经济增长质量和效益显著提高；改革开放方面，国有企业建立现代企业制度取得重大进展，社会主义市场经济体制不断完善，对外开放领域进一步扩大；城市建设方面，基础设施供给能力显著改善，生态建设和环境保护得到加强，城市现代化管理和服务水平进一步提高；社会发展方面，科技教育加快发展，社会事业产业化水平提高，精神文明建设和民主法制建设取得明显进展，人民文明素质显著提升；人民生活方面，就业渠道拓宽，社会保障制度基本健全，城乡居民收入持续增加，物质文化生活质量进一步改善。到“十五”末城镇居民人均可支配收入达到1万元，农民人均纯收入超过3000元。安庆城市未来的发展目标是建设成一个融传统和现代化为一体的中型科教文化旅游城市。第二章、房地产供需的相关概念一、基础理论西方经济学理论认为，任何一种商品的价格的变动主要是通过供求关系来实现的，当商品供不应求时，买者之间就会发生竞争，2导致商品价格上涨；当商品供大于求时，卖者之间就会开展竞争，引起价格下降。这就是人们通常所说的物以稀为贵。房地产是一种特殊的商品，作为商品，它的价格变化同样要受到供求关系的影响。供求关系的变化是引发商品价格变化的一个主要原因。二、影响因素1、经济因素。经济学理论认为，经济的持续快速发展，有助于扩大消费和投资，引发物价上涨。房地产的供需及价格当然也不例外。2、人口因素。人是社会生活的主体，人口的数量﹑质量﹑结构等都会对房价产生较大的影响。人口增加必然要有住房的需求，这也包括长期定居的外来人口，尤其是家庭规模的缩小，当总人口不变时，随着家庭规模的减小，住房需求必将引发上涨。人口的文化教育水平﹑生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。3、政策因素。房价和地价是一种相互促进的关系，国家出台的各项土地政策都可能引起房价的上升，房地产商开发房地产必须先拿到国家出让的土地，土地出让金的抬高会引发房价的上涨。现在我国实行的是住房商品化﹑社会化，这样房价就能反映供求的变化。和房地产市场有关的各种税费的高低也直接影响了房价的变化，房价的变化又直接影响了人们的消费需求。4、社会因素。国内外局势稳定，社会秩序安定有序，这样的条件可以促使人们购买住房，增加住房需求。反之，社会环境动荡不安，社会秩序混乱，人们不可能安居乐业，对住房的实际需求将下降。第三章、安庆房地产供需分析一、2006年安庆房地产市场2006年房地产开发购置土地总面积98.86万平方米，完成开发土地36.23万平方米，房地产投资32.5亿元。商品房销售面积为19.07万平方米，销售额4.76亿元，增长率58%。二、2007年安庆房地产市场2007年房地产开发购置土地总面积106.71万平方米，完成开发土地42.89万平方米，房地产投资68.7亿元，增长率18.7%。3商品房销售面积为26.66万平方米，销售额9.85亿元，增长率11%。三、2008年安庆房地产市场2008年，全市商品房批准预售面积为115.03万平方米，同比增长59.87%；其中商品住房批准预售面积73.9万平方米，同比增长34.93%。2008年，安庆市商品房预售面积为46.92万平方米，占批准预售面积的40.7%，同比下降30.86%；其中商品住房预售面积37.41万平方米，占商品住房批准预售面积的50.6%，同比下降37.76%。2008年度，安庆市销售的商品住房中，价格在1000元/平方米以下的，成交面积为0.37万平方米，占总成交量的1%；价格在1000-1500元/平方米的，成交面积为0.67万平方米，占总成交量的2%；价格在1500-2000元/平方米的，成交面积为4.14万平方米，占总成交量的11%；价格在2000-2500元/平方米的，成交面积为3.9万平方米，占总成交量的11%；价格在2500-3000元/平方米的，成交量为11.5万平方米，占总成交量的31%；价格在3000-4000元/平方米的，成交面积为13.6万平方米，占总成交量的36%；价格在4000元/平方米以上的，成交面积为3.1万平方米，占总成交量的8%。从以上数据来看，安庆市目前的商品房价格主要集中在2500-4000元/平方米，其所占比例为67%，是目前市场的主流消费价格。四、2009年1-2月份安庆市房地产42009年1-2月，全市商品房批准预售面积为10.29万平方米，同比下降72%；其中商品住房批准预售面积8.11万平方米，同比下降25%。2009年1-2月，安庆市商品房预售面积为7.28万平方米，占批准预售面积的70.75%，同比下降14%；其中商品住房预售面积6.24万平方米，占商品住房批准预售面积的76.94%，同比增长6%。2009年1-2月，安庆市商品房可售面积为99.57万平方米，其中商品住房可售面积75.78万平方米。五、住宅市场分析1、我市商品住房市场从供给来看，具有以下几个特征：总体供给规模扩大，产品结构趋向合理。随着我市房地产开发环境的日益成熟，商品住房投资增幅近两年均在30%左右，在持续的消费需求支持下，全市商品住房供给规模不断扩大，呈现供销两旺的良性发展局面。从产品结构上看，我市商品住房一直占据房地产市场的主体地位，达90%左右，各物业类型物业档次和分布区域均较为合适。旧城改造和新区开发互动发展，城区市场正逐步向郊县（区）市场拓展。加大旧城改造力度是我市今年的重大举措。城市环境综合整治工程等重点工程的相继实施，有效地推动了我市城区商品住房市场的发展。产品供给呈多元化和精品化方向发展。我市商品住房除在房型、户型、面积、质量、功能等内在品质上越来越走向市场细分的多元化发展外，品牌、环境、企业形象等也日益成为重要品质指标。同时，高品质而不是高档化的精品住房越来越赢得消费者的认同，竞争的加剧也使开发企业更为注重产品的内涵质量和外在形象。今年我市商品住房市场需求有以下几个特点：消费群体特征：通过商报进行的大型需求问卷调查来看，目前的商品房消费群体中，35岁以下年收入10万元以内的青年消费者占36.9%，实际签订合同消费者年龄在35岁以下的占57%，表明中低收入水平的年轻消费者是目前我市商品住房市场的主力消费群体。需求特征：购房目的：多数消费者均是出于成家立业、改善居住环境、孝敬父母、置业投资目的而产生购房需求的；对现住房的不满：多数消费者对现有住房的物管、绿化、配5套、房间布局等不满呼声较高，具备较为强烈的二次置业需求。影响购房决策因素：价格、位置、户型设计、绿化、配套、交通等均是影响消费者购房决策的重要因素；面积、价格的选择：对住房价格的选择则有90%以上选择单价在3000元/平方米以下，总价在30万元以下的中低档住宅。从签订合同结果来看，70-150平方米、2000-3500元/平方米的商品住宅均最受欢迎。数据显示2008年安庆市房地产市场开发量大、在建工程量大、实际销售量也较大。房地产开发购置土地总面积、住宅投资同比增长在23%以上，全年商品住宅竣工量714.9万平方米，年度结转面积为323.17万平方米，住宅销售量总面积为918.4万平方米，同比增长97.8%。由此可见安庆的购买力和供应能力基本持平，商品房市场供销两旺，住房消费潜力较大。2、住房价格有升。2007、2008年，安庆市商品住房价格创出了新高，一些住宅小区每平方米低于2000元的商品住房已经很少。目前，市区商品住房均价每平方米达到3000元至4000元之间，而座落于原新华书店地址的“名仕金座”小高层公寓，售价每平方米4000元以上，为安庆市有史以来商品住房最高的房价。过去的10多年，安庆市城区商品住房每平方米每年上升100元左右，2007年，突然跃升了400至500元，上升幅度较大。第四章影响因素分析在国内经济持续快速发展、人口基数稳定、社会秩序健康、稳定的前提下，政策因素对房地产供需的影响显得尤为突出。抛开国家及地方政府针对房地产市场所采取的土地、行业规范、金融、税收等政策调整不说，仅安庆市近几年规划建设等政策的出台即对房地产供需市场产生了莫大的影响。对于住房价格未来的走向，理性认为应该从以下几个因素来分析考虑，首先是需求，其次是供给，最后是政策。第一、先来看住房需求。表面看需求取决于住房购买者。住房是一种资产，一种特殊商品，可以供自己居住（自住需要也就是所谓的刚需），可以出租获得租金收入，也可以作为资产投资转手出售以获得利润。由于住房的这些特点，决定了影响住房需求的主要是以下一些因素：61、住房价格，像一切商品一样，住房的需求与住房的价格呈反向变动2、财产总量的大小。住房是资产的一种形式，财产总量越大，对住房的需求越大，即对住房的需求与财产总量呈同向变动。这也是很多联合财团及富有个人或家庭投资房产的理论依据之一。3、利